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簽約獨(dú)家迎合了賣方的心理，并在一定程度上助推了房?jī)r(jià)的上漲，而且容易造成壟斷。 視覺(jué)中國(guó) 資料

澎湃新聞?dòng)浾哌B日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著一線城市的樓市升溫，目前房產(chǎn)中介市場(chǎng)亂象重重。為搶奪市場(chǎng)，有大牌中介推出簽約獨(dú)家房源、辦短期借貸、虛構(gòu)房源等種種招數(shù)，再加上從業(yè)者良莠不齊，使得中介市場(chǎng)亂象叢生，被購(gòu)房者指責(zé)成為助漲房?jī)r(jià)的推手。

亂象一：為獲獨(dú)家變相助漲房?jī)r(jià)

2015年下半年，澎湃新聞?dòng)浾叽蛩阗u掉自住房，于是以賣房者身份聯(lián)系了幾家中介，立即有中介業(yè)務(wù)員上門約談簽約獨(dú)家房源，而且開出的條件十分優(yōu)厚。

記者的房子當(dāng)時(shí)按同小區(qū)市場(chǎng)價(jià)在200萬(wàn)元左右，中介提出若簽約獨(dú)家房源，可保證在一定時(shí)間內(nèi)以高出200萬(wàn)元價(jià)格賣出；過(guò)期若未售出，中介公司則賠付一定數(shù)額補(bǔ)償金；而如果成交價(jià)高出約定價(jià)，則需要給獨(dú)家代理中介一定提成。相應(yīng)的條件是，房主不能將此房源在其他房產(chǎn)中介掛牌。

為搶到更多獨(dú)家房源，中介甚至將獨(dú)家房源簽約情況與員工收益掛鉤。

其實(shí)，簽約獨(dú)家迎合了賣方的心理，并在一定程度上助推了房?jī)r(jià)的上漲，而且容易造成壟斷。

澎湃新聞了解到，上海某小區(qū)一套房源本已約定以450萬(wàn)元成交，購(gòu)房者付了5萬(wàn)元定金。另外一家中介聯(lián)系到賣方之后，暗示若與之簽約獨(dú)家可以賣得更高，該房東最后賠付10萬(wàn)元違約金后，再重新由中介掛牌，后以510萬(wàn)元成交。

以鏈家為例，為了獲得更多獨(dú)家房源，2015年其紛紛與房屋出售人簽訂“獨(dú)家房源協(xié)議”。事實(shí)上，太平洋、中原等一些大型房產(chǎn)中介如今也已開始效仿這一做法。

法律界人士告訴澎湃新聞?dòng)浾撸愃篇?dú)家協(xié)議并不具備法律效力。一旦產(chǎn)生糾紛，中介往往會(huì)利用優(yōu)勢(shì)地位，惡意鎖定委托房源。

　　亂象二：短期貸款合法性待考

借款期間，鏈家方面的利息高達(dá)1.6%，是同期同檔銀行利率的4倍。 澎湃新聞?dòng)浾?朱偉輝 資料

來(lái)自上海市滬中律師事務(wù)所的高級(jí)律師董敏華是消保委的志愿者。最近，其代理的一位當(dāng)事人莊先生被卷入了房產(chǎn)中介“局”。

2016年1月，上海市民莊先生打算為兒子購(gòu)買一處婚房，在鏈家看中一處房屋，并與其簽訂了房產(chǎn)居間協(xié)議。

在莊先生支付全部訂金80萬(wàn)元后，2016年1月15日，鏈家才告知，該房產(chǎn)下還有兩個(gè)抵押需要處理。兩項(xiàng)抵押中，一項(xiàng)抵押發(fā)生在2009年，是房屋第一次交易時(shí)房主的公積金貸款，第二項(xiàng)抵押顯示時(shí)間為2015年底，是買主為購(gòu)買另外一套更大住房向其他個(gè)人借款時(shí)所抵押。

根據(jù)中國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，抵押未償清前買賣雙方無(wú)法簽訂買賣合同。

本案例的兩項(xiàng)抵押中，第一項(xiàng)抵押屬二手房交易中的常見款項(xiàng)，用莊先生已支付的80萬(wàn)定金足以償清，正常情況下不會(huì)影響后續(xù)交易。但第二項(xiàng)怎么回事？

原來(lái)，在銷售該房產(chǎn)前，該屋主就通過(guò)鏈家購(gòu)買了一處新房產(chǎn)。當(dāng)時(shí)由于手頭資金不足，鏈家中介人員便主動(dòng)提出為其提供借款服務(wù)，由屋主將其名下既有房產(chǎn)（即出售給莊先生的房產(chǎn)）抵押給他。

　　值得一提的是，這項(xiàng)房產(chǎn)抵押合同上所表明的資金出借人雖為個(gè)人，但事后經(jīng)律師調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該個(gè)人實(shí)為鏈家員工，聯(lián)系地址亦為鏈家上海總部地址。而且，借款期間，鏈家方面的利息高達(dá)1.6%，是同期同檔銀行利率的4倍。董敏華指出：“這樣的高利率已經(jīng)構(gòu)成高利貸。”

