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目前深圳舊改爭奪趨于白熱化，包括萬科、恒大、招商、金地、寶能等開發商開始搶灘工改市場。
觀點地產網 近日，深圳市人民政府最新印發的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，為舊改提供了清晰的規范意見。這份據稱修改接近30稿的暫行措施，對舊住宅宅區改造明確提出了更為嚴苛的規定，對符合產業發展導向的舊工業區卻表示鼓勵更新的態度。
對舊住宅小區與舊工業區的一抑一揚，顯露出頂層設計的根本意圖。作為城市發展參與者的房地產開發商，無論是主動或被動都需要做出轉型，否則面臨的或許是未來失去深圳市場份額的風險。
觀點地產新媒體獲悉，實際上，深圳已有相當數量的開發商已經隱秘地進行舊工業區用地的收購。1月6日，第一太平戴維斯在深圳披露，目前深圳舊改爭奪趨于白熱化，包括萬科、恒大、招商、金地、寶能等開發商開始搶灘工改市場。
發生在過去兩個月的典型案例則是，位于深圳南山區的南華氣體地塊通過境外股權交易方式出讓，包括華潤、寶能、鴻榮源、中航里城、碧桂園、佳兆業等十余家企業網上競價約達439次，前后共歷時5小時。有未經證實的消息稱，寶能的董事長姚振華甚至親自競價。
但包括寶能在內的一眾開發商均未能遂愿。南華氣體地塊最終被一家名為天格投資的潮汕企業競得，總價高達15.42億元，較起始價3.68億元溢價319.2%，預估樓面價最高達3.8萬元/平方米——這宗工改地塊的價格甚至高于去年6月龍光拿下光明商住地王的樓面價。
深圳工改工蛋糕
南華氣體地塊只是深圳工改工競爭激烈的一個縮影，出讓背后暗含著企業轉型的邏輯：過去主流開發商多聚焦于商業住宅項目，“高流量、快周轉”模式在深圳房價暴漲的時期實現了巨額利潤。但如今隨著住宅用地日漸匱乏及城市發展重心轉移，開發商不得不做出調整以適應形勢變化。
一方面，舊住宅項目面臨著長期難以推進的尷尬境地，而最新規定將讓身處其中的開發商感受到更大的壓力。《暫行措施》明確，舊住宅宅區拆除重建的樓齡需大于20年，權利主體更新意愿應達到100%。住宅類合法房屋產權置換亦即俗稱的拆賠比例，“原則按套內1：1的比例”。
另一方面，《暫行措施》卻提出，舊工業區、舊商業區申請拆除重建城市更新的，樓齡降至15年。值得一提的是，其中符合產業發展導向，在2007年6月30日前建成的舊工業區，可申請拆除重建，更新改造方向應為普通工業用地。
對此，第一太平戴維斯投資部董事吳睿對包括觀點地產新媒體在內的媒體表示，深圳經歷30年的城市化和工業化迅猛發展后，面臨產業轉型升級等問題。目前，工改工城市更新項目已經成為深圳研發用房的主要供應來源。
相比于一類工業用地（M1），新型產業用地（M0）更受到開發商的追捧。資料顯示，舊工業區拆除重建升級改造為新型產業園，物業類型不會受土地性質影響，產品可打造為包括產業大廈、甲級辦公樓、LOFT辦公、配套商業等業態。
值得一提的是，工改工項目除了70%產業用房，開發商可獲準建設30%的配套設施，包括配套公寓、商業等都包含于此。這也意味著，參與工改工項目的開發商，仍有空間發揮其在傳統房地產開發的優勢。
吳睿介紹稱，新型產業用地可通過招拍掛、城市更新方式獲得，但開發商基本只選擇后一種。究其原因，招拍掛方式供應的新型產業用地大多定向出讓，對競標人要求高，建成的研發用房限定自用。而城市更新方式則沒有過多限制，對開發商的準入門檻相對低。
第一太平戴維斯預計，未來五年深圳將有接近2300萬平方米的工業用房供應；其中研發用房約為800萬平方米，主要分布在南山、龍崗、寶安，且通過城市更新專項規劃供應量占50%。
