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摘要：2016年深圳區(qū)域房地產(chǎn)銷售前十名均被本土開發(fā)商牢牢占據(jù)，以全年新建商品住宅成交金額2210.1億元計算，前十開發(fā)商占據(jù)的市場份額達66.18%。
觀點指數(shù) 經(jīng)歷2015年的繁榮發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場迎來調(diào)控由寬松到持續(xù)收緊的一年。無論是“325新政”還是“104新政”，都明確表露頂層設(shè)計抑制房價過快上漲的意圖。
深圳規(guī)土委披露，2016年12月，深圳新建商品住宅成交2161套，成交面積21.8萬平方米，環(huán)比分別下降26%、24.5%；成交均價5.49萬元/平方米，環(huán)比上漲29%。
受年內(nèi)兩次調(diào)控影響，據(jù)深圳中原統(tǒng)計，2016年全市新建商品住宅成交套數(shù)4萬套，成交面積417萬平方米，同比分別下降39%、37%；由于開發(fā)商信心不足，期內(nèi)新增供應(yīng)僅434萬平方米，同比下降37%，創(chuàng)下歷史新低。
從成交均價看，由于新房豪宅化趨勢明顯，全年房價同比上漲58.68%至5.3萬元/平方米，這也是自2008年以來最大漲幅。過去兩年，深圳房價自“2”字頭升至“5”字頭，高成本引發(fā)的“擠出效應(yīng)”也帶動了東莞、惠州、中山等周邊城市的樓市發(fā)展。
持續(xù)低迷的樓市使得不少開發(fā)商主動放緩?fù)曝浌?jié)奏，整體銷售額較2016年僅出現(xiàn)小幅提升。在這樣的全年表現(xiàn)中，萬科、鴻榮源、華潤置地依然保持了前三的地位。
盡管如此，隨著國內(nèi)實體經(jīng)濟投資回報率走低，外界普遍預(yù)計樓市投資熱度不會出現(xiàn)大幅度下降，開發(fā)商同樣意識到了這一點。
觀點指數(shù)了解，包括萬科、招商、金地、佳兆業(yè)、星河、龍光以及恒大、碧桂園、融創(chuàng)、富力、南國置業(yè)等本地及外地開發(fā)商均先后在深圳尋求布局機會，其中近年來興起的“工改工”項目正成為投資的熱門領(lǐng)域。
萬科重回主城奪銷冠 前十門檻進一步提高
對于深圳開發(fā)商而言，過去多年積累的土地資源優(yōu)勢是保持長青的最核心因素。
據(jù)觀點指數(shù)了解，2016年深圳區(qū)域房地產(chǎn)銷售前十名均被本土開發(fā)商牢牢占據(jù)，以全年新建商品住宅成交金額2210.1億元計算，前十開發(fā)商占據(jù)的市場份額達66.18%。
萬科再次蟬聯(lián)深圳開發(fā)商成交面積、成交金額桂冠，充裕的可售資源及多元化的拿地方式共同推進，是其2016年實現(xiàn)215.3億元業(yè)績的關(guān)鍵。
資料顯示，2016年萬科在萬科云城、萬科麓城、萬科廣場V寓、萬科公園里等項目的基礎(chǔ)上，新增深南道68號、HBC匯隆中心（與深圳地鐵合作項目）入市，在售項目數(shù)量接近10個。值得一提的是，期內(nèi)萬科在住宅方面的銷售不足百億，主要通過商業(yè)類獲得業(yè)績提升。
與此同時，萬科時隔多年重新回歸深圳市中心，先后獲得車公廟地塊、三星視界廠房地塊、杜邦地塊等，計劃將深圳公司總部搬至福田。新項目方面，除了匯隆中心，該公司還計劃首度推出臻山府、瑧山道、瑧灣匯高端項目，貨值預(yù)計在400億元左右。
盡管萬科保住榜首地位，但成交金額同比漲幅僅6.31%，低于其它開發(fā)商。受調(diào)控影響，“臻系列”產(chǎn)品未能如期入市，萬科也未能達到年初內(nèi)部制定的400億元業(yè)績。
相比之下，緊隨其后的鴻榮源、華潤置地分別實現(xiàn)成交金額202.8億元、171.2億元，同比增長16.81%、17.81%。其中，鴻榮源旗下壹城中心、壹方中心均進入單項目銷售前十行列，總計成交多達196億元；位于后海的豪宅深圳灣悅府，同樣為華潤置地貢獻了64.86億元的成交。
以商辦物業(yè)“租售并舉”為布局方向的卓越集團，2016年通過前海卓越時代廣場、卓越前海壹號兩大項目的持續(xù)銷售，實現(xiàn)了逾165億元的成交金額。
曾經(jīng)在銷售榜前十的星河、京基、中海等企業(yè)則稍顯黯淡，其中后兩家開發(fā)商短期內(nèi)面臨著無項目可售的局面。相比之下，招商、寶能、恒裕等企業(yè)則抓住機會推出若干項目，從而實現(xiàn)“彎道超車”。
需要指出的是，由于深圳整體房價持續(xù)上漲，進入?yún)^(qū)域銷售前十的門檻也大幅提高，前十開發(fā)商的業(yè)績從2015年60億元上升至超過90億元。
樓市告別高增長 供需雙向嚴(yán)控房價
從整體成交情況看，深圳新建商品住房成交呈現(xiàn)出先揚后抑的特征，而調(diào)控在其中起了重要的作用。
據(jù)深圳規(guī)土委統(tǒng)計，2016年一季度，全市新建商品房成交環(huán)比下降14.5%至158.44萬平方米；此后“325”調(diào)控政策出臺，二季度成交量較一季度幾近腰斬。在“104”調(diào)控政策出臺后，作為“銀十”及開發(fā)商業(yè)績沖刺期，四季度全市成交量93萬平方米，環(huán)比僅增加13.42%。
深圳中原指，從政策的影響力度來看，3月份調(diào)控提高社保1年改3年，打擊首付貸的形式一直深圳過多的投資性需求，防止投資客擠高房價。
更嚴(yán)厲的“104新政”同時從需求和供給兩方面對房價進行把控，其中將社保3年改5年，提高首付等舉措再次為投資客設(shè)阻。供應(yīng)方方面，深圳嚴(yán)查拿地資金，意圖降低資金杠桿和土地市場的金融風(fēng)險、拿地模式改為“雙限雙競”，對開發(fā)商拿地的價格嚴(yán)格劃線。
