信托公司可關注企業輕資產運營機會
二季度到期規模610億元，為今年峰值
《證券日報》記者根據用益信托數據統計，預計2016年到期的房地產集合信托產品共計1004只，規?？傆?224.13億元，平均預期收益率9.7%，較2015年到期房地產集合信托產品平均預期年化收益率高出0.21個百分點。
與2015年相比，今年到期規模減少了6%，其中二季度為最高峰，到期規模為610億元。
業內人士認為，在房地產行業去庫存壓力累積、房企低成本融資渠道拓寬、前期風險項目暴露的影響下，預計新發房地產信托產品的數量不會有明顯增長。信托公司可以在原有債權融資模式的基礎上，創新股權投資或者“股權+債權”的形式，關注房地產行業輕資產運營中蘊藏的需求和機會，為房產證券化和類REITS提供可能。
今年兌付規模同比減少6%
隨著前些年發行的房地產信托項目陸續到期，加之市場低迷，自去年以來多只房地產項目出現了兌付風險，如匯源6號房地產信托，由于所投“石家莊卓達碧水馨園住宅項目”銷售進度出現問題延期；長城財富9號大連金生山海云天項目逾期；安徽中杭項目和黃氏控股路橋建筑裝飾城二期最終以保本微利方式解決；受佳兆業影響的愛建信托和中融信托兩款產品在佳兆業債務重組后危機解除。
用益工作室報告認為，預計房地產信托風險會在2015年后階段時有顯露：開發商不能按期償還融資資金，從而選擇延期兌付，信托公司宣布提起清盤房地產信托項目，甚至還有一些房地產信托計劃引入資產管理公司進行接盤，“控風險、保兌付”成為焦點話題。
而2016年房地產信托的兌付風險，業內人士表示，在去庫存壓力面前，預計仍會不時有房地產信托風險暴露的個例發生。
《證券日報》記者根據用益信托數據統計，預計2016年到期的房地產集合信托產品共計1004個，較2015年同期增加18.26%；但到期規模2224.13億元比2015年減少約6%；平均預期收益率9.7%，較2015年到期房地產集合信托產品平均收益率高出0.21個百分點。
其中，2016年一季度到期規模605.70億元；二季度到期規模610.63億元；三季度到期規模527.98億元；四季度到期規模427.82億元。2016年上半年信托業兌付壓力相對較大，但隨著存量規模的走低，以及信托公司對風險把控的意識和能力增強，房地產信托業務風險有望得到逐步釋放。
與此同時，由于傳統的房地產等固收類信托發行量下降，記者在百度信托吧里面注意到，原來偏多的銷售貼慢慢變成了求購貼。諸多投資者表示，在股市震蕩，P2P跑路，以及銀行理財利息一降再降的情況下，對比起來，信托產品的性價比還算不錯。
“給工商企業融資的產品我們對行業不太了解，所以不敢投。如果是地產信托，還能了解下所在城市經濟圈，地產商資金實力及聲譽，抵押物是否充足，比較放心?！币晃簧虾Ｍ顿Y者的百萬信托資金即將到期收回，但還沒能找到心儀的一線城市大地產商信托項目作為下一輪投資計劃。
去庫存下的地產信托創新
一直以來，房地產信托都是信托資金投向的中堅力量，但去年以來隨著地產市場的調整和經濟轉型的陣痛，這一情況出現了轉變。
根據信托業協會公布的數據顯示，2014年各季度，資金信托投向房地產領域的占比均超過10%，進入2015年以來，房地產領域投向資金占比持續走低。2015年三季度信托行業數據顯示，房地產資金信托余額12876億元，占比僅8.96%。
業內分析人士認為，房地產投向資金信托占比減少主要受以下三點因素影響：一是房地產行業去庫存壓力大，行業新增投資規模走低，由此產生的融資需求下降；二是低成本融資渠道擴寬，資金雄厚的地產商可通過債券、股票等方式獲得資金，通過信托融資的意愿下降；三是此前暴露的諸多房地產風險項目和經濟下行的預期讓信托公司對待房地產項目的態度更為審慎。
百瑞信托博士后科研工作站分析稱，2016年，房地產類信托、基礎設施類信托業務仍然是信托行業的主要目標市場。
百瑞博研站馬琳博士認為，信托公司可以嘗試在慎重選擇交易對手、項目區位的前提下，采用真正的股權投資或者“股權+債權”的形式開展房地產信托業務。同時，通過設立房地產并購基金或房地產信托投資基金(REITs)整合優化資源配置，以此拓展房地產信托的深度和廣度，有望成為房地產信托業務的升級版。
2016年預期結束房地產集合信托
2016年全年第一季度第二季度第三季度第四季度
數量1004270289227217
規模2224億元605億元610億元528億元480億元
平均期限1.811.831.751.831.86
平均收益9.70%9.71%9.72%9.62%9.74%（王東君）
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