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　　從華夏幸福、鏈家和恒大，聊聊時間的朋友

　　——2017跨年演講地產版實錄

　　原作：羅振宇

　　續作：樓 亮

　　大家好，各位時間的朋友，歡迎來到由自媒體《地產大哥》直播的《時間的朋友跨年演講》，這是2017年的第一場。

　　進入新年的第一周，發生和將要發生三件大事：

　　1月2日，恒大回A股邁出關鍵一步，引入戰略投資300億；

　　1月4日，華夏幸福經財務部門初步測算，預計2016年年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比，將增加30%到40%；

　　1月7日，鏈家左暉將登臺演講《租賃崛起》。

　　這是很普普通通的三天。陽光依舊會打在你的臉上，時針不多轉一秒，還是24個小時，86400秒。

　　這又是很不普普通通的三天。2017年地產行業的山川河流，都在因此震撼。

　　在接下來的360天里，樓先生將和您度過17場文字直播。（歡迎各大衛視提供視頻贊助）

　　第一場直播的標題叫：時間和戰場。

　　成功，都是時間的玫瑰。這句話很溫暖，殘酷的是下半句—

　　成功者，都是玫瑰上的刺。

　　先來看他們如何變時間為刺：

　　恒大引入300億戰投，還有一紙城下之盟：2017年至2019年預期銷售額分別約為4500億元、5000億元、5500億元；營業額分別約為2800億元、3480億元、3800億元；凈利潤分別不得少于243億元、308億元及337億元。

　　這就是傳說中的對賭協議，首家宣布進入4000億俱樂部的恒大。

　　公告發布的凌晨，許家印在恒大中心的41層開視頻大會，恒大全國的高管的辦公室，燈火通明。凌晨會議結束后，秘書給許家印捧來一大摞待簽文件。

　　華夏幸?？赡苁堑谝粋€率先披露業績的A股公司。

　　老板王文學的凌晨又在做什么?可能在簽文件，也可能泡在他的私人圖書館里，看最新產業動態的書籍。

　　三天后，“二手房之王”左暉將要登臺演講《租賃崛起》。他的演講題目，其實只是借用同事楊現領的一本新書的名字，代言行業。

　　樓先生猜他會說，“在我眼里，1個億和1萬億沒有區別，就是信任和不信任的事。”

　　這三天的時間，構成了2017年的全景，甚至影響未來的10年。

　　用羅胖的話說，這是全新的戰場，正在擺開，叫時間戰場。

　　它也是行業的分水嶺。

　　分水嶺之陽，有許家印的菜園子，有王文學的稻田，還有左暉的紅高粱地。

　　分水嶺之陰，將是長期冰雪堆積。

　　來看一組數據吧。

　　這是孫宏斌在民生銀行的內部講話。老孫縱論天下大勢：“房地產一手的總盤子將持續在10萬億，未來進入前10的企業，平均年銷售規模不低于4000億?！?/p>

　　老孫說這番話的時候，萬科、恒大、碧桂園已經宣布過3000億大關。

　　而在1月2日 這天晚上，恒大等于正式宣布：2017年全年銷售額4000億。

　　虛擬一下場景：

　　王健林頭天晚上說，定個小目標，先賺1個億。

　　第二天太陽剛下山，許家印有點不好意思地說，嫌了10.9個億；

　　左暉靦腆地說，賺了19個億（2015鏈家理財運營年報顯示，截止到2015年底，鏈家實現了7000億房產交易額。數據測算保守以7000億計算。）

　　華夏幸福先不說，將重點提到。

　　地產行業一手和二手最終出現了類BAT企業，很多同行是不是感覺到拖了后腿。

　　果真是巨頭的時代。不要再去說顛覆，不然會鬧個大紅臉。

　　你一個物業公司100倍市盈率，都拿它們沒招，更沒便宜占。

　　當然，更不要輕信他們的布道雞湯。

　　比如左暉說，慢就是快。你不是左暉，他的慢就是快，你慢下來只能更慢。

　　老子說，無為而治。老子不是讓你當甩手掌柜。他是說，找到有為的人，老板才能無為而治。所以，筒子們，不要抱著走捷徑、偷懶的心態去聽名人名言。

　　既然這個菜園子姓許，那個高粱地姓左，是不是跟你就沒有什么事了?是不是你只能彎腰去撿剩下的土豆，再多洗幾遍，做出京城有名的餐廳老粵西的名吃“水晶醋溜土豆絲”。不過，這也是個辦法。

