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中央定調去庫存仍需警惕重點城市房價快速上漲

來源：經濟參考報發布時間：2015-12-25 07:37:04

日前召開的中國經濟工作會議對2016年房地產市場正式定調去庫存。對此，業內人士指出，2016年房地產政策指出將圍繞供需兩端進行，在原有降價、補貼、除限等基礎上，增加新進市民的需求，更為有效地去庫存。但需注意的是，目前我國房地產市場仍然面臨著“結構性過剩”，因此，在加速化解庫存的同時，需警惕一線等重點城市房價快速上漲的風險。

會議指出，要擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存。其中對于擴需方面，表示要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求。落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

原中國房地產協會副會長朱中一在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，今年中央比較罕見地連續提出去庫存的根本原因，一方面是部分三四線城市因人口凈流出，購房需求減少，另一方面，則是受高庫存的負面影響，房地產投資大幅度下滑。

國家統計局數據顯示，2015年前11個月，全國房地產投資開發增速降至1.3%，僅為去年同期水平的十分之一。其中，住宅投資增長0.7%，幾近停滯狀態。

易居研究院研究員嚴躍進表示，城鎮化的推進將有效帶來需求的釋放。另一方面，農民收入水平低，限制了住房需求釋放，因此通過補貼等方式降低農民進城購房的成本，這將在提高居住水平的同時，鼓勵農民其他消費需求一起釋放，確實會有一個積極的刺激效應。

河南省住房和城鄉建設廳總工程師李學軍表示，據初步統計，在縣級城市購房群體中，農民購房占七成以上，部分縣城超過八成。促進農民進城購房，有利于加快消化庫存，擴大住房消費，科學推進以人為核心的新型城鎮化，也是穩增長、保態勢、惠民生、防風險的綜合戰略舉措。

此外，對于加速戶籍制度改革方面，嚴躍進認為，戶籍制度改革的成功，能夠促進“安居樂業”政策導向的實現，有效降低對傳統住房購置的依賴。過去城市需要購房才能落戶和解決子女入學的問題，但現在如先解決戶籍享受相應配套的背景下，購房市場穩定，租賃市場將更加活躍，回歸了居住的本來面目。

現階段我國租賃市場發展還僅處于初期階段，由于觀念的固化，對于租房過日子的接受程度并不高，因此購房年齡整體偏小，常常是幾代人的存款湊在一起買一套房。但在發達國家，購房群體多在40歲左右，較我國晚十年左右。因此，以租代買，或先租后買的情況十分常見，住房租賃市場也十分發達。

此次會議提出，發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業?！斑@也意味著，未來將根據需求為向導改革供給模式，也為房企提供了一種轉型方向。”朱中一說。

此次，會議便指出，將鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。朱中一認為，過去房地產開發，供應側是盲目的，政府盲目供應土地，企業盲目開發，這也是造成目前庫存高企的主要原因。因此，從供給與需求兩端考慮，構建以需求為導向的供應模式，引導消費方向，是未來房地產供應的主要側重點。

但朱中一同時提醒，由于在未來一段時間內，去庫存的趨勢不會改變，也就意味著政策仍將保持持續寬松。而我國一線城市、與部分人口凈流入明顯的二線城市住房仍存短缺，因此，應警惕整體寬松下市場走熱引發該類城市房價大幅上揚。

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