吳睿認為，盡管未來5年研發用房將迎來供應高峰，但全市仍將處于“供略小于求”的狀態。其舉例稱，深圳科技企業總數約3萬家，以靜止狀態計，未來五年每家公司每年招聘3人，每人對應辦公面積20平方米。加上對應的市場及管理人員，以及折算容積率等，預計市場新增供應需求量達900萬平方米。
他進而援引數據稱，未來五年工改工類城市更新項目供應建筑面積571萬平方米，總貨值約1700億元，年貨值340億元。這個數字，比萬科、鴻榮源于2016年在深圳的新房銷售額（均超過200億元）還高出百億有余。“相信這個工改工市場份額，開發商肯定不會視而不見。”
工改工雙刃劍
“工改工這個蛋糕在五年前幾乎不存在，或者說還處于很小的狀態。但它發展得非常快，以致于深刻地影響著在深開發商的戰略。”吳睿表示，傳統開發商更傾向于住宅用地，但深圳的住宅用地過少，競爭激烈利潤薄。要保持在深圳的市場份額，就必須轉變經營思路。
從這點而言，工改工實際上加速了傳統開發商的轉型，由快周轉企業轉變為持有經營型企業，增加持有物業的比重。“工改工類項目在市場中仍存在機會，相對成本低，需求旺盛，將會成為開發商布局土地儲備的重要戰場。”
據第一太平戴維斯披露，目前在深圳大量布局的開發商包括萬科、招商、金地、寶能等，星河、鴻榮源、龍光、花樣年、滿京華等早期已進入工改工市場；深業、華強、中糧、天安數碼城、TCL地產等國企由于擁有相應資源，也大力發展工改工項目。外地開發商，則以恒大、碧桂園、融創為代表。
開發商布局工改工，暗含著與傳統住宅開發同樣的出發點，即基于城市人口流入水平、新興產業基礎等前提條件。2015年深圳常住人口增長率9.8%，北京則為0.9%；第二產業增加值7205.53億元，增長率7.3%位居一線城市首位；戰略新興產業增長值7003.48億元，增長率16.1%同樣遠高于其他城市。
而除此以外，在當下住宅用地供應稀缺的情況下，深圳推行的政策提供了其它渠道獲得資源的可能。觀點地產新媒體查詢，最新的《暫行措施》明確，規劃為工業的舊工業區，建設人才住房和保障性住房為公共租賃用房的，實施主體可取得不超過總建筑面積45%的商品性質建筑面積。
第一太平戴維斯并未透露各大開發商的工改工土儲信息。市場人士在接受觀點地產新媒體采訪時也未言及過多。他僅表示，目前布局最多的開發商預計有十余個項目，萬科或許也接近這個數字。
現有資料顯示，萬科過去一年在工改工布局上顯示出較為堅決的姿態。其中11月，萬科承認已獲得福田區三星視界舊廠房地塊，并正以高價競標臨近的理光（深圳）地塊。同時，福田泰然片區杜邦廠區也被萬科收購，占地5.7萬平方米。市場人士透露，這些項目的交易價均是幾十億級別。
“我們在坐著聊天，開發商卻在跑馬圈地。”吳睿強調，工改工持有成本相對住宅用地低，容易形成資產規模，這對于轉型持有經營的企業而言是一大好處。
不過，吳睿也重點提及工改工快速發展可能給房地產市場帶來的負面影響。據其預計，2017年、2018年深圳甲級寫字樓分別有350萬平方米、190萬平方米，同時，研發用房也分別供應144萬平方米、99萬平方米。兩類具有辦公屬性的產品供應高峰疊加，預計全市空置率將大幅增加。
他表示，研發用房項目為規避“工業增值收益”，價格多在2-4萬元/平方米之間，會一定程度上壓縮甲級寫字樓價格上漲空間。可供對比的數據是，2016年第四季度深圳甲級寫字樓租金、售價均下降逾2%，空置率在10.60%。“未來的空置率甚至有可能階段性地達到40%。”
對于住宅市場，吳睿則指，未來五年工改工供應建筑面積571萬平方米；其中20%為公寓，折合約115萬平方米，相當于給市場多增加5%住宅類供應量。“預計公寓類物業長期持有的情況會增多，更多開發商、投資機構加入到這個細分市場，形成一個新的市場熱點。”
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