　　其實在一手、二手之外，還有一個三分天下的行業，樓先生稱之“代孕生意”，就是王文學的華夏幸福產業新城模式。

　　如果做個最簡單的比方，一手是錢的事（市場份額），二手是人的事（流量），那么還有一個事：錢+人=產業。

　　都去找水龍頭，王文學搞了一個大水缸，水龍頭隨便插，一擰就出自來水。

　　我們來看看“代孕生意”升級版本。

　　簡單地說，主要分為三步：

　　首先是和當地政府合作，政府將某一區域的開發權利委托給華夏幸福，華夏幸福聘請內部或外部的城市規劃專家對區域進行規劃。政府從各方面吸取意見，做出整體規劃。

　　然后華夏幸福按照整體規劃，在商業的范疇上掌握開發節奏，形成一體化的園區開發運營模式，在區域規劃、產業定位、園區建設等各方面為招商引資做服務。

　　最后，由華夏幸福負責園區招商引資，設立引導投資和物業服務子公司，進行園區日常運營，在委托管理期滿之后轉交給政府部門進行經營和管理。

　　怎么賺錢?主要分三塊。

　　一是土地一級開發和園區基礎設施建設；

　　二是園區住宅開發；

　　三是招商引資返還；

　　第四是園區的綜合服務和物業管理。

　　特別是第三塊，華夏幸?？梢垣@得新增落地產業投資的45%作為收入。按照2015 年年報，這一部分業務毛利率為95.01%，約占總收入的16.65%。隨著前期開發園區陸續進入此項業務的結算期，預計2016年和今后，此項業務營業收入占比將提升。

　　很多人不明白，華夏幸福怎么可能過往三年的凈資產收益率都保持在40%以上。答案就在這個代孕模式的秘密上：

　　1.在園區住宅開發這一塊，華夏幸福自己開發的園區有土地成本和開發成本優勢，不占用大量現金流，周轉很快。

　　2.經過多年的孕育，華夏幸福的產業服務業務目前已逐步進入結算期，加上這一塊毛利率極高，所以它的盈利能力鶴立雞群。

　　3.華夏幸福起家固安，它的項目又主要集中在京津冀。大家都懂的，眼下的京津冀是不能再熱的概念了。

　　“代孕”就是華夏幸福言及的產業新城模式，主要是秀產業內容。這個本是天下皆知的秘密，憑什么你能“代孕”，我的肚皮也不比你差哪里去吧?

　　這里不能不提到產業新城的模式。

　　一是具備大規模復制能力，立足京津冀，復制全中國，走向全世界。

　　復制的背后，是大規劃、大規模效應。對產業園區來說，規模效應就是各園區產業之間的協同效應。而且園區開發本身技術、經驗積累要求較高，招商需要豐富的客戶資源（招商團隊多達1200人），無形中都提高了準入門檻。

　　特別是華夏幸福提前卡位京津冀與長三角，留給新來者的生存空間越來越小。隨著“一帶一路”戰略的深入，產業新城飄洋過海，開始征戰海外。

　　第二就是產業新城模式升級。

　　從最初的產業園區，進行土地和基礎設施的一級開發；到園區二級開發、招商引資；再到配套商業、住宅、公用建筑的開發；再再到“產業新城運營”，現在是“TOD”模式，即以公共交通為導向的開發模式這一全新的開發思路。

　　這一點，特別值得關注。去年5月份，華夏幸福經公開競標成為廊坊至涿州城際鐵路項目及固安至保定城際鐵路項目社會投資人。華夏幸福要依托產業新城運營能力打造城鐵經濟帶，同時將鐵路交通資源接入產業新城平臺。

　　羅胖說，在時間這個戰場上，有兩門生意會特別值錢。

　　第一，就是幫別人省時間；

　　第二，就是幫別人把省下來的時間浪費在那些美好的事物上。

　　產業新城是哪門生意，你猜。產業新城雖然前景美好，代孕卻是非常辛苦，也并不只是9月懷胎。

　　走到今天，華夏幸福的代孕模式走過14年，還用了創新妙方PPP模式，最終輻射京津冀、長江經濟帶、珠江三角洲及“一帶一路”沿線國家等在內的50余個區域，并聚焦10大重點產業，形成了近百個區域級產業集群。

　　14年前，左暉虛歲32歲，彼時鏈家誕生不到3個月，這年10月，他在北京市場第一個推出二手商品房轉按揭業務；

　　14年前，恒大的銷售額是2017年千分之五，許家印在自己的公司里成立了黨支部；

　　14年前，樓先生在青島的大街上，揣著簡歷，一家家單位敲門，整個夏天，門后都沒有回音。

　　親愛的朋友，14年前，你在做什么?

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