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　　來(lái)自境外的稅制樣本

　　海外房產(chǎn)稅制度啟示錄

　　境外成熟的房產(chǎn)稅體系，如何成就他山之石，可以攻玉？

　　東地產(chǎn) 閆文娟

　　房產(chǎn)稅對(duì)整體房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展至關(guān)重要?！稏|地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《東地產(chǎn)》”）了解到，房產(chǎn)稅的征收由來(lái)已久，在全球范圍內(nèi)，尤其是一些發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅征收制度已經(jīng)基本成熟。

　　新加坡：分段式納稅

　　對(duì)新加坡而言，房產(chǎn)稅更像是“劫富濟(jì)貧”的工具。

　　據(jù)了解，新加坡房產(chǎn)稅的計(jì)算基礎(chǔ)是房屋的年值。所謂年值，是房屋的年產(chǎn)值，指的是新加坡稅務(wù)署根據(jù)房屋每年可賺取租金的凈收入，即年租金減去物業(yè)管理、家具以及維修費(fèi)用得出的綜合收益。

　　新加坡政府對(duì)于年值超過(guò)6000新元（1新元約合4.8元人民幣）的自住房征收4%-6%不等的房產(chǎn)稅，征收標(biāo)準(zhǔn)如下：物業(yè)年值低于6000新幣的，免收房產(chǎn)稅；物業(yè)年值為6900新幣的，前面6000免收，后面900按照4%收取，即36新幣（約合174元人民幣）； 物業(yè)年值超過(guò)24000新幣，繳納超過(guò)部分6%的房產(chǎn)稅。非自住房屋稅率則沒(méi)有起征點(diǎn)，統(tǒng)一按10%征收。如果自住房年值低于6000新元，無(wú)需繳納房產(chǎn)稅；如果不是自住用房，就必須每年繳納房產(chǎn)稅。這一政策體現(xiàn)出政府對(duì)小戶(hù)型和低收入家庭的關(guān)懷。

　　隨著房產(chǎn)年值提高，所要繳納的稅款也水漲船高。以一個(gè)年值3萬(wàn)新元的房屋為例，如果是自住用房，每年的房產(chǎn)稅為房屋年值（30000—6000）×4%，即960新元；如果出租，則為30000×10%，即3000新元。這一差額會(huì)隨著年值的增加而不斷拉大。除此以外，自住用房的購(gòu)房者每年會(huì)得到各種名目的優(yōu)惠和抵扣，最終購(gòu)房者需要繳納的數(shù)目幾乎可以忽略不計(jì)。

　　總的來(lái)講，新加坡約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的。近年來(lái)，新加坡房產(chǎn)稅稅制改革的基本思想仍是進(jìn)一步傾向弱勢(shì)群體，讓高端住宅業(yè)主尤其是房產(chǎn)投資客繳更多稅。

　　美國(guó)：稅率差別大

　　在美國(guó)，只要擁有房子，就要繳房產(chǎn)稅。

　　《東地產(chǎn)》了解到，美國(guó)房產(chǎn)稅率一般在1%—3%之間，不同州、縣、市和學(xué)區(qū)，房產(chǎn)稅的稅率都不一樣。據(jù)CoreLogic相關(guān)數(shù)據(jù)，伊利諾伊州房產(chǎn)稅稅率的中位數(shù)在美國(guó)所有州中是最高的，達(dá)到2.67%；紐約州排第二，為2.53%；之后是新罕布什爾和新澤西州，它們的房產(chǎn)稅稅率中位數(shù)分別為2.4%和2.37%。

　　美國(guó)房產(chǎn)稅稅率最低的州是夏威夷州，該州房產(chǎn)稅稅率的中位數(shù)為0.31%；南達(dá)科塔州房產(chǎn)稅稅率為0.38%；阿拉巴馬州州房產(chǎn)稅稅率中位數(shù)為0.54%。

　　對(duì)于同樣購(gòu)買(mǎi)了總價(jià)200萬(wàn)美元的房主來(lái)說(shuō)，他在伊利諾伊州交的房產(chǎn)稅要比在夏威夷州交的房產(chǎn)稅多出47200美元。

　　為什么房產(chǎn)稅差異如此之大？美國(guó)《時(shí)代》周刊曾列舉了8個(gè)原因，第一項(xiàng)是稅賦高的社區(qū)學(xué)校好。這在紐約州威斯敏斯特縣表現(xiàn)明顯。在威斯敏斯特縣，當(dāng)?shù)赝度氲綄W(xué)校的資金超過(guò)10億美元，這個(gè)賬單的主要付款來(lái)源就是房產(chǎn)稅。

　　事實(shí)上，房產(chǎn)稅高的原因就在于它是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，在新澤西州，房產(chǎn)稅貢獻(xiàn)48%的財(cái)政收入，而美國(guó)全國(guó)平均水平是33.1%。一般來(lái)說(shuō)，縣稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者間的比例為1∶1∶5。學(xué)區(qū)收到的房產(chǎn)稅越多，學(xué)校越有錢(qián)；學(xué)校越好，房產(chǎn)的增值也越大，政府財(cái)稅收入越多。

　　英國(guó)：可分期支付

　　英國(guó)房產(chǎn)稅是地方政府征收的用于支持地方性公共服務(wù)的地方稅，是地方政府重要的財(cái)政來(lái)源。其房產(chǎn)稅按房產(chǎn)用途不同分為居住房屋稅（CouncilTax）和營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅（businessrates）。

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，英國(guó)居民住房按照房產(chǎn)價(jià)值開(kāi)征居住房屋稅。課稅對(duì)象為居住房屋，包括自用住房和租用住房。納稅人為年滿(mǎn)18周歲的住房所有人或承租人（包括地方政府房屋的承租人）。例如，大學(xué)生承租的宿舍也要交納居住房屋稅，但對(duì)于每周平均課時(shí)21小時(shí)以上、每年超過(guò)24周的“全日制”學(xué)生，可以免交。中國(guó)留學(xué)生一般都是“全日制”學(xué)生，所以可以免交。

　　其課稅依據(jù)是房屋的評(píng)估價(jià)值。房屋價(jià)值的評(píng)估由國(guó)稅與海關(guān)總署（HMRC）下屬的評(píng)估辦公室負(fù)責(zé)。征收管理上，先由納稅人向地方政府申報(bào)，并提供與住房有關(guān)的資料。地方政府對(duì)住房進(jìn)行評(píng)估后在每年的4月1日向納稅人發(fā)出稅單，通知納稅人應(yīng)繳納的稅額，并且允許納稅人在10個(gè)月內(nèi)分期支付。英格蘭平均每年每一房產(chǎn)的征收額約為2000英鎊。居住房屋稅約占地方政府財(cái)政收入的25%左右。

　　營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅也稱(chēng)非居住房屋稅或非家庭稅，其前身是普通稅。納稅人為非居住房屋所有人，包括自然人和法人。課稅對(duì)象為不用于居住的房屋，包括法人營(yíng)業(yè)用房和自然人營(yíng)業(yè)用房，如工廠(chǎng)、商店、倉(cāng)庫(kù)、寫(xiě)字樓等。課稅依據(jù)為房屋租金收益。該稅種雖然由地方政府征收，但地方政府無(wú)權(quán)直接處置，征收的稅款全額上交中央政府，再由中央政府根據(jù)各地人口等情況按一定標(biāo)準(zhǔn)返還給地方，這部分返稅也是地方政府的一項(xiàng)重要收入來(lái)源，如布羅姆雷區(qū)營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅占到該區(qū)總收入的近20%。

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