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　　未來12個月，毫無疑問是中國房地產(chǎn)行業(yè)的冬天。但對于這個冬天的性質(zhì)，似乎有著截然不同的看法。

　　本周，在土地市場上，廣州、長沙、武漢再創(chuàng)新高，似乎暗示著房價仍然看漲，儼然“暖冬”的模樣。但11月23日，一位曾以“彪悍拿地、屢次創(chuàng)造地王”著稱的地產(chǎn)大佬，卻對樓市表現(xiàn)出了十足的謹慎，甚至有點悲觀。

　　他就是融創(chuàng)中國的董事長孫宏斌，一個“兩次跌倒、兩次爬起來”的人物，2016年，他的企業(yè)有望實現(xiàn)超千億的銷售收入，位居全國房企10名左右。

　　根據(jù)“21世紀經(jīng)濟報道”，孫宏斌主要有以下觀點：

　　1、對于本輪調(diào)控政策，孫宏斌認為，非常嚴峻。“對于這次調(diào)控的嚴密程度，很多企業(yè)是預(yù)計不足的。本輪宏觀調(diào)控嚴厲程度超過過往每一次。”孫宏斌斷言：“房地產(chǎn)行業(yè)再增長已經(jīng)很難。”

　　他還說：“再怎么重視這次宏觀調(diào)控都不為過。為什么地價那么貴？原因是房子賣得不錯，貸款也不錯，開發(fā)商有錢了。所以，前幾個月踏空的一直沒買地的開發(fā)商急了。地價會便宜嗎？一定會。快了。”

　　2、孫宏斌認為：什么時候，選擇什么城市，買什么樣的地，很重要，地買錯了，蓋什么都錯。要充分認識中國城市發(fā)展、市場供需、宏觀政策的發(fā)展規(guī)律和資源錯位帶來的不平衡狀態(tài)，做好時間和空間的選擇。

　　3、未來并購是趨勢，小公司將不斷被大公司收購。這個規(guī)律弄不明白的話，小而美的企業(yè)很可能就變成“小而沒”了。“誰能借到更便宜更長的錢，穿越周期的錢，誰就厲害”。

　　那么，應(yīng)該如何看待孫宏斌的觀點？這個樓市的冬天，真的會非常寒冷嗎？

　　1、我曾在本輪樓市最瘋狂的時候（8月2日），寫過一篇文章，題目是《賭國運的時候，樓市必須“揮淚斬馬謖”！》文章的核心觀點是，今年以來的“地王潮”太瘋狂了，如果國家放任，“則意味著三四年之后中國一線城市和部分強二線城市的房價將再次翻倍。到那時，恐怕人民幣匯率要出現(xiàn)劇烈貶值才能穩(wěn)住資產(chǎn)價格”。

　　文章還說，“這是賭國運的時刻，雖然我長期看好中國大城市的房地產(chǎn)市場，但我愿意看到今年的大部分地王被中央政府‘揮淚斬馬謖’。他們太瘋狂了，瘋狂到了無法承受。”

　　將近兩個月后（9月30日），調(diào)控正式開始，而且連續(xù)出臺了三輪調(diào)控，可見中央對這個問題的重視。目前，被嚴格管控的城市達到20個，一批三線城市也被各地參照熱點城市來管理。孫宏斌是大開發(fā)商的老板，他知道的內(nèi)幕肯定超過我們，所以，這個樓市的冬天或許會比多數(shù)人預(yù)料的更為寒冷。

　　2、熱點城市房價暴漲，不僅帶來了資產(chǎn)泡沫和金融風險，還會引發(fā)社會問題。2017年是換屆之年，高層肯定會高度重視這個問題。如果中心城市房價繼續(xù)居高不下，最終一定會招致累進制、懲罰性的房地產(chǎn)稅。也就是說，未來房地產(chǎn)稅的征收方式，肯定是因城而異的。人口嚴重流失、房屋積壓的城市，可能長期豁免。北上深這種城市，可能力度最大。

　　3、短期看，熱點城市的房價正在迅速“趕頂”，也就是接近“美元頂”。在樓市研究中，我最先提出了“美元頂”和“人民幣頂”的概念。所謂“美元頂”，就是指以美元計價的頂部，目前北上深就差不多達到了階段性的“美元頂”。雖然“美元頂”不等于“人民幣頂”，它也會帶來一個問題：投資效率的下降。所以我們看到，很多樓市的資金在撤離，要么去了海外，要么去了期貨市場或者股市。

　　4、過去10年，人民幣和人民幣計價資產(chǎn)，在全球都是最佳資產(chǎn)。未來10年，不確定性增強。雖然我繼續(xù)看好“高級別的、有顯著人口增量的城市的優(yōu)質(zhì)住宅”，它能不能繼續(xù)成為“全球最佳資產(chǎn)”，恐怕要畫上一個大問號。投資者對于這類資產(chǎn)的期望值應(yīng)該有所降低，把“大城市優(yōu)質(zhì)住宅”當成抗通脹的防御性資產(chǎn)，通過長期持有（而不是短炒）來獲得收益。當然，對于普通人來說，出于穩(wěn)健的考慮，未來資產(chǎn)的重心仍然要放在這類住宅上。

　　5、樓市仍然在降溫，這種趨勢才剛剛開始，市場還沒有涼透。春節(jié)之后，市場可能出現(xiàn)真正意義上的降價，到下半年才會在成交量上再次回升。將來怎么走，關(guān)鍵看政策的變化。未來，20多個熱點城市的樓市，依然能夠“給點陽光就燦爛”；但東北以及廣大的西部地區(qū)，眾多的三四五線城市，是怎么打“政策強心針”都難以激活的。