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解讀中央經濟工作會議

中央經濟工作會議有關房地產政策的內容等引起市場關注。羊城晚報記者采訪多位專家及業內人士均表示，“房地產”一詞時隔2年重現中央經濟工作會議，相信一系列穩定市場的后續政策有望落地，對中國房地產市場前景樂觀。清華大學教授李稻葵還對未來樓市進行了預測，認為一二線城市不久將迎來新一輪房地產開發高潮。

2013年、2014年兩年的中央經濟工作會議，通篇沒有提及“房地產”一詞，而今年中央經濟工作會議被反復提及成為重點。中央經濟工作會議前夕，樓市去庫存就被列入“四個殲滅戰”。

“足足用了325個字符，說明了此次中央經濟工作會議，史無前例地重視房地產。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對羊城晚報記者分析稱。

今年中央兩次明確提到去庫存的政策導向，比較罕見。一方面，高庫存影響了投資節奏的加快。從購房消費層面看，今年購房市場總體活躍，但房地產投資沒起色，原因同樣在于高庫存的負面影響。中央經濟工作會議再次提出要去庫存，既要刺激需求，更要為國內低迷的投資開辟新空間。

中央鼓勵房地產商降價是會議內容之一，其透露哪些信號？清華大學教授李稻葵表示：房地產最近一段時間，在緩慢地調整過程中，三四線城市現在仍然是比較低迷的。這次的政策是，政府要么是幫助三四線城市降價，要么把現有存量租給剛剛進城的還沒有能力買房的人。通過這些辦法加快房地產市場周期性的調整，讓房地產市場盡快地走出目前低迷狀況，對整個經濟形成向上的拉動力量。

解讀

1

“限購”、“限貸”有望逐步退出

此次中央經濟工作會議還明確提出要取消“過時的限制性措施”。哪些限制性措施是過時的？業內人士解讀并不一致。

嚴躍進分析，這樣一個政策，應該就是解除房地產投資、開發和經營領域各類不合時宜的措施。嚴躍進表示，這其實是為了不動產登記制度的產權登記等開路，同時也是為了給一些有歷史遺留問題的房產更好登記而提供的制度保障。

房價點評網廣州首席分析師肖文曉認為，“限購”作為以行政手段干預市場運行的典型政策，人為地限制了市場需求，導致市場供求關系扭曲、失真，市場信號失靈，應該取消。而房貸作為商業性的貸款，理應由商業銀行根據對業務的風險評估自主決定相關政策，政府只需守住“紅線”即可。肖文曉預測，可能出臺的政策包括：一是北上廣深解除限購，考慮到市場過渡的平穩性，可能是分階段退出。二是取消對房貸一刀切的政策干預，由商業銀行自主決定是否實行差別化房貸政策。二套房首付有望降低，三套房（及以上）有望恢復貸款。

中原地產首席分析師張大偉則提出不同看法：“目前看，全國唯一還在執行的限制性政策只有貸款套數的限制和一線城市的限購了。從這兩點來說，基本取消的空間都不大，也不需要。”

2

企業、個人投資房產受到鼓勵

會議提出，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

嚴躍進認為，這基本上可以認為過去抑制投資性購房需求的做法已經開始改變。

智谷趨勢研究中心嚴九元分析，這意味著二三線城市的房地產政策，將完成“一百八十度轉彎”，指向鼓勵居民和機構以獲得穩定現金流收益為目的的投資性購房。

上海易居研究院副院長楊紅旭表示，這是改革方向，發達國家就有專門的社會機構，以及商業機構，從事房屋出租業務。接下來，相關部門可能會出臺優惠措施。

3

鼓勵農民工購房有助去庫存

中央經濟工作會議明確將通過加快農民工市民化，擴大有效需求，消化庫存。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受媒體記者采訪時指出，農民工購房及其市民化對于化解房地產庫存意義重大，此舉具有去庫存、穩增長、倒逼改革等多重效應，而有人質疑的將導致次貸危機、推高房價的情況不可能出現。

倪鵬飛表示，從現實情況看，不少農民工有穩定的職業、有一定的技能、有相當的儲蓄和資產，具備可持續的購房能力；從制度層面風險控制看，目前中國的住房政策性和商業性金融機構執行較高的抵押貸款風險控制標準，和美國次貸危機時美國住房金融機構的信貸政策完全不同。在當前的住房供求態勢下，農民工主要在地級以下庫存比較多的地區購房，并且購房也是一個逐步的過程，從客觀層面上看，沒有推高房價的可能性。

4

一二線城市或再迎來房地產熱

李稻葵還對未來樓市進行了預測，他說，目前來看一二線城市首先出現了價格和交易量雙升的局面，估計一二線城市在不久將迎來新一輪房地產開發高潮。在他看來，房地產主要問題在三四線城市。那些氣候條件好、交通比較便利、產業有一定聚集苗頭的三四線城市是有吸納新人口潛力的，將來經濟規模，房價等等都會往上走；那些沒有這個潛力的三四線城市，房價就會降下來。(記者趙燕華)

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