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　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)又進(jìn)入了政策周期。此輪調(diào)控，從節(jié)奏上看，政策短期集中出臺(tái)，國(guó)慶后一個(gè)月內(nèi)，22個(gè)重點(diǎn)城市參與此次調(diào)控，各城市政策出臺(tái)間隔時(shí)間之短、限購(gòu)力度之大，前所未見(jiàn)。

　　從強(qiáng)度上看，執(zhí)行力史上最強(qiáng)，行政力量全面干預(yù)，堅(jiān)決打擊各類(lèi)違規(guī)行為

　　圖一 合肥全城廣告清理

　　圖二 深圳在售樓盤(pán)突查

　　圖三 部分城市樓市稽查情況

　　從10月13日起，深圳、南京、上海、合肥、成都等等一系列城市成立樓市督查組，嚴(yán)格控制媒介輿論，同時(shí)限購(gòu)限價(jià)后又見(jiàn)限簽，雖未明文公布，但部分熱點(diǎn)城市限制簽約套數(shù)與簽約價(jià)格；此外，信貸資金收緊，購(gòu)地資金被嚴(yán)查，公司債不得用于購(gòu)置土地·······直至目前毫無(wú)松綁痕跡，且部分城市調(diào)控升級(jí)，11月10日，杭州時(shí)隔44天再次收緊，上調(diào)住房公積金貸款、暫停發(fā)放第三套及以上貸款，加強(qiáng)首付金審核等等，一連串的組合拳反映了政府控制房?jī)r(jià)的決心！

　　那么問(wèn)題來(lái)了......

　　01

　　一、行業(yè)究竟會(huì)怎么走？

　　億翰認(rèn)為：

　　1、短期來(lái)看（2016年年底前），房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生非市場(chǎng)性的價(jià)格震蕩

　　2、2017年年初——十九大召開(kāi)前，價(jià)格將呈窄幅波動(dòng)上市

　　3、預(yù)計(jì)2017年第三季度或?qū)⒊霈F(xiàn)拿地窗口期，三季度末房企愿意主動(dòng)調(diào)價(jià)

　　中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高位縮量階段

　　4、中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高位縮量階段

　　02

　　二、企業(yè)應(yīng)該采取何種投資策略？

　　兩大關(guān)鍵：該不該拿地&怎么拿地？

　　1、該不該拿地？

　　拿不拿地，是個(gè)戰(zhàn)略問(wèn)題，而戰(zhàn)略決策除了看行業(yè)環(huán)境、看競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、重要的還在于要符合企業(yè)自身的發(fā)展路徑。目前，我們把房企分為四類(lèi)，規(guī)模型、利潤(rùn)型、調(diào)整型、退出型。

　　● 追求規(guī)模型企業(yè)— —如該企業(yè)的資金具有跨周期的實(shí)力，例如央企、國(guó)企、資金平臺(tái)及大型資本化企業(yè)，建議保持相應(yīng)的投資節(jié)奏，而那些階段性對(duì)于規(guī)模有要求，但資金量一般的快速成長(zhǎng)型企業(yè)，建議適當(dāng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏，短期以控制風(fēng)險(xiǎn)為主。

　　● 追求收益的企業(yè)— —在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，建議暫緩?fù)顿Y，但如果是一線城市，且資金能夠跨越周期，建議考慮繼續(xù)投資。就歷史經(jīng)驗(yàn)而言，

　　1）沒(méi)有任何一家企業(yè)死于地王，但地王會(huì)階段性拖累企業(yè)；

　　2）地王一旦跨越周期，同樣具有較大的收益空間。

　　● 處于轉(zhuǎn)型期的企業(yè)— —建議暫緩拿地，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　● 有退出行業(yè)想法的企業(yè)— —可以選擇出售項(xiàng)目，目前很多企業(yè)都在尋求收并購(gòu)機(jī)會(huì)，且資金充沛。

