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01月19日訊

證券時報記者 陳英

高速增長的深圳甲級辦公樓市場，因A股的劇烈波動，需求明顯降低，2015年下半年以來租金季度環比升幅呈現收窄趨勢，第四季度更出現近三年來首次租金負增長。

日前，仲量聯行公布最新的深圳寫字樓數據變化，數據顯示，2015年,深圳甲級辦公樓市場從高速增長期進入理性回歸市場的階段，租金自去年6月中旬開始增幅速度明顯下降。年平均租金增長從2014年高位18%回落至2015年7.4%。仲量聯行分析認為，寫字樓租金增長回落因素主要在于：1、金融市場波動影響辦公樓需求增長。來自金融類企業的租賃需求較往年有一定幅度的下降。特別是從6月中旬開始，資本市場不穩定因素導致中小型金融業新設立以及擴張速度明顯下降。加上P2P網貸平臺監管細則政策逐漸臨近，部分不合規范、資金承受能力弱的P2P企業被淘汰，導致第四季度P2P企業關閉退租的情況有所上升，并影響部分辦公樓的空置率。2、大量的新增供應量從第四季度開始涌入市場。第四季度新增供應量達40萬平方米，令整體空置率從第三季度末的3.9%上升到2015年末的9.3%。新的供應面積、上述提到部分現有項目空置率上升，以及將于2016年竣工的項目提前預租，這些因素令整體租金壓力加大，年租金增幅放緩。

在這些因素下，深圳辦公樓市場出現一些新的特點：一方面，金融風險的上升令中小型資產管理企業及網貸平臺行業調整，辦公樓業主更關注行業風險，傾向于更穩定的租戶組合，提升辦公樓形象，以應對未來新供應的競爭，因此對于上述金融行業的租賃垂詢更加謹慎。另一方面，隨著深圳南山區甲級寫字樓供應量上升較快，整體供應占深圳總存量比例從2014年底的15%上升到2015年底的23%。南山分級市場的優質供應增多，令各市場的行業分布和地位差異化顯現。2015年全年新增供應大部分位于南山，上半年開始出現大量跨國及非金融類企業遷至南山，使新項目的租售情況理想帶動全年凈吸納量至38萬平方米，維持與去年相約水平。

租金方面，雖然深圳全年甲級辦公樓整體凈租金同比上升7.4%，至人民幣268元每平方米每月，但下半年以來租金季度環比升幅呈現收窄趨勢，第四季度更出現近三年來首次租金負增長。散售以及租戶把控不嚴謹的辦公樓項目受沖擊尤為明顯，該類物業下半年空置率的飆升導致小業主主動降價。

但深圳甲級辦公樓市場投資表現不俗，二手市場整體平穩。2015年，投資市場需求主要來自于自用型中小型企業、投資者，以及總部自用的大型銀行。二手市場叫價整體平穩，下半年因為股票市場波動，影響投資需求，導致散售業主心態調整，叫價較年初保守并有下調空間。盡管如此，2015年全年甲級辦公樓整體資本值升幅同比5.8%，仍比去年年增幅高1.4個百分點。

在2016年中國經濟增速保守的背景下，預期十三五規劃將繼續加大金融改革、提振內需以及科技創新。鑒于深圳均能從這三個時代主題得益，并加快其經濟發展，因此從宏觀層面判斷，這將繼續支撐辦公樓市場整體局面維持穩定。即使金融市場和外匯市場的短期不穩定性仍存在，仲量聯行對于整體需求仍然維持樂觀的預期。

雖然仲量聯行認為辦公樓需求會繼續得到支撐，特別是IT及新興互聯網行業，以及總部自用需求。但是，由于供應方面的因素，預計2016年甲級辦公樓將面對挑戰。預計全年將有超過100萬甲級辦公樓落成，這個有史以來最大的供應量將對整體空置率造成上升壓力。雖然其中有近4成的面積將作為總部用途自用，夏春毅預期，2016年空置率將會拉升至近20%。

在供應壓力加大的預期下，空置率低以及單一業權的優質辦公樓租金仍有穩定的小幅上升空間。但由于市場上散售物業仍然有將近一半，加上中小型企業成本預算偏緊及供應充足等問題，小業主為保證入駐率難免會增加減價幅度，令全市租金增長受壓。因此，預計2016年整體租金呈現小幅下降態勢。投資市場方面，短期內投資者及中小企業將趨于謹慎，但未來優質的可售項目相對稀缺，繼續支撐優質物業的資產價值穩定。