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萬科恒大誰先跨進“萬億級”？兩大亨蓄勢待發！

來源：新浪發布時間：2017-01-10 13:30:49

　　2016年火爆的樓市，令全國商品房銷售面積和銷售額雙雙同比大漲，而在行業集中度不斷提升的背景下，龍頭房企們也紛紛刷新了各自的銷售記錄。尤其是恒大、萬科、碧桂園三家，成為中國首批年銷售額突破3000億元的房企，三家公司的總銷售更是超過萬億元，占據了中國房地產市場10%左右的份額。

　　與此同時，2016年銷售超過百億元的房企達到了131家，較2015年增加27家，銷售總額共計5.7萬億元，市場份額已接近50%。對此，有業內人士指出，隨著房地產市場告別“黃金時代”，中小房企的生存空間將會越來越小，行業的兼并重組則會越來越頻繁地發生，手握充足資金的龍頭房企，在行業格局的重構中將掌握主動。

　　1月5日晚，萬科率先披露了其全年銷售業績，2016年公司全年累計實現銷售面積2765.4萬平方米，銷售金額3647.7億元。隨后，碧桂園也于當晚公告稱，公司2016年共銷售建筑面積約3747萬平方米，銷售總額3088.4億元，同比增幅超過100%。其中，公司權益所有人應占銷售金額及銷售面積分別為2347.6億元及2979萬平方米。

　　恒大則是選擇在1月6日早間公布了其全年銷售情況，2016年共實現合約銷售額3733.7億元，累計合約銷售面積為4469萬平方米。尤其是在權益銷售額上，他們也以高達3550.6億元穩坐第一。值得注意的是，為了繼續保持高速增長，恒大和萬科在并購與土地市場上也不斷出手。

　　自2015年至今，恒大通過收購兼并、城市更新、舊城改造等多元化方式獲取項目，特別在深圳，已通過城市更新獲取近千萬平方米潛在儲備資源，貨值高達約4000億元。而萬科則在2016年最后一個月新增加項目34個，支付的土地出讓金高達323.47億元，是當月銷售額的1.38倍，不但刷新了萬科單月拿地總額的記錄，從拿地數量上看也是近年來的新高。

　　2017年這兩家房企對于銷售榜首位的爭奪會更加激烈，很可能雙雙突破5000億元，“從兩家公司的土地規模、現金狀況和項目開發能力來看，只要他們自己愿意，且市場環境沒有發生大的變化，完成5000億元的年銷售也就是這一兩年的事情。”而在去年12月份，萬科董事會主席王石曾表示， “萬科現在的營業額是2000億元，預計10年后會達到1萬億元，快的話6年便可以實現。”

　　除了上述三家企業外，綠地、保利、中海的銷售額也超過了2000億元，融創、華夏幸福、綠城、華潤、金地5家則首次突破了千億元大關，另外萬達也繼續保持在千億元級別。千億級企業幾乎全都進行了前瞻性的戰略布局，這也是房企的核心競爭力之一，這也使得他們緊緊抓住了一、二線熱點城市的機遇，今年他們大部分的銷售額也都來自上述城市，而中小房企幾乎無力承擔一、二線熱點城市的土地價格，只能選擇合作開發或者轉讓退出。

　　一線城市出讓的土地越來越少，幾乎每塊地對于房企來說都是稀缺資源，因此即便是100%自持，競爭也是相當激烈，很多時候房企在一線城市拿地考慮的已經不是眼前的盈利問題，更多的是戰略上的考慮。

　　實際上，在優質資源稀缺與資金寬松的影響下，2016年的房地產行業，兼并重組也是愈演愈烈。其中，龍頭房企憑借規模、資金優勢成為房地產行業并購的主力軍。根據中指院的統計數據顯示，年內銷售規模在300億元以上的房企，完成及正在進行中的并購案例接近100起，占行業并購數量的七成以上。頻繁的兼并重組，則直接導致了市場集中度的進一步提高。根據克爾瑞統計，2016年各梯隊房企集中度均呈上升趨勢，TOP100房企市場份額已占到44%，較2015年進一步提升4個百分點，大型房企的品牌規模優勢愈發突出，中小企業的份額也面臨更大下滑的壓力。

　　在這樣的格局下，企業分化將更為明顯，尤其融資政策的收緊將對中小型房企產生更大的影響，這也將加劇企業間并購整合的可能性。僅從2016年的情況看，便有越來越多的企業從戰略角度急流勇退，聯想、海爾等企業選擇在行業高點將旗下地產業務的剝離說明行業正逐步向專業化進軍，因此合作、并購將在2017年進一步擴大規模，擁有更為健康的杠桿水平、更為充裕現金的企業也將獲得更多撿便宜的機會，在行業格局重構中掌握主動。

　　排名前10位的品牌房企，10年后會占據銷售市場份額的40%，較目前提升一倍，按1年10萬億元的市場規模計算，10大龍頭房企的平均銷售規模在4000億元。大房企收購、兼并小開發商的局面也會不斷出現。根據國家統計局數據顯示，2016年1月份—11月份，全國商品房銷售面積13.58億平方米，同比增長24.3%;全國商品房銷售額10.25萬億元，同比增長37.5%。11月末，全國商品房待售面積6.91億平方米，已經是連續9個月減少。