　　2、怎么拿地？

　　從拿地方式上看，從目前的主流的四種拿地模式：收并購(gòu)、合作、招拍掛、城市舊改，億翰認(rèn)為收并購(gòu)>合作>招拍掛>舊改

　　1）收并購(gòu)模式：目前最有效的獲取資源的渠道

　　2015年公司債的放開(kāi)無(wú)疑進(jìn)一步加速了整個(gè)行業(yè)集中度的提高。大型房企發(fā)行的公司債金額較大，平均利率也較低，約為4%，中小型房企公司債則發(fā)行金額較小，利率較高，約為6%。擁有大量便宜的錢(qián)的大型企業(yè)有實(shí)力拿到更多的土地，而小型企業(yè)面對(duì)高昂的地價(jià)，要不以命相搏，要不退出市場(chǎng)，由此，現(xiàn)在以及未來(lái)會(huì)有大量的收并購(gòu)機(jī)會(huì)出現(xiàn)，對(duì)于想做大規(guī)模的房企來(lái)說(shuō)，收并購(gòu)將是企業(yè)發(fā)展的必要路徑，也是目前獲取土地資源的最有效路徑。

　　2）合作模式：主流模式，需選準(zhǔn)對(duì)象

　　面對(duì)居高不下的“面粉價(jià)”，抱團(tuán)取暖也是一種很好的選擇，兩種路徑，第一種，“有錢(qián)不怕原料貴”，與資金實(shí)力雄厚的資金方合作，比如平安、信達(dá)、東方資本等，緩解資金壓力。第二種是“做出并賣(mài)掉更貴的面包”，與品牌開(kāi)發(fā)商合作，利用對(duì)方產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力以及品牌實(shí)力做出產(chǎn)品溢價(jià)，如信達(dá)在拿下上海新江灣地王和深圳坪山新區(qū)地王后，均引入泰禾合作開(kāi)發(fā)。

　　此種模式拿地是目前行業(yè)內(nèi)的主流，邏輯也較為清楚，建議企業(yè)可持續(xù)關(guān)注。

　　3）招拍掛：最簡(jiǎn)單粗暴的規(guī)模擴(kuò)張渠道

　　通過(guò)土地拍賣(mài)市場(chǎng)公開(kāi)拿地的方式，是目前最規(guī)范化的拿地方式，也是企業(yè)獲得土地的主要途徑。

　　但招拍掛模式的弊端也顯而易見(jiàn)——拿地成本高，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低。尤其在房企普遍扎堆涌入的一二線熱點(diǎn)城市，爭(zhēng)先恐后的舉牌場(chǎng)面，企業(yè)拿地代價(jià)加大。

　　此外，“招拍掛”規(guī)則容易受到政策影響，增加附加開(kāi)發(fā)條件，進(jìn)一步抬高拿地門(mén)檻，壓縮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。如北京9月30日出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》便規(guī)定：當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。

　　億翰建議若非資金實(shí)力雄厚的“壕”企，盡量避開(kāi)此種模式拿地。

　　4）城市更新，周期長(zhǎng)、難度大

　　城市要更新?lián)Q代，就免不了對(duì)舊城進(jìn)行改造，盤(pán)活存量用地。尤其在可出讓土地資源逐步減少的核心一二線城市，通過(guò)參與舊城改造，往往能獲取城市中心地帶的資源，產(chǎn)品溢價(jià)空間較大。

　　但想?yún)⑴c到舊改中并非易事。今年7月石榴集團(tuán)（原K2地產(chǎn)）在鄭州土拍市場(chǎng)吃的閉門(mén)羹想必業(yè)內(nèi)人仍有印象。雖只是個(gè)別案例，但也從側(cè)面揭開(kāi)了舊改市場(chǎng)對(duì)政企關(guān)系的依賴(lài)，外來(lái)企業(yè)機(jī)會(huì)甚少。

