作者：日出湖東
放眼全中國，樓市值得一寫的城市有不少，為什么偏偏選擇從無錫開始？
要回答這個問題，我們先來看看無錫的基本面。在形形色色的榜單里，無錫的排名總是在第十幾位。
2016年前三季度城市GDP，無錫排名第14，僅次于長沙而高于佛山；第一財經2013年的“新一線城市”和2016年的“中國城市商業魅力排行榜”，無錫位列其中；2016年第四季度，無錫又被監管層列入房價監控的16個重點城市。對于一個人口650萬、轄區面積僅4600平方公里的普通地級市，這份成績單并不算差，甚至好于不少省會城市和計劃單列市。
然而，在樓市方面，幾乎很少有人提無錫，那我就來寫一寫無錫吧，畢竟從上海到無錫最快的高鐵只需28分鐘。
本篇所有的討論、數據僅涉及住宅，不包含商業、辦公等房產；僅包含無錫市區，不包括下轄的宜興、江陰兩縣級市。本文羅列的數據以國家統計局、無錫市房屋交易管理中心公布的為主，輔以其他專業機構的數據（事實上，同一個部門不同周期的數據之間經常會碰不攏，更不用說不同機構之間的數據了，但八九不離十，不影響分析）。
一、從全國看無錫樓市
2016年中國樓市的火熱其實只和20多個城市相關。從截止到2016年10月份（限購政策還未產生明顯效果）的“中國城市住房價格288指數報告”來看，四小龍（南京、合肥、蘇州、廈門）位居第一梯隊，商品住宅同比漲幅在40-50%左右。
位列第二梯隊的有天津、上海、武漢、佛山、杭州、東莞、福州、無錫，商品住宅同比漲幅在30-40%左右。也就是說，2016年這波行情，全中國地級市以上的300來座城市，只有12個同比漲幅超過30%，無錫位列其中。在2016年11月國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格統計中，無錫同比增幅35%，排在合肥、廈門和南京之后位列第四（70城統計里沒有蘇州）。
二、2016年無錫樓市總結
截止2016年底，無錫新建住宅價格同比漲幅35%左右，部分熱點區域如太湖新城和錫東板塊，漲幅更高。全年商品住宅新增供應量425.37萬平方米，同比增長3.40%；成交面積為899.23萬平方米，同比增長49.09%；二手住宅成交面積為44.22萬平方米，同比增長56.36%。一、二手住宅的成交面積均創出歷史新高。
三、無錫樓市十年回顧和2017年展望
2016年10月限購之后，無錫未來幾年樓市會如何走？
得益于優厚的拆遷政策和長期的低房價，相比其他比較熱門的城市，無錫本地人士并不缺房，2015年城鎮常住居民人均自有住宅面積為45平方米，同期上海為35.5平方米。因此，可以說無錫樓市是一個依托上海和蘇州樓市的派生市場，這在2016年以及未來會越來越明顯。
無錫樓市的漲跌，在內看無錫經濟社會基本面、房屋庫存、土地供應量和本地政策，在外看國家政策、滬蘇樓市的走向。這里僅就庫存、土地供應和銷售量分析一下。
1. 庫存：從2007年到2014年，除了火熱的2009年，無錫樓市每年的商品住宅庫存都在增加，2008和2011年的庫存增加超過300萬方。2014年也增加了160多萬方，達到了1100多萬方的歷史高位。
2015年四小龍發力的時候，無錫也沒閑著，當年實現去庫存近200萬方，2016年又消化了470多萬方的庫存。目前無錫商品住宅庫存約450萬方左右，去化周期6個月。近10年無錫新建商品住宅列年庫存和凈去化量見下圖。
2. 土地供應量：2003年以來無錫商品住宅土地出讓面積如下圖：
2011年是無錫宅地供應的分水嶺。在這之前是海量供應，2004年和2010年均超過600公頃，2006年甚至超過700公頃；2014年以來則開創了歷史新低。按照目前無錫市政府公布的計劃，從2017開始的未來三年，無錫每年的宅地供應量將維持在2016年的水平，即每年180公頃左右。
3. 銷售量：2007年以來，無錫新建商品住宅的銷售量如下圖：
表中0軸以下的紅柱表示當年庫存增加，0軸以上的紅柱表示當年庫存減少。雖然2016年無錫商品住宅的銷售量創了歷史新高，但2009年以來，除了受政策調控影響的2011年，其他年份的新建商品住宅銷售量均在500萬方以上。
四. 總結和未來展望
（1）2016年是無錫歷史上商品住宅銷售量最高的年份，與第二高的2009年不同的是，2009年之前經歷了土地海量供應而2016年之前幾年是土地縮量供應。
（2）目前無錫商品住宅庫存450萬方左右（創2011年以來的新低），2012-2014年樓市不景氣的時期，無錫每年商品住宅銷售量都穩定在500萬方以上。再考慮到無錫2011年開始到未來3年（按照計劃）宅地供應量不大，無錫未來三年的住宅庫存都將控制在合理甚至偏低的水平。
（3）無錫二手住宅市場的迅速增長將帶領無錫樓市走向成熟。2016年全年二手住宅成交量達到579萬方，創歷史新高，是2015年的2倍，2012年的4.3倍。
今年10月份無錫加入限購城市行列之后，一手房市場成交量受到極大的抑制，而二手房市場成交量仍繼續快速增長，從2016年10-12月，連續3個月二手房成交量超過新房（10-12月二手房成交量同比增幅分別達到160%、73%和56%，而2015年10-12月的二手房成交量同比增速已經達到了近50%，近兩年無錫二手房市場的快速崛起可見一斑），其中11月二手房成交量是新房的2倍。
一個城市是否有成熟的房地產市場，主要看二手房交易是否活躍，俗話說“只有大城市，才有房地產”。
（4）相比上海、南京、杭州、蘇州，無錫樓市更脆弱，更容易受政策導向的影響，但目前無錫樓市的限購力度比較恰到好處。本人預計2017年無錫樓市的整體走向為成交量先抑后揚，價格先微跌后平穩，年底可能有微熱。
當然，這個走向是在當前房地產相關配套政策不變的條件下的分析。考慮到2017年中國經濟形勢比2016年更嚴峻，內外部難題不斷，很可能年底或2018年年初國家會給房地產市場松綁。
綜合上述分析，未來三年，無錫的樓市就價格而言，平穩向上是大概率事件。無錫房價不會再像過去幾年那樣受土地超量供應的困擾，并且二手房市場也日趨成熟。
五. 最后，給買房者的建議
2017年是個很好的無錫買房窗口期（除非有政策變動）。就價格而言，2017年上半年無錫房價回調主要是前期漲幅過高的樓盤，這些樓盤最極端的調整幅度可達20%（從最高點算起），但無錫樓市整體只會出現微調，以平穩為主，二手房里機會多。
中國的樓市從根本上說是政策市，無錫樓市又受滬蘇市場的深度影響，所以近兩年計劃買房的人要密切關注國家相關的政策變化以及上海和蘇州樓市的變動。
再補充幾句。無錫的經濟社會、地理環境等基本面在全國300來個地級以上城市里，綜合位列前15位沒有問題，何況無錫到上海火車只需30-50分鐘，周邊還有蘇寧杭等強二線城市。目前同等地段無錫住宅的價格只有蘇州的一半，上海的六分之一到七分之一，在經歷了春節前的調整之后，基本沒有下行空間。
以無錫房價的較低基數，未來5年享受長三角一、二線城市房價的平均漲幅應當沒有問題。
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