接連的調(diào)控組合拳下，深圳2016年新建商品住宅成交套數(shù)4萬套，成交面積417萬平方米，同比分別下降39%、37%；期內(nèi)新增供應(yīng)僅434萬平方米，同比下降37%，創(chuàng)下歷史新低。其中，受預(yù)售證發(fā)放收緊影響，10月份全市出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，四季度創(chuàng)下年內(nèi)最低供應(yīng)水平。
2016年深圳月度供應(yīng)面積及價格走勢
數(shù)據(jù)來源：深圳規(guī)土委、觀點指數(shù)
分區(qū)域看，福田全年新房成交面積5.25萬平方米，同比下降72.1%創(chuàng)全市之最；其次是鹽田區(qū)5.48萬平方米，同比下降48.8%；第三是龍崗區(qū)147.03萬平方米，同比下降46.9%，寶安區(qū)也下降39.0%。而置業(yè)熱門區(qū)域南山區(qū)成交91萬平方米，同比有4.5%的漲幅。
房價方面，深圳中原指，豪宅均價延續(xù)上漲趨勢，再創(chuàng)新高達8.8萬元/平方米，“10萬+”項目急速上升。受結(jié)構(gòu)性拉動影響，年內(nèi)全市新房均價5.3萬元/平方米，同比上漲58.68%。
盡管房價大幅上漲，但未來深圳或面臨階段性的下調(diào)壓力。隨著房價越來越高，市場存在的有效需求也會逐漸減少。觀點指數(shù)獲悉，不同于以往開盤日光的情況，10月新政以來新項目入市去化率僅在30%-40%。
除此以外，深圳政府推行的二手房評估價上調(diào)同樣對市場造成影響。深圳中原指，2016年全市二手住宅成交套數(shù)和面積同比下降25%；均價漲幅16%，與2015年漲幅近6成相比顯著收窄。
住宅供應(yīng)稀缺 房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)工改蛋糕
近年來全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，而一線城市因其產(chǎn)業(yè)潛力、人口流入及資產(chǎn)保值等優(yōu)勢，已經(jīng)成為開發(fā)商重點布局的市場。僅在2015年，包括恒大、遠洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、陽光城等企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進駐深圳。
觀點指數(shù)了解，進入2016年，深圳土地招拍掛共計成交59宗地塊，總成交面積229.5萬平方米，同比增長30.9%；出讓金額1044億元，同比增長140%，綜合樓面地價1.27萬元/平方米，同比上漲49%創(chuàng)近年新高。
其中6月2日，金茂電建聯(lián)合體以82.9億元競得龍華新區(qū)民治辦事處商住地塊，這也是深圳首度實行現(xiàn)售制度，地塊折合樓面價5.6萬元/平方米接近周邊售價；6月8日，龍光以140.6億元拍下光明新區(qū)地王；12月14日，首批“雙限雙競”地塊出讓，獲得40多家房企報名競價。
不過，在全年出讓的地塊中，純宅地、商住地塊僅分別占2宗，顯示宅地供應(yīng)稀缺仍是開發(fā)面臨的巨大挑戰(zhàn)。
傳統(tǒng)招拍掛以外，舊改逐漸成為本地及外地開發(fā)商擴大市場規(guī)模的必經(jīng)途徑。
深圳市人民政府最新印發(fā)的《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，為舊改提供了清晰的規(guī)范意見。經(jīng)過數(shù)十次修訂的暫行措施，對舊住宅宅區(qū)改造明確提出了更為嚴(yán)苛的規(guī)定，對符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的舊工業(yè)區(qū)卻表示鼓勵更新的態(tài)度。
其中，舊住宅宅區(qū)拆除重建的樓齡需大于20年，權(quán)利主體更新意愿應(yīng)達到100%。住宅類合法房屋產(chǎn)權(quán)置換亦即俗稱的拆賠比例，“原則按套內(nèi)1：1的比例”；而舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)申請拆除重建城市更新的，樓齡降至15年。符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，在2007年6月30日前建成的舊工業(yè)區(qū)，可申請拆除重建，更新改造方向應(yīng)為普通工業(yè)用地。
觀點指數(shù)獲悉，舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級改造為新型產(chǎn)業(yè)園，物業(yè)類型不會受土地性質(zhì)影響，產(chǎn)品可打造為包括產(chǎn)業(yè)大廈、甲級辦公樓、LOFT辦公、配套商業(yè)等業(yè)態(tài)。這種項目除了70%產(chǎn)業(yè)用房，開發(fā)商可獲準(zhǔn)建設(shè)30%的配套設(shè)施，包括配套公寓、商業(yè)等。
第一太平戴維斯近期披露，目前在深圳布局工改工項目的開發(fā)商，既包括萬科、招商、金地、寶能、金光華、星河、鴻榮源、龍光、花樣年、滿京華等本地開發(fā)商，也包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)、泰禾等外地開發(fā)商。
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