　　有別于一般的土地開(kāi)發(fā)，舊改開(kāi)發(fā)會(huì)涉及拆遷、居民情感等多種因素，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，改造難度大。如中冶置業(yè)耗費(fèi)256億元在2010年-2012年間先后拿下的南京下關(guān)區(qū)1-3號(hào)地塊，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)全國(guó)總價(jià)地王，但最后卻迫于拆遷艱難、資金壓力等因素，不得不拆分“甩賣(mài)”。

　　從業(yè)態(tài)上看，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)拿地已經(jīng)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，“XX+地產(chǎn)”的拿地模式已經(jīng)成為眾多房企鎖定土地資源的另一種出路，億翰認(rèn)為 “產(chǎn)業(yè)園+地產(chǎn)”模式優(yōu)于“商業(yè)+地產(chǎn)、文旅+地產(chǎn)、養(yǎng)老+地產(chǎn)”

　　1）產(chǎn)業(yè)園+地產(chǎn)，如華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式，境內(nèi)利用PPP模式迅速?gòu)?fù)制，與多地政府展開(kāi)合作，同時(shí)境外投資開(kāi)始加碼，已完成印尼、印度、越南、埃及的產(chǎn)業(yè)新城布局，并在印度尼西亞、馬來(lái)西亞、印度、泰國(guó)、緬甸、越南、美國(guó)、新加坡、埃及等國(guó)家設(shè)有常駐機(jī)構(gòu)。再比如啟迪協(xié)信組建后不到半年就已經(jīng)成功布局重慶、北京、蘇州、青島等20余城，在建與儲(chǔ)備項(xiàng)目共計(jì)40個(gè)，開(kāi)發(fā)面積近3000萬(wàn)方。

　　2）商業(yè)+地產(chǎn)，比如萬(wàn)達(dá)、寶龍，通過(guò)滿足城市商業(yè)配套的城市綜合體模式，可與當(dāng)?shù)卣勁校虡I(yè)運(yùn)營(yíng)難度較大，需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育期。

　　3）文旅+地產(chǎn)，譬如萬(wàn)達(dá)、碧桂園、華僑城等，企業(yè)憑借需自身的運(yùn)營(yíng)及資源優(yōu)勢(shì)，借助已成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)影響力，在地區(qū)打造旅游配套服務(wù)設(shè)施，并附帶相關(guān)地產(chǎn)，地產(chǎn)項(xiàng)目支持文旅硬件設(shè)施投入，吸引客流，促使投入變現(xiàn)，文旅地產(chǎn)模式對(duì)于景觀的要求比較大，日漸考驗(yàn)企業(yè)自身的內(nèi)容生產(chǎn)能力。

　　4）養(yǎng)老+地產(chǎn)，萬(wàn)科的養(yǎng)老地產(chǎn)3.0版本迭代計(jì)劃，還是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“閉環(huán)式服務(wù)生態(tài)”，亦或保利地產(chǎn)的“中國(guó)式養(yǎng)老” ，眾多房企紛紛涉水養(yǎng)老地產(chǎn)，但總體來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際操作難度比較大，相比與此前住宅銷(xiāo)售相比，養(yǎng)老領(lǐng)域并非真正能從現(xiàn)金流上賺錢(qián)的行業(yè)。

　　億翰認(rèn)為，商業(yè)、文旅、養(yǎng)老地產(chǎn)這三種的關(guān)鍵利益群體在于消費(fèi)端，本質(zhì)上是B2C的模式，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，關(guān)鍵利益群體在于政府端，屬于B2G,消費(fèi)者數(shù)量龐大且眾口難調(diào)，需求的把控以及滿足難度較大，而面向政府端需求相對(duì)清晰，相對(duì)可控，所以我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式比其他三種業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)難度低，未來(lái)發(fā)展空間較大。

　　以上圖片版權(quán)歸億翰智庫(kù)制作所有

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