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案情回放

2007年，錢先生看上了一套回遷商品房，經朋友介紹跟房主金先生商談幾次之后，簽訂了《房屋買賣協(xié)議》。協(xié)議約定：房屋總價款為80萬元，于協(xié)議簽訂當日支付定金10萬元。合同簽訂后一周內支付首付款50萬元，余款20萬元于過戶當日支付。

錢先生按照合同約定支付了定金和首付款，金先生將房屋交付給錢先生。錢先生一家歡歡喜喜地裝修完后入住至今，但房產證一直沒下來。

2011年底，錢先生聽鄰居說開始辦房產證了，便立即打電話通知金先生，希望金先生盡快配合辦理房產證。金先生說自己在外地出差，兩個月后才能回來。

兩個月后，金先生又說自己出差到另外一個地方，半年內回不來。錢先生一聽覺得不對，便到金先生家。原來金先生根本沒有出差，只是找理由拖著不去辦理房產證。

后來，在朋友中間調解下，2012年10月，金先生才提交辦理房產證的材料。2013年5月，房產證下發(fā)。隨后，錢先生找金先生要求辦理過戶，金先生卻說：“現(xiàn)在這房子都漲價一倍了，你補我50萬的差價，我馬上就給你過戶。另外，個人所得稅也由你承擔。否則我是不會過戶給你的。”

錢先生表示愿意承擔金先生的個人所得稅，但是補50萬的差價沒有任何道理。金先生又說：“根據國家法律，未取得產權證的房屋不允許買賣，我們簽訂的房屋買賣協(xié)議也無效。”雙方僵持不下，最后，錢先生只好訴諸法院。

律師解讀商品房買賣國家沒有交易限制

北京市東元律師事務所合伙人李松律師表示，回遷安置房交房和房產證取得時間相差比較久，房價前后可能相差較大。金先生所說根據國家法律的規(guī)定未取得房屋產權證的房屋不得買賣，是對國家相關政策的錯誤理解。

《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該規(guī)定是在行政上作出不得轉讓的限制，也就是說行政機關不能給沒有產權證的房屋辦理過戶手續(xù)，但并不影響民事合同的效力。

本案訴爭房屋是商品房，國家對此類房屋上市交易沒有限制，錢先生作為買方按照合同約定支付了房款，金先生作為賣方也交付了房屋，雙方的合同成立且生效。在金先生取得房產證后，應按照合同的約定配合錢先生辦理過戶手續(xù)。

賣方故意違約應承擔違約責任

李松律師認為，本案中，金先生明顯存在故意違約。2013年3月北京市出臺新的國五條，其中明確規(guī)定：“對于個人轉讓住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。”

因為金先生故意延遲辦理房產證，導致2013年5月才取得房產證，金先生的情況不符合免征個人所得稅的范圍，因此在過戶時應繳納20%的個人所得稅。按照規(guī)定個人所得稅是由賣方承擔，但實踐中都是由買方承擔。因金先生延遲履行行為，導致錢先生需要多支出20%的個人所得稅。

李松律師說，因國家政策的調整，如果現(xiàn)買賣雙方就稅費由誰負擔達不成一致意見，可能依情勢變更原則，結束雙方的買賣合同，建議錢先生先承擔該筆費用，之后再向對方要求違約賠償。

李松律師作為錢先生的代理人，以房屋買賣合同糾紛起訴，要求金先生配合辦理過戶，并支付違約金60萬元。錢先生和金先生在買賣協(xié)議中約定20%的違約責任，同時也約定延遲過戶，日萬分之五的違約金。

由于金先生違約時間較長，選擇日萬分之五的違約金更有利，因此按照此約定主張60萬元違約金，最大限度地降低守約方錢先生的實際損失。

不存在不可抗力應繼續(xù)履行合同

訴訟過程中，金先生反訴要求解除合同，認為因國五條的出臺，導致一方需承擔一筆個人所得稅，屬于不可抗力，根據《合同法》的規(guī)定應解除合同。

李松律師認為，不可抗力是指當事人在訂立合同時對某個事情是否會發(fā)生不具有預見性，同時客觀上不能避免。在2011年底錢先生通知金先生辦理房產證時，如果金先生及時辦理，在國五條出臺前雙方即可辦理過戶手續(xù)，就可避免支付20%的個人所得稅。另外，錢先生也表示自己愿意承擔該筆費用。所以金先生以不可抗力主張解除合同不符合法律規(guī)定。

法院經過審理后認為，金先生應依照合同繼續(xù)履行，判決金先生于判決生效后30日內協(xié)助錢先生辦理過戶手續(xù)。訴訟中，金先生提出違約金過高，請求法院予以調低。法院綜合考慮案情，最終判令金先生支付50萬元違約金。

律師提醒

發(fā)生糾紛應先協(xié)商解決

李松律師提醒，回遷安置房還沒取得房產證可以任意反悔，這種觀點是非常不可取的。守約方在訴訟中，也要注意訴訟策略。本案中，如果錢先生堅持不承擔個人所得稅，那么法院可能依據情勢變更，雙方不能達成一致，導致合同無法繼續(xù)履行，判令解除雙方的房屋買賣協(xié)議。

遇到此類回遷安置房買賣糾紛，建議先協(xié)商解決，如果沒有辦法達成一致，要及時向專業(yè)人士求助，尋求恰當的方式保護自己的合法權益，將損失降至最低。 文/記者汪紅

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