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戰略收縮

今年以來一直被資金鏈緊張傳言困擾的華夏幸福被爆出，因戰略收縮華夏幸福天津事業部已經就地解散。新金融記者第一時間聯系了一位華夏幸福的內部人士了解，對方表示情況屬實。“事業部解散后相關人員不是輪換到別的崗位，而是自謀出路。”

同時，該內部人士表示，鑒于資金鏈緊張，天津很可能不是唯一一個被裁掉的區域事業部。“下一個被裁撤的可能是重慶事業部，其他地區也可能會有部分人員要裁。至于裁哪些區域是有考量的，一般新設立的區域事業部，如果沒什么突破可能會被裁掉。”

華夏幸福針對此事的回應確認了關閉天津事業部一說，卻否認了裁員一事。“公司沒有明確的裁員計劃，目前從員工數量來看，相比2017年年底還有小幅增長。”

同時，華夏幸福稱繼續堅持產業新城的核心戰略，聚焦精耕核心都市圈布局，公司根據內外部環境的變化，對公司戰略進行了重新審視和梳理，對組織和布局做了局部的調整和優化，表現在兩個方面，一是重點加強了蘇浙皖鄭武廣等一些新興重點區域的組織建設和人力配置。二是重點安排了老組織、成熟組織帶著技術、經驗和文化向新組織、發展中的組織進行輸送。

這已經不是第一次市場上關于華夏幸福資金鏈緊張的傳言了，也引起了監管層的關注。今年4月份，上交所向華夏幸福發布問詢函，涉及公司產業新城業務、房地產開發業務、融資與資金情況等四大類18個重點關注問題。關于資金與融資業務方面，公司主營的房地產開發業務收入下降18.22%，現金流凈額為-162.28億元，近三年首次為負;公司計入“其他權益-永續債”類別的可續期委托貸款金額為90億元，較上年增長近8倍，短期應付債券以及應付票據等規模也大幅度增加，上證所要求公司解釋是否會對運營產生影響并給出應對措施。

頻頻融資

盡管華夏幸福高管在多個場合表示不缺錢，但是融資無疑成了華夏幸福今年工作的重中之重。據新金融記者統計，今年以來，其先后發行了三期超短期融資券，總規模達到50億元，票面利率最高6.2%，最低6%;發行兩期公司債，累計基礎發行規模人民幣15億元，可超額配售不超過35億元;美元債方面，8月份公司境外間接全資子公司CFLD (Cayman) Investment Ltd.剛剛完成境外發行2億美元的高級無抵押定息債券，主體信用評級和債項評級均為BB+，票面利率為9%;8月15日，公司公告稱擬發行規模不超過人民幣100億元(含人民幣100億元)公司債。

同時，華夏幸福還通過子公司九通融資發債，先后發行三期公司債，規模分別達到10.9億元、14億元、 9.1億元，共計34億元，票面利率7.4%。

除了在債券市場融資，今年5 月 16 日中信銀行向華夏幸福集團提供總額不超過人民幣 315 億元的集團授信額度。同時，華夏幸福還抱上了平安的大腿。

7月10日華夏幸福公告稱，公司控股股東華夏控股與平安資管簽訂《股權轉讓協議》，約定華夏控股通過協議轉讓方式，向平安資管轉讓5.82億股公司股份，占公司總股本的19.70%，轉讓價格137.7億元。本次股權變動后，平安資管及關聯方持股比例合計為19.88%，成為公司第二大股東。

模式還能持續嗎？

華夏幸福自從2002年經營固安工業園后，憑借良好的政商關系，向工業園區運營開發商轉型。借助京津冀一體化產業外溢的歷史機遇，在環京一帶大規模“造城”。

華夏幸福核心的盈利點是園區開發運營和房地產開發。通過與地方政府簽訂區域整體委托開發協議，公司全權接管了園區開發的所有事宜，從前期的土地整理、基礎設施建設到招商引資，再到后期的綜合服務，相當于地方政府的“大管家”。

“這種模式在一些落后地區的地方政府那里還是行得通的，因為他們沒有能力也沒有財力進行大規模產業園區開發，可是領導又需要出成績，所以把相關的園區開發、招商引資、綜合服務等等都‘外包’給了華夏幸福。”一位直轄市地方政府規劃建設人員告訴記者。這也是為什么華夏幸福的大本營是河北而不是北上廣深等一線城市。因為在一線城市，地方的規劃、建設、招商等部門具備較強的能力，地方融資平臺也能夠為產業園區的開發運營提供有力的資金支持，并不需要借助華夏幸福。

相反，如果貿然介入可能會引起這些部門的反感，因為這可能被看做搶了政府和融資平臺的飯碗。前述華夏幸福內部人士告訴記者，其所在的區域華夏幸福已經進入快兩年，但是市場開拓仍沒有進展，至今沒和當地政府簽下一宗協議。這也是為什么華夏幸福的模式從河北走向其他一二線核心城市時變得異常艱難的原因。

另外，業內人士認為，華夏幸福之所以取得成功，首先需要非常好的政商關系。從河北起家的華夏幸福掌門人王文學自然在河北能夠順利開展業務，但是到了人生地不熟的區域，能否繼續順利呢?

第二，圍繞一線城市周邊造城，需要核心城市大量的產業轉移外溢來支持，但是圍繞上海、南京的周邊城市的產業鏈已經相當完備，華夏幸福可供施展的空間本就小，即使是招商能力很強也無可奈何。

第三，由于產業新城的前期開發投入過大，必須要有足夠強的融資能力。但是進入?2018?年以來，隨著“去杠桿”政策的繼續推進，房地產企業融資渠道全面收緊，多家房企爆出發債終止傳聞。

近日，一則銀保監會發文全面暫停房地產信托業務的傳聞更是讓房地產企業心驚膽戰，但是隨后相關銀保監局和涉及的信托公司出來辟謠，才讓市場稍稍安定了下來。綜合來看，華夏幸福的模式一定會遇到考驗。