????中國(guó)在價(jià)格話語權(quán)上比較弱，資源價(jià)格的掌控權(quán)大部分處于西方國(guó)家手中。
????上世紀(jì)80年代中后期到90年代初期，北歐國(guó)家瑞典出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，并引發(fā)了金融危機(jī)。這幾天，筆者在瑞典考察期間，重點(diǎn)了解了近年來瑞典樓市的變化。“歐債危機(jī)”爆發(fā)后，瑞典居民紛紛向更容易找到工作的斯德哥爾摩遷移；同時(shí)，今年申請(qǐng)到瑞典避難的難民數(shù)量達(dá)到8.6萬人，很多中東富豪申請(qǐng)?jiān)谏鐣?huì)秩序更穩(wěn)定、福利更優(yōu)厚的斯德哥爾摩避難。這導(dǎo)致了2014年斯德哥爾摩市區(qū)公寓價(jià)格比去年同期漲了10%，比10年前的2004年漲了2倍多。
????處于城市外圍、自然環(huán)境好的別墅，價(jià)格漲幅不如公寓那么大，但過去10年也一直在上漲。今年以來，隨著人口流入快速增加，大斯德哥爾摩人口達(dá)到全國(guó)人口近1/4，別墅價(jià)格也開始快速上漲。2015年一季度，大斯德哥爾摩地區(qū)別墅套均房?jī)r(jià)為480萬克朗（每克朗相當(dāng)于0.75元人民幣），比上年上漲11%。另外兩大城市——哥德堡和馬爾默，平均套均房?jī)r(jià)分別為370萬克朗和320萬克朗，均同比上漲約7%。
????但是，盡管瑞典房?jī)r(jià)快速上漲，但老百姓購房比例并沒有增加。目前，全國(guó)租房購房比例基本對(duì)半開，與10年前的情況差不多。瑞典年輕人或單身者基本都在租房，直至到結(jié)婚成家時(shí)，才會(huì)考慮購房。
????年輕人之所以選擇租房，一方面是由于他們工作變動(dòng)頻繁，不希望因房子影響再就業(yè)。另一方面，買房除了要交數(shù)十萬元的初始投資（相當(dāng)于首付）以外，還要每月償還銀行貸款、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、供暖費(fèi)、房產(chǎn)稅等等，這些費(fèi)用一般占購房者收入的30%～50%，對(duì)于不“啃老”的瑞典年輕人來說，根本無力負(fù)擔(dān)。
????目前，在瑞典買房可分為買居住權(quán)和買所有權(quán)兩類。買居住權(quán)，多數(shù)是買一套公寓單元的居住權(quán)，實(shí)際上是參加一個(gè)居住權(quán)協(xié)會(huì)，這個(gè)協(xié)會(huì)可以是一個(gè)聯(lián)合體，也可以是某一房產(chǎn)公司，房子產(chǎn)權(quán)屬于這個(gè)協(xié)會(huì)。買居住權(quán)時(shí)，買方交一筆投資款（4萬～12萬克朗）后，每個(gè)月還需交一定費(fèi)用（沒有物業(yè)管理費(fèi)、社區(qū)建設(shè)費(fèi)），包括開發(fā)商建房貸款利息、維修費(fèi)、供暖費(fèi)等。
????買所有權(quán)，主要指買城市外圍的大戶型別墅，初始投資一般是買居住權(quán)初始投資的3～4倍；購房者除了要繳納買居住權(quán)房屋后每月應(yīng)繳納的各種費(fèi)用外，還需要每月償還按揭貸款、繳納房產(chǎn)稅（年稅率為1.5%～3%）等等。除按揭貸款外，各種費(fèi)用要占到房屋評(píng)估價(jià)的3%左右。
????由于近年來經(jīng)濟(jì)不景氣、人口流入，瑞典三大城市市區(qū)公寓租賃需求增長(zhǎng)更快，租金價(jià)格也一路高漲。目前，斯德哥爾摩公寓（40～70平方米）每月租金在5000～8000克郎之間，與購買同類居住權(quán)房屋后每月費(fèi)用相差只有1000克郎。因此，考慮到收回投資的增值，結(jié)婚成家的瑞典居民，選擇購買居住權(quán)房屋的比例在增加。
????為了保護(hù)租房者的需求，政府在指導(dǎo)租金水平（低于買房后每月費(fèi)用）的同時(shí)，嚴(yán)格限制購買公寓使用權(quán)。因此，城區(qū)出售型的公寓減少，且僅限于永久居留全居民、僅限于一套，這就倒逼購房需求向城外價(jià)格較高、稅收貢獻(xiàn)更高、沒有套數(shù)和居留權(quán)限制的別墅市場(chǎng)轉(zhuǎn)移（華人購房主要在這個(gè)范圍）。
????由于購買別墅的初始投資和每月費(fèi)用較高，年輕人或單身購買房屋案例很少。因此，即便房?jī)r(jià)快速上漲，過去10多年，瑞典居民租房購房比例過半開的局面沒有變化。同時(shí)，為支持居民結(jié)婚成家購房需求，政府推出了按揭貸款利息抵稅、只償還利息不償還本金的貸款政策。這樣，按揭每月償還額度很低，通常在500克郎左右，降低了購房者的實(shí)際支出費(fèi)用。
????斯德哥爾摩也有價(jià)格昂貴的豪宅區(qū)，比如濱海大道兩旁歷史悠久（400多年）、名人聚集的豪宅區(qū)（價(jià)格在每平米10萬克朗），以及哈馬碧濱水新城（價(jià)格在每平米5～6萬克朗）。這些年，盡管斯德哥爾摩房?jī)r(jià)在上漲，但瑞典居民的居住形態(tài)沒有變化，年輕人租房、結(jié)婚成家買房，沒有錢租房的可以申請(qǐng)免費(fèi)的廉租房，多層次住房需求都得到了一定的滿足。
????（深圳市房地產(chǎn)研究中心）
