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證券時報記者曾福斌

對于房地產行業來說，要盤活存量資產、加速去庫存，業內人士一致的看法是，盡快推出標準化的房地產資產證券化（REITs）。

REITs本質屬于資產證券化的一種特殊類型，其發行是建立在有穩定現金流收入的房地產項目上，一般核心商業地段的寫字樓、酒店等都可以作為基礎資產。真正意義上的標準REITs是通過物業或者抵押貸款，直接投資于房地產的一種資產證券化的產品，一般以公募形式在主要交易市場發行，具有高度流動性。收益來自于兩部分，一部分是租金收入，一部分是來自于房地產升值。這些收入大部分將用于發放分紅，且享受一種特殊的稅收優惠政策。

REITs的推出一方面可以盤活存量優質物業，擴寬房地產業融資管道，降低其負債率，同時也可以為養老金等機構投資者提供穩定投資回報的產品。

2014年以來，伴隨著證監會將企業資產證券化由審核制改為備案制，極大的促進了資產證券化基礎資產的發展，并出現眾多以商業物業為基礎資產的證券化項目。其中不乏中信啟航、蘇寧云商等極其接近標準化REITs的產品，但是由于《證券法》對于資產證券化的公開發行尚未明確，同時稅收制度的尚不完善，無法成為真正意義上的REITs。

譚華杰稱，目前國內推出的部分類REITs產品，實際上都不是真正意義上的REITs，但它們實質上還是債券型融資，沒有相應的稅收優惠，不是股權型融資。

譚華杰稱，當房地產企業業務規模做到一定水平后都不敢做大，因為負債率會越來越高，高負債率會使企業失去低成本融資的優勢，股東承擔虧損的成本則增加。目前限制REITs發展的第一大障礙是稅收，第二大障礙是無法實現公開發行，第三是融資方面規則的限制，并不是企業沒有這方面融資能力。

我國現行稅法中企業所得稅和個人所得稅的規定對資產證券化中以房地產或商業物業，沒有考慮到其基礎資產的特殊性，未做出具體規定。這需要證監會、住建部、國稅總局等部門的協作解決。

越秀集團董事長張招興表示，REITs在國內沒有做起來最主要原因是稅收的問題，房托基金證券化后能夠釋放巨大的資金能量，是真正的投資型產品。

越秀集團旗下兩大業務板塊是地產和金融，另有部分交通業務，今年越秀集團獲批了150億的公司債發行額度，首期已發行90億元。其中，3年期利率3.75%、5年期利率3.97%，主要投向交通領域。而越秀集團旗下就有一只在香港上市的房托基金。

實際上，REITs也是養老金投資尋求的主要標的之一。近期，商業保險在二級市場瘋狂舉牌，透露出的就是部分商業保險公司在經歷了高速增長后的資產配置荒。未來，隨著基礎養老金投資運營的實施，以及企業年金、職業年金規模的不斷擴大，養老金管理機構對長期穩定投資回報的資產需求也將大幅增加。

調查中，不少業內人士均表示，如果一個租賃型商業地產項目，其每年的現金投資回報率能夠達到5%以上，那對養老金的吸引力則十分大。REITs的推出對應對人口老齡化下的養老金保值增值具有積極意義。

夏海鈞也表示，希望國內可以盡快推出REITs，本身對房地產去庫存有好處，對投資者而言，也多了個投資管道。

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