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怒江路76弄小區(qū)能否成為老舊小區(qū)加裝電梯的新模式，拭目以待。本版圖片/晨報(bào)記者　竺鋼

怒江路76弄小區(qū)門口的公告欄里已張貼相關(guān)的施工意見征詢告示

【規(guī)劃是這樣的】

小區(qū)共有3棟樓，開發(fā)商要爆破拆掉中間一棟，剩下的2棟6層居民樓，加蓋至20層。整個(gè)工期2年，建設(shè)期間，72戶居民外出租房，所有的租房費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。改造后，原本老舊的小區(qū)將變成一個(gè)現(xiàn)代化的商品房屋小區(qū)，無論老房子還是加蓋的所有房間全部新裝修，有電梯、有車庫、有綠植，居民只需拎包入戶。

【方案是這樣的】

新建的14層，重量并不由原來的6層建筑所擔(dān)負(fù)。一個(gè)形象的比喻是，在老建筑外圍加一個(gè)框后，14層的重量全部分散到這個(gè)框上。

7樓是轉(zhuǎn)換層，所有的壓力在7樓進(jìn)行大跨度轉(zhuǎn)換，分散到新的結(jié)構(gòu)主體上，也就是框架上，實(shí)際與原本的6樓沒有關(guān)系，但是通過空間的改造，又可以將框架與原來的6樓有機(jī)結(jié)合，原來的住宅增加了面積也由此而來。

老舊公房加裝電梯，一直備受關(guān)注，但受困于資金等各方面原因，想要加裝電梯并不容易。

日前，一個(gè)大膽的想法正在普陀區(qū)怒江路76弄小區(qū)內(nèi)廣泛征求居民意見。小區(qū)3棟居民樓，爆破掉其中一棟，另外兩棟從6樓拔高至20樓，加裝電梯的費(fèi)用、居民外出租房費(fèi)等全部由開發(fā)商承擔(dān)。2年后，居民拎包入住新房。

一個(gè)看上去很腦洞大開的項(xiàng)目，會否成為老舊小區(qū)加裝電梯的新模式？各方對于房屋安全問題、容積率、產(chǎn)證等都持什么態(tài)度呢？晨報(bào)記者進(jìn)行了實(shí)地探訪并對話多方。

6層居民樓上加蓋14層

怒江路76弄位于長風(fēng)公園后門，是一個(gè)已有23年房齡的老式居民小區(qū)。小區(qū)里有3棟居民樓，共72戶居民。70%的住戶年齡超過60歲，屬于老齡化較為嚴(yán)重的小區(qū)。

“沒有電梯對于老年人來說，生活上有諸多不便。”今年已75歲的小區(qū)業(yè)委會陳主任坦言，他們對于電梯的需求非常強(qiáng)烈。“老伴中風(fēng)過，行動不便，自己年歲也逐年增長，每天爬6樓很吃力。”

日前，一家開發(fā)商到小區(qū)里宣講，想法十分超前、大膽，比較保守的老人第一次聽到這個(gè)方案甚至覺得有些聳人聽聞。據(jù)張阿婆說，小區(qū)共有3棟樓，開發(fā)商要爆破拆掉中間一棟，剩下的2棟6層居民樓，加蓋至20層。整個(gè)工期2年，建設(shè)期間，72戶居民外出租房，所有的租房費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。改造后，原本老舊的小區(qū)將變成一個(gè)現(xiàn)代化的商品房屋小區(qū)，無論老房子還是加蓋的所有房間全部新裝修，有電梯、有車庫、有綠植，居民只需拎包入戶。

項(xiàng)目已獲80%居民同意

從開發(fā)商第一次到小區(qū)宣講至今，已過去近2個(gè)月時(shí)間。從大范圍宣傳，到挨家挨戶做工作，如今改造方案已獲得小區(qū)80%居民的同意。

前天，記者來到小區(qū)，還能在小區(qū)廣告欄里看到征詢介紹，落款是某某公司。“城市建設(shè)和舊城改造，要摒棄推倒重建，大力推廣在低層建筑上直接加層建設(shè)的模式，避免破壞，本小區(qū)建設(shè)年代早，居民條件落后，修理難度大，本開發(fā)商擁有24項(xiàng)專利技術(shù)，可以對現(xiàn)有小區(qū)進(jìn)行加固加層改造。”在征詢意見的旁邊，還附了一張外觀十分高檔的改造后的參考圖。

沒有各級政府參與，還有很多問題懸而未決，是如何取得80%居民同意的？

除安裝電梯能夠解決爬樓的問題，讓業(yè)委會陳主任心動還有其他幾個(gè)原因。“早在2013年，上海市老齡委就曾到我們小區(qū)調(diào)研，準(zhǔn)備試點(diǎn)搞現(xiàn)在老舊公房加裝電梯的‘6加1”模式。但涉及到費(fèi)用，征詢意見過程中，居民投票數(shù)未達(dá)到要求，此事不了了之。沒想到今年這家開發(fā)商又提出改造，這一次，沒有遇到改造所遇到的資金問題。小區(qū)共有2種房型，一種是三房一廳共70平方米，一種是二房一廳共60平方米，開發(fā)商承諾改造后，新房的面積每戶會增加30%，也就是60平方米變成72平方米，70平方米變成91平方米。”

