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新華網上海１２月１７日電（記者王旺旺葉鋒）近日，中共中央政治局會議提出，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。

當下國內樓市真實庫存有多大？未來市場的需求在哪里？在新的住房改革思路下，穩定房地產業發展的著力點何在？

庫存：只賣不建，存量也夠賣幾年

國家統計局最新公布的數據顯示，１１月末，全國商品房待售面積６．９６億平方米，比１０月末增加一千多萬平方米，比一年前增加了１億平方米，也創下了歷史新高。其中，住宅待售面積４．４０億平方米。如果按照我國人均３０平方米的住房面積計算，這些待售住宅可供約１．４６億人居住。

從銷售看，今年１－１１月，全國商品房銷售面積為１０．９億平方米。業內預測，全年銷售將超過１２億平方米。據此測算，６．９６億平方米待售庫存需要７個月的消化時間。

但待售面積還只是顯性庫存。安信證券分析師陳天誠認為，除待售面積外，企業拿的尚未開工的土地、未竣工在建項目（除已預售）等也應當計入庫存，這樣一起統計后，我國房地產的真實庫存要大很多。

“其實，最可怕的還是巨大的潛在庫存?！敝袊康禺a數據研究院院長陳晟估算，目前包括已竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發的，這些潛在庫存加起來不少于４０億平方米，而且這部分供應將在未來幾年內集中體現，即使不考慮每年新開工建設面積，消化它們也需要幾年時間。

中國社會科學院財經戰略研究院近日發布的報告則認為，２０１５年房地產市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達２１億平方米，僅現房庫存去化就需２３個至２４個月。

從地區看，是“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。從各地發布的統計數據看，鄂爾多斯、營口等一批三四線城市成為高庫存的“重災區”。

需求：市場＋保障，買房＋租房

去庫存前景如何，決定因素是未來我國住房的需求潛力大小。根據新的住房改革思路，由進城農民工構成的新市民群體將成為未來重要的住房需求人群。

國務院去年發布的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，到２０２０年，要努力實現１億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。陳晟測算，按目前人均３５平方米的水平測算，１億新市民將帶來３５億平方米的新增住房需求。此外，各地棚戶區拆遷改造、面向住房困難人群的保障房、改善性住房等各類需求未來１０年的增量將達到６０億平方米左右。

他認為，未來住房需求將越來越多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節性住宅等，都是住房市場上的有效需求，針對這些需求的供給也是有效供給，“當下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求，供給側改革要解決這部分的需求問題”。

值得一提的是，住房需求不等于購房需求。比如，面向青年群體租賃需求的長租公寓，也是去庫存、穩市場的新領域。

復旦大學經濟學院副院長孫立堅認為，為滿足新需求，房地產業應加快供給側改革，包括減稅降費、保障房貨幣化安置、增加公共品供給等，這些都是未來政策的發力點。

方向：“去庫存”狀態下房地產角色生變

業內人士根據國家統計局數據推算，到“十二五”末，我國家庭戶均擁有住房達到１．０８套。就全世界經驗而言，戶均擁有１．１套住房以后，住房市場的峰值就會到來。因此，今年以來房地產投資增速的明顯回調，不是周期性而是結構性的，因為供求關系已完全逆轉。在此背景下，房地產業的角色和發展方式也正在悄然生變。

孫立堅說：“過去我們都稱房地產業是‘黃金十年’，這期間房地產投資增速每年都能保持２０％以上，房地產上下游涉及多個行業，是拉動投資的中堅力量，是名副其實的經濟引擎。但現在行業供大于求，庫存嚴重，一方面要穩住房地產投資，讓房地產成為中國經濟的穩定器，另一方面地產商的定位也要隨之改變，以前是城市開發商、建設商，未來要向著城市運營商、配套服務商的角色改變?！?/p>

對地方政府來說，房地產業作為地方經濟“發動機”的角色將逐步淡化，而需更加注重與其他產業的配套、結合。

養老催生了養老地產、安樂地產；“互聯網＋”催生出地產后服務，社區物業管理服務成為開發商爭奪焦點；在“雙創”氛圍下，共享辦公空間等新模式已經誕生。

“房產將更多扮演產業載體和容器的角色。房地產業的健康發展，更加需要其他公共資源和實體產業作為依托?！标愱烧f，以上海張江高科為例，地產開發收入在持續下降，企業也正在變身為“投行型”產業地產企業。這種“地產＋產業”的模式使房地產業走向穩定中國經濟的舞臺。

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