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化解房地產(chǎn)庫存是2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的五大任務(wù)之一。如何推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存？申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇日前在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，明年房地產(chǎn)去庫存有四種路徑。通過這四條路徑化解房地產(chǎn)庫存，將促使房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)投資增速或在明年迎來拐點(diǎn)，但政策實(shí)施存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和平衡難度。

路徑一是通過新農(nóng)民工市民化消化。李慧勇說，政府明年將通過戶籍改革加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，釋放這部分新市民此前被人為抑制的需求，著力消化房地產(chǎn)庫存。但農(nóng)民工市民化等限制放開力度受到財(cái)政支出制約，政府可能采取分層次放開城市遷入限制，預(yù)計(jì)先從三四線城市入手。另外，政府還將通過財(cái)政補(bǔ)貼支持購買力較低的農(nóng)民進(jìn)城買房。“從效果上看，短期內(nèi)政府支持農(nóng)民工買房確實(shí)可以消耗商品房存量,但大部分農(nóng)民工缺乏支付和購房能力，這部分購買需求只是‘需要’而非有效需求，按揭買房存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。”

路徑二是通過房地產(chǎn)企業(yè)購并消化。本次中央從房地產(chǎn)行業(yè)供給的角度進(jìn)行調(diào)控,鼓勵(lì)房企降低房價(jià)和兼并重組，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將加大，房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略將轉(zhuǎn)變。李慧勇表示，若房價(jià)發(fā)生普遍性降價(jià),則可能會影響潛在購買需求和投資需求，反而會影響房地產(chǎn)銷售，因此房企主動(dòng)普遍性下調(diào)房價(jià)的可能性并不大，但新市民增加較多的三四線城市房價(jià)可能出現(xiàn)調(diào)整，未來三四線城市可能出現(xiàn)量升價(jià)跌現(xiàn)象。

李慧勇認(rèn)為，未來租賃市場的發(fā)展也對化解房地產(chǎn)庫存有一定作用。他表示，非戶籍人口擴(kuò)大公租房租賃需求較大，未來機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房后,可以成為租賃市場的房源提供者,擴(kuò)大租賃供給的同時(shí)也將推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存。

路徑三是通過取消限購來消化，更多城市限貸或限購政策待取消，特大城市二手房限制政策或放寬。李慧勇認(rèn)為，北上廣深的限購政策取消的可能性并不大，但大部分城市房地產(chǎn)限購和限貸的意義不大，因此，可以期待明年更多城市取消限購或限貸政策。對特大城市來說，目前二手房市場需求大于供給，明年對二手房市場的限制政策可能會調(diào)整，比如微調(diào)二手房個(gè)稅優(yōu)惠限制或限購等。

路徑四是通過擴(kuò)大政府購買消化。“明年政府收購力度將加大。”李慧勇說，重點(diǎn)體現(xiàn)在打通商品房市場與棚改安置房、公租房和租賃市場，財(cái)政部已經(jīng)鼓勵(lì)地方運(yùn)用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)。商品房與棚改房打通將體現(xiàn)在以貨幣化安置的方式進(jìn)行，居民自主購買或政府購買存量商品房或一次性貨幣補(bǔ)償，商品房與公租房的打通,體現(xiàn)在政府收購存量商品房，并盡量不再新建。

李慧勇表示，國家住房銀行設(shè)立的條件已基本具備，只差頂層設(shè)計(jì)。住房銀行的目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、增加住房消費(fèi)需求，可以提供低利率資金，能夠緩解中低收入者的購房壓力。

精彩對話

中國證券報(bào)：如何看2016年房地產(chǎn)投資？

李慧勇：總體上看，房地產(chǎn)投資仍處在下行的小周期，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)投資增速為1%。但隨著去庫存的加快，明年房地產(chǎn)投資將會出現(xiàn)底部回穩(wěn)態(tài)勢，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)投資增速回升至6%或7%左右。具體來看，明年一二線城市在商品房銷售回升的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)投資將跟進(jìn)；三四線城市受庫存壓力大、商品房銷售緩慢影響，房地產(chǎn)投資仍舊低迷。

中國證券報(bào)：明年房價(jià)走勢如何？

李慧勇：房價(jià)走勢主要受經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口凈流入三大因素影響。綜合這三大因素看，明年房價(jià)兩極分化走勢較為明顯。以北上廣為代表的一線城市房價(jià)將出現(xiàn)一定幅度的上漲，原因在于，這類城市經(jīng)濟(jì)增長相對較好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較快，又有較大的人口凈流入作為支撐，促使房價(jià)出現(xiàn)上漲；與一二線城市相比，三四線城市在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口凈流入方面存在明顯不足，再加上這些城市房地產(chǎn)庫存較大，抑制了房價(jià)上漲。（記者倪銘婭）

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