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終于，因為業主聚眾維權，蛋殼公寓引起了監管層的注意。

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深圳市政法委發文

2月18日，中共深圳市委政法委員會(簡稱：深圳市政法委)向深圳地方金融監管局、深圳銀保監局發文，要求盡快對蛋殼公寓開展排查工作，全面了解蛋殼公寓以及深圳市其他房屋租賃公司“租金貸”情況。

文中表示，在處置過程中，我委發現蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，即公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款，提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機構貸款，存在較大的涉穩風險。請你們高度重視，盡快開展排查工作，全面了解蛋殼公寓，及我市其他房屋租賃公司“租金貸”涉及的金融機構的名稱和數量、貸款人數量和貸款金額等相關情況。

請將排查和工作開展情況于2月18日下午17點前報我委。

如今，本就運營壓力爆棚的蛋殼，不單要應對業主和租客的投訴，還要應對監管層的“排查”，可謂雪上加霜。

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左手免租右手收租

其實，此次蛋殼被查，頗有些自作自受的味道。

早在2月初，就有媒體報道，蛋殼因為在疫情期間，一方面要求業主免除其1個月的租金。另一方面，則是有相當多的租客反映，蛋殼并沒有減免租金。如此一來，便能達到只進不出，空手套差價。

并且，蛋殼在不同的地區，還有不同的措施。

譬如在北京，有的房東在爭取后，這兩天收到了蛋殼這一個季度的房租;而有的房東則需要和蛋殼商量，最后看談下來免多少天的租金。

而在蘇州，則是蛋殼直接通知房東，要免一個月租金，并且剩下兩個月租金也延后一個月交，沒有商量的余地。房東不同意的話，蛋殼就一直派不同的人打電話，直到房東同意。

甚至在有些地方，蛋殼直接威脅房東，如果走法律途徑，只給賠償兩個月，訴訟期間房屋得空置不能租用!

一位天津的業主向媒體說，自己曾明確向蛋殼表示，不接受免租期的設立。但一位工號為5144的工作人員卻說，免租期的設立屬實，業主不能拒絕免租期的設立，并且未來也不會對業主進行補償。

據說蛋殼公寓這次溝通了 7 萬套房源的房主，只占蛋殼 40 萬套房源總量的 17.5% 。但要是按每套房子月租4000 元來算的話，蛋殼相當于一下子截留出了 2.8 個億的可用現金!

正因為此，蛋殼公寓遭遇多地業主的維權投訴。據悉，單單深圳地區的維權業主，就達到上千名。

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類似P3P的騙子模式

既然業主免收租，那么租客按道理也應該免交租。

但事實卻是，因為“租金貸”，蛋殼早就從金融機構拿到了一整年的房租，而租客還是需要每個月，向金融機構還款。

蛋殼公寓的IPO招股書曾披露，“租金貸”是蛋殼公寓的主要資金來源之一。

所謂“租金貸”，是指蛋殼公寓與金融機構合作，以貸款的形式，從金融機構一次性拿到合同內的租金，租客則將每個月的租金交給金融機構，償還貸款本息。公開資料顯示，蛋殼公寓曾先后合作過的金融機構不僅有應花分期、會分期、任買分期，也有微眾銀行、網商銀行、中關村(9.770, 0.13, 1.35%)銀行。

這種模式的好處在于，金融機構會直接將合同內的租金一次性轉給蛋殼，而蛋殼便可以直接拿著租金，去擴張新的地盤，所以大家能看到蛋殼這兩年房源暴漲，都是大家貸款借來的。

這種拿租客信用抵押，借款來擴張的模式，在前幾年房租市場沒飽和時還比較有用，因為一直有新租客來補舊窟窿。可到后面，新租客越來越少，擴張的房源租不出去，房屋空置率暴漲，這模式就玩不下去了啊。就這個擴張模式，已經玩暴雷了多少公寓品牌。

其實，做二房東本就是個風險很大的事情，只能賺賺其中的小差價，而且還要面臨如果租客拖延交租，就需要自己投錢進去補的風險。而蛋殼還和網貸合作，便將這種風險，用金融杠桿放大了很多倍。

要知道，在這種模式下，租客的錢不會馬上給到業主，而會在長租公寓手中停留相當長一段時間，這些截流下來的資金沉淀，就成了現金流。長租公寓有了現金流當然不會這么干放著，肯定要拿出去搞事情。至于是用來炒股、用來盤房，還是用來搞“龐氏”，那就沒人知道了。

微博知名財經博主八大山債人更是直言，這種長租公寓的二房東模式，是個P3P的騙子模式。

他表示，二房東就是搞P3P，以前的二房東吧，沒有金融工具，只能掙點價差，比如房東收1萬，租客叫1.2萬，二房東每個月收0.2萬。但還得擔驚受怕，怕租客不交租金了，自己還得掏錢給房東，每個月怕1次。

后來，有了P3P后，二房東們就都升級了。

1、原來房東收1萬，我還給你貼裝修費，把你的爛房子用爛材料毒材料，裝修一下，你總得給我3個月的裝修期和免租期吧。然后10天裝完房子，20天租出去，多收租客2月房租。這里就2.4萬房租收入，減掉爛毒材料的裝修費，頂天1萬塊，先掙1.4萬。

看看，以前當二房東，1個月掙0.2萬元，現在出個裝修費，蒙騙一下房東，就能先掙1.4萬，簡直鳥槍換炮啊，你干不干啊?

兩邊都得罪了，蛋殼以后的故事怎么講?

據了解，蛋殼公寓成立于2015年，隸屬于紫梧桐(北京)資產管理有限公司，在長租公寓市場可謂是明星品牌。

2020年1月17日，蛋殼公寓登陸紐交所掛牌上市，IPO募資約為1.3億美元(約合人民幣9億元)。

從蛋殼公寓的股東來看，稱其是長租公寓界的明星品牌一點也不為過。

目前老虎環球基金、愉悅資本、開物投資、CMC資本、春華資本分別持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份，螞蟻金服的持股比例也達到了7.8%。

不過，有資本青睞，并不意味著日子就好過。

其招股書顯示，2017年和2018年，蛋殼凈虧損額分別為2.7億和13.7億元。2019年前九個月，凈虧損擴大至25.2億元。與上述時間段同期，其現金流為負1.1億、11.6億和16.3億元。

還有一點值得注意的是，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款為1.1億、2.8億和7.9億元，從金融機構獲得的租金預付款高達9.4億、21.3億和31.6億元。

這意味著，蛋殼通過金融機構獲得的款項，大大高于其收到的租金。這也意味著，在蛋殼以“租金貸”模式支付租金的人數，遠超直接支付租金的租客數量。

那么，如果長租公寓方資金鏈斷裂，租戶將面臨雙面夾擊的困局。一方面要被退租，另一方面還要還款。

如今，因為一場疫情，使得原本隱藏在其背后的“租金貸”，暴露無遺。而蛋殼，在得罪了幾乎所有房東和租客后，更是收到了監管部門的調查，這家長租公寓以后的故事，怕是很難繼續講下去了。