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地王效應集中顯現，溢價率顯著上升

易居房地產研究院9日發布數據顯示，10月，包括北京、上海、廣州、深圳等在內的十大典型城市土地成交建筑面積1443.4萬平方米，環比下跌39.9%，同比下跌5%。

土地收入方面，當月，十大典型城市土地出讓金收入731億元，環比下跌29.1%，同比上漲24%，較上月明顯回調。報告指出，這主要是由于十大典型城市土地市場成交建筑面積出現不同程度的下跌，從總體上致使土地出讓金總收入有所回探。

數據顯示，2015年1至10月，十大典型城市土地出讓金收入5889億元，與2014年、2013年同期相比分別下降17.9%、26.9%，下降幅度持續收縮，較2012年同期增長52.2%。土地市場將進入成交活躍期，土地成交均價有望繼續拉高。

在成交價格方面，10月，十大典型城市土地成交均價為3914元/平方米，環比上漲2.3%，同比上漲23%。繼9月土地市場地王頻現后，10月成交均價上漲動力強勁，不僅占據歷史高位區間內，接近2014年以來最高點。土地成交均價同比增幅雖然有所回落，但是地市步入上行通道的跡象依舊明顯，新一輪地王潮啟動，并有望持續到明年第二季度。

其中，北上廣深等一線城市月內土地成交建筑面積為470.3萬平方米，環比下跌24%，同比上漲31.3%；成交均價為8042元/平方米，環比下跌5.2%，同比上漲14.7%。成交建筑面積和成交均價皆出現一定程度的回調，但成交均價依舊保持高位盤整狀態。

在溢價率方面，10月，十大典型城市土地成交溢價率21%，與上月相比上漲2.4個百分點，溢價率突破20%的壓力區間，創出自2014年下半年以來的新高。易居研究院研究員曹倪娜分析稱，持續增長動能已經推動土地市場溢價率走出底部區域，說明地王頻出后，地價加速升溫。另外，如果剔除當前土地出讓環節中，配建保障房的比例大幅提高等因素，現階段的土地出讓金溢價率的上升力度更加顯著。

10月，十大典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入有所回探，但是無論是在一線城市還是二線城市，土地出讓均價都呈現出一定程度的拉高崛起形態。曹倪娜說：“雖然過程中會出現一些震蕩和反復，但土地溢價率突破20%的壓力區間，可見地價已經進入歷史最高區域。”

值得一提的是，土地市場成交面積的波動主要與政府推地計劃有關，因此在個別月份會出現一定程度的起伏。從10月數據來看，在一線城市快速回暖的帶動下，二線城市土地市場日漸復蘇，成交均價持續攀升，加之不斷出臺的房地產利好政策，給予企業更多的拿地信心，土地成交溢價率被不斷抬高。

“10月土地市場成交量相較9月，成交建筑面積下浮明顯，且低于2014年和2013年同期水平。土地市場在逐漸升溫的過程中，受到經濟、政策、政府推地節奏和市場情緒的多種因素影響，成交量不會是直線上升的形態，而是以震蕩基調為主。”曹倪娜表示，“不過，10月作為第四季度的首月，依舊延續了第三季度土地市場強勁反彈的格局，房企在一線和部分二線城市的拿地熱情依舊高漲，土地市場反彈正在持續。”(記者高偉)

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