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明言財經

一般來說，哪里有就業，人就往哪里去。顯然，新增就業崗位應該成為出臺鼓勵農民在三四線城市買房政策的前提。

多家媒體報道，住建部召集地方房管部門相關負責人進行培訓，研究房地產去庫存方案。住建部推出的“政策包”在原來支持城市居民的基礎上，增加對農民與農民工購房的支持力度，包括給予財政補貼、稅收減免、利息補貼、加大公積金對購房的支持力度等支持政策。

根據統計局數據，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，庫存的持續高位對房地產投資數據產生了巨大的負面影響，房價下跌如果失速，也會造成金融領域的系統性風險。

庫存居高不下的城市大多是三四線城市，據統計，縣級城市購房群體中，農民購房占七成以上。促進農民進城購房，無疑是這些城市消化庫存的第一選擇。

要鼓勵農民買房，最直接的手段就是提高農民的實際購買力。具體來看，財政補貼、稅收減免、利息補貼都是降低了購房總價。在多數縣城，限于農民的收入不夠穩定，購房按揭貸款的比例較低，將農民納入到公積金繳存范圍、放寬商業住房按揭貸款對農民的要求等將農民的收入曲線右移，可以有力地增加購買力。

問題是在城市里居住并且有錢的農民、農民工大多已經買房了，沒買房的要么是沒錢，要么是不準備在城市里居住的。長期來看，三四線城市的房價也很難保持上漲的趨勢，鼓勵這些農民在縣城買房，尤其是以加杠桿（商業與公積金按揭貸款）的方式，收入不穩定的農民如何保證還款將是一個非常嚴肅的問題。

更大的麻煩還不是財務風險，關鍵在于農民買了房子以后。一般來說，哪里有就業，人就往哪里去。如果鼓勵農民在三四線城市里買房的政策是有效的，這些地區的新增就業崗位又很少，最終的結果要么是房子空置（勞動力仍然向大城市流動）、城市變成鬼城，要么就是較高的失業率、社會不穩定。顯然，新增就業崗位應該成為出臺鼓勵農民在三四線城市買房政策的輔助政策。

這也為我們提供了另一種思路，是否可以鼓勵、幫助已經在城市里就業、居住的農民工在就業地買房？他們既然已經在城市里就業，有能力養活自己，也習慣城市生活，之所以還沒買房，所差的只是房貸首付和定居城市的信心。

因此，三四線城市應當加快農民工市民化的進程，盡快地讓已經在城市里有穩定就業的農民工落戶，讓他們有信心在城市里定居，這自然可以刺激他們的購房需求。政策要解決的就是讓他們擁有購房的能力。

農民也并非一無所有，其在農村的宅基地和耕地都是農民的財產，只是限于目前的土地二元制度，宅基地和耕地因其集體所有制的特性，無法流通、變現。因此加快農村土地所有制改革，讓宅基地和耕地的產權清晰、使用權可以像城市國有土地一樣流轉，這些財產可以成為農民在城市落地生根的第一桶金，自然也就可以消化房地產庫存。

□聶日明（上海金融與法律研究院研究員）

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