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明年3月起 金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商

存量房貸利率怎么調(diào)?央行發(fā)公告

今年8月17日，央行宣布完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制，各銀行應(yīng)在新發(fā)放的貸款中主要參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)。但存量貸款的利率當(dāng)時(shí)并未調(diào)整，仍按原合同約定執(zhí)行。12月28日上午，央行就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR有關(guān)事宜正式發(fā)布公告。根據(jù)公告，明年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。轉(zhuǎn)換工作原則上應(yīng)于明年8月31日前完成。

變化

保護(hù)借貸雙方利益

推進(jìn)定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換

所謂“存量浮動(dòng)利率貸款”，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款(不包括公積金個(gè)人住房貸款)。公告要求，自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制公告。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。

為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次

于明年8月31日前完成

公告稱，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，盡管銀行會(huì)提供浮動(dòng)和固定兩種貸款報(bào)價(jià)，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會(huì)選擇浮動(dòng)利率報(bào)價(jià)，因?yàn)辄c(diǎn)差已經(jīng)固定了。如果因經(jīng)濟(jì)回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會(huì)隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

央行公告稱，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日(不含)，執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

解讀

在明年3至8月間轉(zhuǎn)換

加點(diǎn)數(shù)值不受時(shí)點(diǎn)影響

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3至8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR(5年期以上LPR為4.8%)和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整;加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值)，在合同剩余期限內(nèi)固定不變;轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變;借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

折扣不同加點(diǎn)數(shù)也不同

房貸利率預(yù)計(jì)輕微下行

據(jù)了解，目前5年期貸款基準(zhǔn)利率為4.9%。以往的存量房貸合同，都規(guī)定了執(zhí)行利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上的浮動(dòng)幅度，每年1月1日重定價(jià)時(shí)，浮動(dòng)比例都保持不變。但是每個(gè)房貸客戶執(zhí)行的浮動(dòng)比例可能大不相同。以首套房貸為例。2011年之前的大部分購(gòu)房者多享受7折優(yōu)惠;2011年至2017年的購(gòu)房者多享受8.5折優(yōu)惠。2017年之后，各個(gè)城市各家銀行的房貸利率差異加大，首套房貸利率有9折的，有9.5折的，有基準(zhǔn)的，還有上浮10%的。二套房貸利率有的是基準(zhǔn)上浮10%，有的是上浮20%。在北京地區(qū)，最近的存量浮動(dòng)利率房貸一般是基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%。

由于原來(lái)的浮動(dòng)比例不一樣，轉(zhuǎn)換后的加點(diǎn)數(shù)也肯定不同。北京青年報(bào)記者計(jì)算了一下各種情況下的加點(diǎn)數(shù)，發(fā)現(xiàn)之前只要享受過(guò)折扣的，加點(diǎn)數(shù)都為負(fù)值：7折的-137個(gè)基點(diǎn)、8.5折的-63.5個(gè)基點(diǎn)、9折的-14.5個(gè)基點(diǎn);沒(méi)折扣甚至上浮的都要加基點(diǎn)：基準(zhǔn)利率+10個(gè)基點(diǎn)、1.1倍的+59個(gè)基點(diǎn)、1.2倍的+108個(gè)基點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，按照央行的轉(zhuǎn)換規(guī)則，轉(zhuǎn)換后的最新利率也與原來(lái)老合同的執(zhí)行利率一樣，下次定價(jià)要等到2021年了，所以2020年之內(nèi)，存量房貸客戶的執(zhí)行利率不會(huì)變化。因此短期而言，這一政策轉(zhuǎn)變對(duì)購(gòu)房者基本沒(méi)有影響。但值得注意的是，今年11月20日5年期LPR首次降低，引導(dǎo)社會(huì)資金成本走低，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，預(yù)計(jì)房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢(shì)。 整體看，市場(chǎng)平穩(wěn)是主流。房貸利率波動(dòng)不會(huì)大。

安排

銀行要盡快制定存量房貸

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，轉(zhuǎn)換后利率的加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過(guò)多種渠道(包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等)告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。

公告要求，中國(guó)人民銀行分支機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地方法人金融機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，確保地方法人金融機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一部署，妥善做好存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。

除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

(文/記者 程婕 統(tǒng)籌 余美英)

舉例說(shuō)明

加點(diǎn)數(shù)值如何計(jì)算?

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日舉例具體說(shuō)明如何在合同轉(zhuǎn)換時(shí)計(jì)算LPR的加點(diǎn)數(shù)值。若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。