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戴德梁行7日在北京發布房地產行業系列研報指出，險資企業將有更多資金用于房地產投資，這將極大的刺激國內地產投資市場反彈。同時，險資的資金注入將推動大宗交易市場的活躍度，預計會將投資目光集中在京滬等一線城市帶有穩定現金流的項目。

就近期保險業與房地產行業的關系，戴德梁行北中國區投資及顧問服務部主管劉兵介紹說，“地產類投資已經成為保險資金的熱點，尤其是優質的地產公司股。險資的進入有利于推動房地產行業的金融化進程，推動房企向輕資產轉型。”

戴德梁行提供的數據顯示，中國當前的保險資金數額龐大，2014年全年保費收入突破2萬億元，行業總資產突破10萬億元，按照15%的保費收入增速預估，2015年中國保險市場規模應進入世界前三甲。為了有效地利用保險資金，國務院曾經下發文件鼓勵保險資金利用債權投資計劃、股權投資計劃等方式支持棚戶區改造、城鎮化建設等民生工程和國家重大工程，并鼓勵設立不動產、基礎設施、養老等專業保險資產管理機構。因此，多地隨即開展了住房反向抵押養老保險試點。

劉兵表示，根據2014年的《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知》，保險資金投入不動產類資產、權益類資產要求分別不高于保險公司上季末總資產的30%。按照2014年的保險資金總資產規模，也就意味著保險資金投入不動產類的上限將達60000億元。“鑒于保監會放開保險資金投資不動產，且其他投資渠道有限，地產類投資成為保險資金的熱點，尤其是優質的地產公司股。”

據Wind數據統計，133家A股房企中，被險資進入前十大股東的房企為21家，占比達到15.8%。其中，中國人保入股五家房企，安邦保險入股四家，中國人壽入股三家，生命人壽入股兩家。例如，遠洋地產已被安邦保險及中國人壽占有59.02%的股份；最近行業龍頭企業萬科地產也被寶能系入主；安邦保險占據金融街地產、金地集團的第二大股東之位。

“整體來看，目前估值偏低的優質地產股，尤其是股權分散，加上原有大股東投資實力有限的房企成為險資爭奪的對象”，劉兵說，對保險公司來說，房地產的資產配置無論從安全性還是后續增長空間都優于其他資產。而險資可以比較容易地通過直接投資上市房企的股權，或收購整幢商業物業，或通過債權、股權投資的方式介入房地產。目前中國市場上不乏優質且估值仍在洼地的地產公司，因此，險資“圍獵”此類地產公司也可想而知。

與此同時，險資也引起地產企業的重點關注。在劉兵看來，地產公司長期處于資金流動性、資金成本高的壓力之下。而保險資金的低成本及規模因素，也引起地產公司的重視。“二者結合關系更像是融資層面的合作關系，而非競爭關系。”劉兵認為。

他進一步分析指出，保險公司和房地產公司“互相吸引”主要源于四個因素。首先，保險企業是拿投保人的資金進行投資，而從目前各行業發展情況來看，房地產仍是不錯的投資選擇；其次，險資不再像過去一般只是進行財務投資，而是傾向于直接參與控制權，正式進入房地產業，尋求優質項目進行投資；再次，由于多年前中央政府打壓住宅市場的政策導致險資不投資住宅地產，持股開發企業算是間接進入住宅市場；最后，房地產公司資金緊缺，成本較低的保險資金對于地產企業非常具有競爭力。

“險資的資金注入將推動大宗交易市場的活躍度，預計會將投資目光集中在京滬等一線城市的帶有穩定現金流項目”，劉兵說，“未來的房地產也將迅速向金融產品屬性轉變，房企和險資的雙向融合是大的趨勢。而且，未來隨著國民的保險消費增加，險資企業將有更多資金用于房地產投資，這將極大的助力國內地產投資市場反彈，烘托優質地產資產量價齊升的新局面。”（高偉）

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