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　　住宅面積100%自持，商業面積10%自持，不得銷售，只能作為租賃房出租……對于首創、天恒、中糧聯合體以57.6億元在京競得的新地塊，中新經緯客戶端從北京天恒置業集團地產運營事業部總經理周興處獲悉，三家開發商是以股權合作方式成立合資公司負責該項目運營。而對于該地塊運營策略及發展規劃，周興稱目前屬于商業機密，不方便透露。

　　近日，北京四宗“限房價、競地價”地塊(海淀永豐18號地塊、海淀永豐19號地塊、海淀永豐20號地塊、大興黃村21號地塊)拍賣落下帷幕，總土地出讓金額達到203.35億元，且四宗地塊的住宅面積均將由開發商自持并作為租賃住房出租，不得銷售。

　　作為北京市落實“9 30”新政首批試點采用“限房價、競地價”交易方式掛牌出讓的土地，目前唯一落槌的海淀永豐20號由首創、天恒、中糧聯合體以57.6億元競得，并以住宅面積100%自持、商業面積10%自持作為條件。而其它三宗地塊競爭更為激烈，須在技術競標之后揭曉結果。

　　地產發展大勢風向標？

　　中新經緯客戶端發現，在中糧地產(集團)股份有限公司主頁上，一篇標題為《中糧地產北京公司斬獲海淀優質地塊》的集團新聞顯示，“這是近兩年來中糧聯合體在京取得的第三塊土地。作為‘9.30’新政后試點的首批‘控地價、限房價’地塊，本次土地交易或將成為北京未來一段時間內地產發展大勢的風向標。”該文章同時稱，對于(中糧地產)北京公司而言，此次土地獲取是對自身戰略目標的又一次堅持與實踐。

　　今年6月3日國務院辦公廳發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》釋放了明確信號，要“發展住房租賃企業”。

　　對于此次土地交易，全國房地產商會聯盟主席顧云昌在接受中新經緯客戶端專訪時指出，從響應國家房屋租賃新政來看，中標的三家國有開發商為發展規范房地產市場做了嘗試，起到了示范作用，“由于地塊不得銷售，開發商面臨資金周轉壓力，沒有雄厚資金也無法參與。”

　　他同時談到，在以個人出租房屋為主要模式的中國房屋租賃市場，機構、企業的參與能對市場格局起到平衡作用。

　　中國人民大學重陽金融研究院研究員卞永祖分析指出，北京等城市房地產價格上漲過快存在一些非理性的因素，如租售比越來越低，炒房等投機氛圍比較重，個別開發商為了短期利益跟風炒作等，從而形成了“地價推高房價，房價帯高地價”的惡性循環，甚至“地王”頻現。他認為，此次開發商100%自持的方式，可以作為打破惡性循環的嘗試。另一方面，相對房屋銷售，房屋租賃價格不但低，而且回收周期漫長，開發商會更加理性和謹慎地買地。

　　資金周轉是關鍵

　　開發商自持的100%住宅面積只能作為租賃房出租，這意味著傳統以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產開發商，角色轉向了“包租婆”。靠出售房屋掙錢轉變為靠出租房屋掙錢，這帶來了資金流動周期的巨大反差。

　　顧云昌認為，由于房屋租賃資金回收緩慢，資金流動周期需成為開發商考慮的重要因素。開發商除了要保證房屋出租率，還可以通過房地產投資信托基金(REITs)形式將房屋收入證券化。并且在國家對于自持期限等相關政策沒有明確情況下，開發商需做好長期自持的準備，將房屋收益打包銷售以回籠資金。

　　卞永祖分析稱，為了保證收益，開發商在項目開發上必須考慮更多因素，如未來中國經濟增長速度甚至全球經濟增長前景，未來中長期房地產的價格走勢，以及國家宏觀經濟政策、貨幣政策走勢、人民幣匯率走勢等。

　　考驗與風險并存

　　對于開發商進軍房屋租賃市場的發展前景，顧云昌指出，開發商要重新創造經營服務模式，“由于缺乏經驗，投資者面臨考驗。”

　　卞永祖告訴中新經緯客戶端，對于過去主要依靠政策獲得快速發展的房地產開發商，在100%自持的情況下，需要提高盈利能力達到盈利目標。他指出，長期來看，經濟增長趨勢對房地產價格、房租價格都會產生直接影響，“當前我國個別城市的房價、地價都處于高位，如果對未來發展趨勢判斷失誤，開發商也會承擔經營風險。”短期來看，我國房屋租金相對于房屋售價并不高，但前期融資成本相對較高，開發商自持物業會占用大量資金，資金回籠速度會比較慢，如果由于個別事件導致匯率、利率的變化，可能發生資金鏈斷裂的風險。

　　(原標題：開發商高價競得100%自持地塊運營難題怎么破？)