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55歲的購房者由于年齡受限，無法辦理30年貸款。售樓員為了業績，卻滿口承諾能貸。購房者得知貸款不成，討要說法。開發商以購房者銀行有負債，合同無法履行為由，罰沒5萬元定金。近日，一起購房糾紛引起關注。記者展開調查。

空口承諾30年貸款

黑龍江哈爾濱退休職工張女士55歲，眼見女兒已經三十多歲了，便想貸款給女兒買套新房。2018年6月24日，張女士來到由華潤置地(哈爾濱)房地產開發有限公司(以下簡稱華潤置地)開發的位于香坊區的紫云府，看中了一套114平方米的商品房。她核算了一下，自己賣一套小房做首付，再貸款百萬元左右便可以購買。張女士詢問售樓人員，女兒無力貸款，她和老伴(56歲)與女兒一起貸款能不能貸30年。售樓人員詢問張女士是否有負債。張女士告訴她有7萬多元的車貸。售樓人員隨后滿口承諾：“沒問題，3人混合貸可以，我給你聯系銀行。”在得到售樓人員的肯定回答后，張女士決定買房。準備簽訂認購合同時，其中明確約定“必須本人簽字，代簽字必須提供本人授權書”。張女士告訴售樓人員，房子是給女兒買的，女兒沒來，也沒有授權書。售樓人員遲疑了一下，允許張女士代簽。張女士就在合同上簽上了女兒的名字，并當場交付了5萬元認購定金。雙方約定，6天內(6月30日前)張女士需交付首付款35萬元，簽訂正式《商品房買賣合同》，逾期不交視為違約，開發商有權處置該套房屋，所交定金不退。

在接下來幾天里，張女士按照售樓人員聯系的多家銀行辦理貸款，得到的答復都是無法貸款30年，只能貸20年，因為張女士除了有7萬多元的車貸還有15萬元的信用卡透現負債，而且年齡偏大。張女士詢問在銀行工作的朋友才得知，自己被售樓人員忽悠了，夫妻都50多歲的情況下，即便是作為共同還款人，銀行也不可能為其貸款30年。

張女士找到售樓人員，要求返還定金，遭到拒絕。6天的時間在相互協商的過程中很快過去了，張女士沒能按期交付35萬首付款。幾天后，她看中的房子被華潤置地賣給了他人。張女士又找到華潤置地，要求退還定金。華潤置地的態度依然堅決，拒不退還。

張女士的女兒仔細了解經過后很生氣：“華潤置地作為開發商應該知道我們根本貸不了30年，但是仍然糊弄我母親，現在沒法貸款購房反倒成了我們的違約責任?既然是我買房子，簽字時約定代簽需要有授權書，沒我的授權售樓人員為什么允許我母親簽字?華潤置地違約在先。”

簽字授權成爭議焦點

張女士告訴記者，簽協議時，售樓人員只是詢問她有沒有貸款。張女士認為信用卡透支隨時可以還款，不能算貸款，便只告知了車貸。華潤置地對像她和老伴這樣年齡的人無法辦理30年貸款心知肚明，卻借負債說事，明顯是在推卸責任。

記者聯系到華潤置地(哈爾濱)公司新聞發言人蔡心浩。蔡心浩告知記者，經過調查，是張女士違約，公司沒有責任，定金不能退，并且公司有權罰沒。他表示，當時承諾的貸款30年沒辦下來是因為張女士名下除了車貸外，還有15萬信用卡透現。張女士一直隱瞞這部分實情。對于簽字授權書一事，蔡心浩表示，張女士的女兒與售樓人員有通話證據，屬于口頭授權，具有法律效力。隨后，蔡心浩在電話里給記者播放了幾段被剪輯的斷斷續續的通話錄音。

記者將該錄音放給張女士母女兩人聽后，她們十分氣憤。張女士的女兒告訴記者，她母親簽協議是24日，28日售樓人員才給她打電話，電話里只是說貸款的事，沒有提到需要她授權簽字的事，不存在口頭授權。

核實完情況后，記者致電蔡心浩，提出電話錄音證據存在造假嫌疑。蔡心浩表示會去核實，之后便杳無音信。幾天后，記者再次致電蔡心浩，詢問調查結果，得到的答復是“定金不退，這是公司的最后決定，當事人有異議可以訴訟”。此后，蔡心浩便拒絕回答記者任何問題。

記者從張女士簽訂的認購合同看到，第十一條約定：“本認購書需由乙方本人親自簽署，如本人不能親自簽署，委托他人辦理的，受委托人需要出具書面委托書及受托人、委托人的有效身份證明和相關資料。”乙方簽字處是張女士代簽女兒的名字。張女士告訴記者，簽訂合同時售樓人員并沒有向她要女兒的委托書。

記者通過多家銀行了解到，對于商業貸款購房，通行的做法是貸款年限女性不能超過60歲，條件好的如公務員等可以適當放寬到65歲，可以追加“保障人”，但親屬尤其父母不能算。即便算，被追加“保障人”貸款年限也不能超過65歲，因為隨著年齡增大還貸壓力和風險會加大。像張女士家這種情況，父母已經55歲，作為追加“保障人”不可能貸款30年。

律師觀點

開發商應退還定金

黑龍江承啟律師事務所主任、哈爾濱優秀律師孫威表示，銀行為規避風險，對商業貸款有著嚴格的限制條件，包括年齡限制。首先，售樓人員既然為消費者提供了咨詢，就應當如實告知，任何的欺騙、不負責任的說法，都應當承擔相應的法律負面評價。既然是由于售樓人員的過錯導致合同目的無法實現，訂立合同時的意思表示不真實，開發商作為售樓人員職務行為的承擔主體，就應當雙倍退還定金，甚至按《消費者權益保護法》第五十五條有關欺詐的規定承擔退一賠三的懲罰性處罰。

其次，售樓人員在明知合同上約定代簽合同要有授權的情況下，還慫恿張女士代女兒簽定合同，目的就是誘騙張女士當場交付定金。既然張女士的合同不符合合同約定的授權要求，該合同應按無權代理處分，由合同雙方共同承擔締約過失責任。法律上授權雖可以事先達成也可以事后追認，但是授權的內容、權限范圍必須明確，不能做擴大解釋。錄音中，張女士的女兒說買房的事她不管，這種消極的意思表示不能代表她已經授權其母購買標的房產。

售樓人員沒有在簽約時向女兒核實，事后又拼湊錄音當做證據，可以看出開發商的管理缺失。消費者可以向市場監管部門投訴，要求對其不法行為做出整治。(記者 劉傳江)