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《經濟參考報》記者獲悉，近日至少有十家信托公司陸續收到“窗口指導”，要求加強房地產信托領域風險防控，控制房地產信托規模。對于面臨償債高峰期的房地產行業來說，這是個壞消息。

業內人士表示，狂飆突進的房地產信托業務收到監管層收緊信號，壓力自然迅速傳導至被管制對象——高杠桿、高周轉的房企。它們或國內發債、出海發債，或賣股權、賣項目多方籌集資金，以平安渡過償債高峰期。

多家信托公司遭遇窗口指導

近年來的“吸金”大戶，房地產信托領域正經歷新一輪的監管調控。《經濟參考報》記者從多家信托公司內部獲悉，部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司收到監管層窗口指導，要求提高項目風險管控水平，控制地產信托業務發展速度和規模。

“至少有十家信托公司陸續收到窗口指導，被‘約談’、‘警示’。”某信托公司管理人士透露。

上述人士表示，各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求“自覺控制地產信托業務規模”，有的要求“三季度末地產信托業務規模不得超過二季度末”，甚至有個別公司要求“全面暫停地產信托業務”。

記者了解到，銀保監會對上述十家信托公司主要提出五點要求。一是，這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求。二是，提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。三是，提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信托業務穩健發展。四是，控制業務增速，將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平。五是，提升受托管理能力，積極優化房地產信托服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。

據悉，在“窗口指導”后，某涉房信托較多的信托公司緊急召開電話會議，要求三季度房地產信托規模較二季度“零新增”。其中，未備案項目、符合432的通道類業務、地產并購類項目全部暫停。

“公司要求未來只能在舊項目結束后釋放的規模做文章。”一位相關人士透露，公司將設立戰略客戶名單，未來釋放出的規模將優先對戰略客戶供給。

點面結合 重在降房地產杠桿

北京某信托資深人士向《經濟參考報》記者表示，目前來看，穩定房地產市場是政策主基調，房地產融資端，尤其是前融等階段融資是重點收緊對象。

上述人士也指出，此次監管約談針對的是高風險、高杠桿等房企融資亂象問題。其目的是引導房地產信托健康發展，并不是“一刀切”地給房企“斷供”，更不希望引起恐慌。

用益信托研究員帥國讓也對《經濟參考報》記者表示，此次指導將對房地產信托規模占比較大的信托公司影響明顯，將有效推動行業轉型，避免過度依賴房地產信托業務，對行業的未來健康發展也是有利的。

2019年以來，雖然涉房融資政策整體偏緊，但需求井噴下，作為較高成本融資渠道的房地產信托再次成為香餑餑。用益信托最新數據顯示，截至6月30日，今年來68家信托公司共發行了3238只房地產集合信托產品，為房企“輸血”5063.8億元。其中所發產品的平均期限1.53年，平均年收益率為8.32%。而銀保監會數據顯示，截至5月末，房地產信托資產余額3.15萬億元，占全部信托資產余額14.00%;較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

房地產信托之所以“逆勢”增長，一方面，房企迫切需要大量資金來補血，另一方面，房地產對于投資者和機構來說，依然是優質項目。“房地產信托產品一般表現穩定，收益也高，基本都能給到8%左右的收益，不能兌付的情況極少。同時，信托公司對于涉房項目收費也遠高于其他業務，相對于通道業務0.2%的手續費，房地產業務高達1.5%。”北京某信托公司財富管理人士說。

正是涉房項目的高收益，促使部分信托公司房地產信托業務增長較快，并存在一定合規問題和風險隱患。銀保監會相關負責人表示，今后銀保監會將會對信托公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信托公司沿著正確軌道穩健發展。

發債、賣股權 房企多方補血

在信托渠道被收緊的同時，發債、賣股現象明顯增多。僅10日一天，太湖新城實業擬發行公司債券20億元;招商蛇口擬發行270天期限、10億元超短期融資券;云南城投集團擬發行3年期10億元中期票據用于還債;渝開發公告稱，擬向合格投資者公開發行公司債券(第一期)，3.79億元等。同時，合富輝煌3.58億港元出售物業管理公司;首開股份擬出讓明泰置業50%股權，募集不低于1.225億元;中國金茂擬1.099億元轉讓天津北方澤茂100%股權。

除了國內發債、賣項目外，房企海外發債更是刷新紀錄。中原地產研究中心數據顯示，7月上旬，在國內融資收緊有所預期的情況下，房地產企業海外融資計劃井噴，僅前10日，已有超過18家房地產企業發布超過百億美元的融資計劃。

7月10日，時代中國控股公告稱，發行于2023年到期的4億美元6.75%優先票據，公司擬將票據發行所得款項凈額用作其若干現有債務再融資及一般企業用途。龍光地產控股有限公司擬發行4億美元2023年到期年息6.5%的優先票據。7月9日，中海發行20億港元及4.5億美元雙幣種固息債券;世茂房地產擬發行10億美元于2026年到期的優先票據;利福國際擬發行于2024年到期的3億美元有擔保債券;旭輝控股集團有限公司擬發行于2024年到期本金總額為3億美元。

中原地產首席分析師張大偉表示，在信托等融資渠道收緊預期下，房企在7月初加快境外融資，額度、次數都刷新歷史同期紀錄。

作為房企融資鏈條中的重要環節，各融資渠道的變化，對房企融資結構影響一直都在進行。數據顯示，6月份同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計611.6億元，環比上漲66.2%。債權融資額為535.9億元，占房企融資總量的87.63%，環比上漲64.06%。其中發行公司債176.55億元，占比28.87%;信托貸款107.32億元，占比17.55%;境內銀行貸款87.98億元，占比14.39%;中期票據34.36億元，占比5.62%;其他債權融資129.71億元，占比21.21%。另外，截至目前，7月股權融資金額為75.7億元，占總融資金額比重為12.37%，環比上漲83.17%。