2月14日，莊先生竟然發(fā)現(xiàn)，在交易僵持中，這套中浩云花園的房屋，竟以388萬(wàn)元的更高價(jià)格被鏈家中介掛上網(wǎng)，“一房?jī)少u”公開網(wǎng)售。

約談后，2月23日下午，上海鏈家回應(yīng)稱，公司在此次居間服務(wù)過(guò)程中確實(shí)存在一定的居間服務(wù)瑕疵。公司對(duì)存在的居間服務(wù)問(wèn)題對(duì)客戶支付的80萬(wàn)元定金給予全額先行墊付的方案，后期再通過(guò)和業(yè)主客戶的進(jìn)一步溝通，通過(guò)合法的程序解決買賣雙方的解約事宜及違約責(zé)任的認(rèn)定工作。

董敏華表示，鏈家是一個(gè)房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，其并沒(méi)有提供金融產(chǎn)品的資質(zhì)。

業(yè)內(nèi)人士郭先生則認(rèn)為，是不是亂象應(yīng)該依據(jù)資金來(lái)源而定，除非借出的短期貸款資金為該中介公司的，且利率沒(méi)有超過(guò)銀行利率4倍以上的，只要在法律框架內(nèi)，雙方達(dá)成一定的協(xié)議應(yīng)該是可行的，但如果該中介和其他金融機(jī)構(gòu)合作，或者將其綁定在理財(cái)產(chǎn)品上，性質(zhì)就發(fā)生了變化。

“首先要清楚房產(chǎn)中介絕對(duì)不是金融中介，房產(chǎn)中介有著明確的經(jīng)營(yíng)范圍，絕對(duì)不能跨界運(yùn)營(yíng)。《商業(yè)銀行法》和《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》有相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的金融機(jī)構(gòu)，或者從事商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的，比如貸款業(yè)務(wù)、存款業(yè)務(wù)都是禁止的，中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有權(quán)利，沒(méi)有法律資格去從事貸款業(yè)務(wù)，它所從事的貸款業(yè)務(wù)的合法性是受質(zhì)疑的。”郭先生說(shuō)。

建議購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)量力而行，寧可申請(qǐng)更充足銀行的貸款，少用其他融資渠道。通常，住房按揭貸款是利率最低的。

　　亂象三：虛假房源肆意編造

上海某房產(chǎn)中介門口，銷售員坐在臺(tái)階上看手機(jī)。 澎湃新聞?dòng)浾?朱偉輝 資料

近日，趙先生為購(gòu)買200萬(wàn)元以內(nèi)的小房子操碎了心，“中介門口的確有不少在預(yù)算之內(nèi)的房源，但跑了兩個(gè)星期還沒(méi)選到合適的。”

趙先生在看房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，不少房產(chǎn)中介都存在一定的模式：即以質(zhì)高價(jià)低的虛假房源把顧客吸引過(guò)來(lái)，但顧客看中的房子往往不是跟宣傳差異很大，就是已經(jīng)賣出。

趙先生舉例稱，他跟女友看中北新涇附近一套65平方米的房子，價(jià)格也在預(yù)算內(nèi)，中介在看房路上不斷詢問(wèn)兩人的預(yù)算和首付比例。由于房子較新，戶型也好，女友很滿意，這時(shí)房主進(jìn)來(lái)，看到有人看房，她當(dāng)即詢問(wèn)趙先生的學(xué)歷及工作單位，并表示，“我租房子很看重個(gè)人素質(zhì)，低于大學(xué)學(xué)歷的我們不租。”

不是賣房嗎？怎么成出租了？趙先生一臉納悶，中介趕緊上前打圓場(chǎng)。這時(shí)趙先生才意識(shí)到，該房只租不售，中介是為了套取他們的詳細(xì)購(gòu)房需求信息而編造了虛假的房源。

隨后幾天，趙先生不斷接到該中介電話，向他推薦類似房源，“趙先生，這邊有230萬(wàn)元的房子你要不要考慮下？超出預(yù)算的30萬(wàn)元，我們可以貸給你，你考慮下。”

他們常用出租房源代替出售房源、標(biāo)低出售房源實(shí)際價(jià)格，等顧客決定購(gòu)買時(shí)再告知該房屋已被同事的客戶給預(yù)定下來(lái)，繼而再推薦其他房屋、或者根本就虛構(gòu)一套房源出來(lái)，這些都是不少中介常用的吸引顧客上門的手法。”資深房產(chǎn)中介從業(yè)人員郭先生表示，用質(zhì)高價(jià)低的虛假房源吸引顧客上門，更主要的是為了獲取顧客的聯(lián)系方式、預(yù)算成本以及最大承受價(jià)位等信息。這些信息通常會(huì)被中介公司的內(nèi)部信息系統(tǒng)一一紀(jì)錄，通常一位客戶會(huì)被不同中介業(yè)務(wù)員反復(fù)聯(lián)系推薦購(gòu)房，甚至其他金融服務(wù)。

