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美聯(lián)儲加息靴子落下，香港樓市也由此進(jìn)入寒冬模式。

香港在圣誕節(jié)前夕遭遇一股強寒流吹襲，氣溫驟降令不少人偶感風(fēng)寒。而在香港資本市場上，美聯(lián)儲于周四“如期”啟動加息周期，也如一股寒流吹襲香港資本市場，并由之前因低息帶來的“春暖”模式轉(zhuǎn)入“寒冬”模式。

此前，雖然美聯(lián)儲主席耶倫及其他美聯(lián)儲官員早已就時隔10年后重啟加息決定不斷向市場吹風(fēng)，但因港元采取與美元掛鉤“聯(lián)系匯率制”，因此，美聯(lián)儲的政策稍有風(fēng)吹草動，都會給香港資本市場的氣候帶來大幅變化。

與以往一樣，這次首當(dāng)其沖受到直接影響的非香港樓市莫屬。值得一提的是，雖然香港金管局緊跟美聯(lián)儲加息步伐宣布上調(diào)利率0.25厘，但包括匯豐、恒生、中銀香港等在內(nèi)的香港主要大型銀行都對利率調(diào)整按兵不動。在這樣的情況下，香港樓市內(nèi)已可感到寒氣逼人，業(yè)主主動降價求售已不是新聞。

筆者以100萬港元貸款、30年還款期算了一筆賬：如果香港的按揭利率每增加0.25厘，則供樓置業(yè)者每月就要增加125港元的供樓款；如果按揭利率上升1厘，則置業(yè)者每月要增加多交逾500港元供樓款。通常，香港置業(yè)者的按揭款都多達(dá)數(shù)百萬，因此，按揭利率緊隨美聯(lián)儲及香港金管局基礎(chǔ)利率持續(xù)上調(diào)的話，香港樓市置業(yè)者的壓力將百上加斤，由此可能引發(fā)樓價的大幅波動。

為應(yīng)對因美聯(lián)儲重啟加息周期對香港樓市帶來的沖擊，香港特區(qū)政府已多次對樓市置業(yè)者“打預(yù)防針”——通過財政司、金管局等政府部門高官不斷向市場喊話，反復(fù)提醒置業(yè)者量力而為警惕風(fēng)險。在美聯(lián)儲公布加息當(dāng)天，香港財政司司長曾俊華再次喊話，表示未來數(shù)年香港潛在樓市供應(yīng)大約有8萬多個單位推出市場，他同時提醒香港市民：目前全球經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不太好，大家都要密切留意。

那么，與樓市關(guān)聯(lián)緊密的香港股市，尤其是香港本地地產(chǎn)股會受到什么樣的影響呢？德銀發(fā)表報告稱，預(yù)期香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展將進(jìn)一步放緩，并對香港明年地產(chǎn)市場維持審慎態(tài)度，估計未來12個月住宅樓價將回落約10%，一手樓市占總樓宇銷售占比會再上升；同時，估計香港本地明年零售金將下跌20%，主要受零售市道轉(zhuǎn)弱影響。德銀指出，市場近幾個月對香港住宅樓價的看法“出現(xiàn)大幅轉(zhuǎn)變”，主要是因為香港本地經(jīng)濟(jì)惡化，如果供樓可負(fù)擔(dān)比率要回落至可持續(xù)水平，即供款與收入比率降至50%（目前為73%)，估計未來36至48個月住宅樓價需要下調(diào)32%，即明年平均最少需回落8%。

美銀美林則預(yù)測，香港樓價在明年將到達(dá)周期性頂部，符合過去兩次周期(1968至1981年、1984至1997年)由低部至頂峰歷時約13年的規(guī)律，而樓價將于其后3年調(diào)整20%至30%。美銀美林強調(diào)，和過去兩次周期不同，本次樓價不會急跌60%至65%，主要由于供應(yīng)僅為以往周期頂峰的一半；按揭利率僅為2%，較上兩次周期頂峰的10%為低；而現(xiàn)行的調(diào)控樓市措施較嚴(yán)厲，港府仍有空間放寬有關(guān)措施以防止樓價急瀉。美銀美林指出，雖然香港樓市正出現(xiàn)調(diào)整，但估計本港地產(chǎn)股不會跟隨向下，因自2010年起，本港樓價及地產(chǎn)股的走勢只有輕微的關(guān)聯(lián)性。地產(chǎn)股已經(jīng)完成調(diào)整，過去數(shù)年至今，一直維持NAV折讓40%至60%、市賬率0.4至0.6倍，以及股息率水平達(dá)3%至5%，整體估值吸引。

由此看來，美聯(lián)儲加息靴子落下，香港樓市也由此進(jìn)入寒冬模式，無論是香港樓市置業(yè)者還是股市地產(chǎn)股投資者都須增強風(fēng)險意識，三思而入。（呂錦明）

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