部分居民心里的賬本是：有了電梯，全新裝修，增加了面積，還不需要自己出錢；預(yù)計(jì)改造后，每套房屋房價(jià)可以上漲近100萬元。“76弄現(xiàn)在單價(jià)是3.5萬元左右，周邊新的商品房起板就是5萬元，改造后房價(jià)上漲沒有懸念。”

“如果再爭取10%的居民同意，這個(gè)項(xiàng)目就可以立項(xiàng)申請了。”這是開發(fā)商目前正急于突破的問題之一。

現(xiàn)有政策不適合該小區(qū)

老舊小區(qū)加層后加裝電梯，上海其實(shí)是有相關(guān)規(guī)定的。根據(jù)《上海市舊住房綜合改造管理辦法》第十八條（高度控制），舊住房成套率改造項(xiàng)目需要加層的，一般只能在原建筑上增加一層，確有特殊情況，經(jīng)市規(guī)劃國土資源局，市住房保障管理局和項(xiàng)目所在地區(qū)縣政府共同審核，在符合相關(guān)技術(shù)條件以及征詢相關(guān)利益關(guān)系人的前提下，可以增加兩層。加層部分的建筑層高應(yīng)當(dāng)與原建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高一致，舊住房綜合改造范圍內(nèi)，24米以上的建筑不得進(jìn)行加層、擴(kuò)建。

此外，第十五條（房屋權(quán)屬調(diào)查及房地產(chǎn)登記）改造中屬加層的房屋除安置原住戶外，應(yīng)當(dāng)用于公共租賃住房或者廉租房使用。

可以看出，現(xiàn)有的政策并不適合怒江路76弄的改造項(xiàng)目。

目前上海有26萬棟沒有電梯的多層舊樓，約256萬老年人居住其中。應(yīng)對老齡化，老小區(qū)的確存在著改造的需求。為該小區(qū)做項(xiàng)目改造的開發(fā)商項(xiàng)目總監(jiān)宋逸峰表示，社會化的方式是一種新的思路，下一步，在爭取90%居民同意后，將向市有關(guān)部門提出申請，肯定會在獲得政策以后，依法依規(guī)進(jìn)行改造。

【新聞縱深】

6樓能否負(fù)載14層壓力?

未簽約的居民，有太多的疑慮，也發(fā)出了不少質(zhì)疑聲。

“我今年已經(jīng)70歲了，只有這一套房。把房子交給這家企業(yè)，企業(yè)做不下去怎么辦？企業(yè)逃掉了怎么辦？實(shí)在沒有這樣的精力去維權(quán)？”一名業(yè)主說。

當(dāng)然更多的居民還是擔(dān)心安全問題。6層老式居民樓上蓋14層，能否負(fù)載其重量，新建房屋的安全誰來保證？新建的房屋能否辦出產(chǎn)證？

這家開發(fā)商已獲得專利技術(shù)的改造方案是這樣的。新建的14層，重量并不由原來的6層建筑所擔(dān)負(fù)。一個(gè)形象的比喻是，在老建筑外圍加一個(gè)框后，14層的重量全部分散到這個(gè)框上。

7樓是轉(zhuǎn)換層，所有的壓力在7樓進(jìn)行大跨度轉(zhuǎn)換，分散到新的結(jié)構(gòu)主體上，也就是框架上，實(shí)際與原本的6樓沒有關(guān)系，但是通過空間的改造，又可以將框架與原來的6樓有機(jī)結(jié)合，原來的住宅增加了面積也由此而來。

對于這項(xiàng)技術(shù)，這家開發(fā)商的負(fù)責(zé)人很有信心。“我們在福建莆田已成功改建了一棟居民樓，當(dāng)時(shí)新華社等媒體都做了宣傳報(bào)道。”而媒體的報(bào)道也成為該開發(fā)商宣傳的賣點(diǎn)。

高度、容積率如何解決?

相比普通市民對于安全的擔(dān)憂，作為建筑方面專家，同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃院副教授田寶江則提出了自己的疑慮。“老房子改造加裝電梯，技術(shù)其實(shí)是排在最后一位的，前面還有三大難點(diǎn)。第一是資金。第二是政策，原來的6樓變成20樓，高度、容積率允不允許？第三，加高后，日照采光私密等是否會對周圍居民帶來影響。企業(yè)通過商業(yè)運(yùn)作的方式，解決了資金瓶頸，但是在法律法規(guī)上怎么突破？”

據(jù)了解，上海在城市建設(shè)過程中，會有總體的控制，一棟房子建設(shè)會涉及到環(huán)境、交通、安全等許多方面，如果從6樓到20樓，規(guī)劃上是否允許這樣操作呢？

開發(fā)商立項(xiàng)申請了嗎?

“目前，既有多層住宅加層是有相關(guān)規(guī)定的，但是該小區(qū)一下加到20層，已不屬于多層住宅，而是高層，屬于新建了。既然屬于新建，必須走完所有的新建手續(xù)，建好之后，再審批電梯項(xiàng)目立項(xiàng)，但目前沒有相關(guān)的政策法規(guī)來支持企業(yè)從6樓加蓋到20樓的政策。截至目前，我們也沒有收到該開發(fā)商的立項(xiàng)申請。”普陀區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

普陀區(qū)委宣傳部表示：“想法確實(shí)聞所未聞，也比較大膽。此事引起熱議后，相關(guān)部門已進(jìn)行調(diào)查，可行性需要經(jīng)過論證。”

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