“在這個(gè)過(guò)程中，可能涉及顧客隱私泄露或者中介騷擾顧客等問(wèn)題，所以希望購(gòu)房者注意保護(hù)個(gè)人隱私。購(gòu)房者可以考慮使用備用號(hào)碼或者僅用微信聯(lián)絡(luò)中介業(yè)務(wù)員。”郭先生提醒道。

　　亂象四：無(wú)資格證也能上崗

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)門檻降低，意味著更多的人可以參與進(jìn)來(lái)，實(shí)際上大部分的房地產(chǎn)中介人員沒(méi)有持證上崗。 澎湃新聞?dòng)浾?朱偉輝 資料

“10個(gè)中介8個(gè)沒(méi)有證。”這在該行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

如果沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證而從事該職業(yè)，是不是意味著違規(guī)呢？

郭先生告訴澎湃新聞?dòng)浾撸?014年8月12日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定》取消11項(xiàng)職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項(xiàng)，其中包括取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)入類職業(yè)資格，調(diào)整為水平評(píng)價(jià)類職業(yè)資格，由地方房地產(chǎn)主管部門或協(xié)會(huì)管理。

舉個(gè)例子，以前在上海開設(shè)一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店通常需要5張“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書”，規(guī)模小一點(diǎn)的事務(wù)所則需要1張。由于證難考，不少門店都采取有償“借證”的模式開店。現(xiàn)在開房產(chǎn)中介不需要取得資格證書了，按普通企業(yè)成立標(biāo)準(zhǔn)就可以了。同時(shí)也意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)門檻降低了，更多的人可以參與進(jìn)來(lái)，實(shí)際上大部分的房地產(chǎn)中介人員沒(méi)有持證上崗。

不過(guò)郭先生表示，雖然取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)入類職業(yè)資格，但在業(yè)務(wù)過(guò)程中，如果涉及二手房買賣簽約，就需要密匙，而這個(gè)密匙又需要持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證才可以去上海市房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)。

一邊是簽約時(shí)需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證，一邊是從事該行業(yè)不需要該證，這就形成一個(gè)政策方面跟實(shí)際操作上的矛盾。所以這也就是為什么我們常常看到，買房或賣房的時(shí)候，實(shí)際穿針引線的是一個(gè)人，而買賣合同上的簽約經(jīng)紀(jì)人往往是另一個(gè)人，且大多數(shù)只是出借證書，并非中介公司員工。”郭先生建議，購(gòu)房者選擇口碑好的業(yè)務(wù)員和公司，在整個(gè)簽約過(guò)程中，中介業(yè)務(wù)員的說(shuō)辭只可參考，一切以簽字文本為準(zhǔn)。

　　亂象背后：利益驅(qū)動(dòng)且監(jiān)管不到位

購(gòu)買過(guò)房產(chǎn)中介服務(wù)的消費(fèi)者遇到問(wèn)題的比例高達(dá)84.8%。其中，71.1%的消費(fèi)者遭遇電話騷擾，34.4%的消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)中介虛標(biāo)房?jī)r(jià)。 視覺(jué)中國(guó) 資料

2月23日上午，上海市消保委召開上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查發(fā)布會(huì)。

會(huì)上公布的調(diào)查結(jié)果顯示，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)“滿意”的占11%，“不滿意”占52%。而購(gòu)買過(guò)房產(chǎn)中介服務(wù)的消費(fèi)者遇到問(wèn)題的比例高達(dá)84.8%。其中，71.1%的消費(fèi)者遭遇電話騷擾，34.4%的消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)中介虛標(biāo)房?jī)r(jià)，15.2%的中介不讓交易雙方見面，還有15.1%的消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)其隱瞞房產(chǎn)真實(shí)信息。此外，中介還存在額外收取不合理費(fèi)用、惡意鎖定委托房源等問(wèn)題。

消保委在消費(fèi)體察中發(fā)現(xiàn)，20%網(wǎng)上掛出的最新房源已售，41%的房源虛標(biāo)房?jī)r(jià)，實(shí)際詢問(wèn)到的價(jià)格比網(wǎng)上標(biāo)的價(jià)格平均高23%，實(shí)際體察的房源高達(dá)56%與網(wǎng)上宣傳不符。值得注意的是，消費(fèi)者在權(quán)益受到侵害后維權(quán)的比例僅有21.6%，大量消費(fèi)者選擇“忍氣吞聲”。

董敏華認(rèn)為，房屋中介市場(chǎng)亂象的背后隱藏著多種原因。一方面是利益驅(qū)動(dòng)，一些房屋中介為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求利益最大化，不惜違法操作。另一方面，中國(guó)中介市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)和規(guī)劃，相關(guān)法律制度缺失、監(jiān)管不到位，且缺乏統(tǒng)一的誠(chéng)信管理機(jī)制，給一些無(wú)良中介提供了可乘之機(jī)。

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