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這個龐大的項目，從基建綠化到幾百米高的大樓，再到大型的地下空間，無不在考驗著企業的開發運營與融資能力。
觀點地產網 從2002年成立武漢項目公司，至2007年正式接過地塊，再到今日，泛海控股在曾經的武漢王家墩機場上花去了約15年的光陰，近期，這一項目又泛起了波瀾。
在2017年1月17日，泛海控股于公告中透露，其擬將2016年非公開發行A股股票募資額度從原本的150億元下調至119億元，而中間被剔除的一項投資便是泛海武漢CBD項目中至今開發規模最大的住宅項目武漢蕓海園。
泛海控股并未直接透露修改發行預案的原因，但對比前后預案中對于使用金額介紹的差異，或者可以從中窺得一番究竟。
而把目光放至蕓海園所在的武漢CBD項目，此次波折只是這個龐大項目艱難前行的一個縮影。
據悉，武漢CBD項目總面積達267萬平方米，建筑面積超1400萬平方米，是泛海控股銷售當中的主力軍。但這個龐大的項目，從基建綠化到幾百米高的大樓，再到大型的地下空間，無不在考驗著企業的開發運營與融資能力。
150億融資縮水背后
按照泛海控股原定的發行計劃，其2016年度非公開發行A股股票計劃募集資金為150億元，主要用于增資亞太財險以及加快武漢項目的建設，其中投向武漢蕓海園、武漢泛海時代中心、武漢世貿中心B地塊、武漢泛海國際中心及武漢中心項目的資金分別為31億、26億、21億、17億元、15億元。
而根據泛海控股調整后的發行計劃方案可以看到，去掉了武漢蕓海園項目后，其余四個項目可通過定增獲得的融資總金額約79億元，占據項目預計總投資額152.63億元約一半。
在泛海控股的公告中，并未具體提及調整融資規模的原因。
但值得注意的是，泛海控股此次定增，從2016年3月份的申請到2017年1月份調整額度，歷時長達9個月還未正式發行。事實上，在2016年7月13日，中國證監會發行審核委員會已就此次定增進行了審核，確定此次非公開發行股票申請獲得審核通過。
不過，泛海控股稱，彼時公司尚未收到中國證監會的書面核準文件，其將在收到中國證監會予以核準的正式文件后另行公告。
這與接近泛海控股的人士所言相符，“公司定增的申請在7月份已經通過，只是遲遲未拿到批文。”而今，批文未到，泛海控股卻將發行預案縮減了31億元的融資額度，原因為何？
有相關分析人士稱，上市公司降低融資額度或許與2016年下半年以來的再融資收緊有關。7月份，有報道指出，監管層正在進一步加強對于定增融資的監管，不少定增融資項目被迫縮減融資額度。
而后11月相關媒體報道，針對當時非公開發行股票出現下降傾向的情況分析指出，不少定增項目均被卡在發審會至核準發行的環節，即項目過了發審會但沒有收到核準發行的批文。
在修改后的發行預案中，泛海控股并沒有提到縮減發行規模的原因，就此事，觀點地產新媒體向泛海控股詢問，不過截至發稿，泛海控股尚未有更詳細的回復。
不過，對比泛海控股修改前后的兩份非公開發行預案或者可以找到一些眉目。在新的發行預案中，泛海控股特別提及，定增資金投向的四個武漢項目為該公司旗下的非住宅類商業地產項目。同時，募集資金不用于商品住宅業態的開發建設，不用于參與土地公開市場招拍掛獲取國有土地使用權或收購土地項目股權支出。
再翻看7月份的消息，證監會官員在一場保薦機構專題培訓會議上指出，企業再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，且募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。
CBD項目15年之累
據悉，蕓海園是泛海控股在武漢打造的第九個高端項目，同時也是目前泛海國際居住區內體量最大的住宅項目。該項目總用地面積10.78萬平方米，總建筑面積40.70萬平方米，預計總投資43.10億元。
除了原定的31億元融資，在7月份，泛海控股武漢公司還向渤海國際信托股份有限公司申請了25億元的融資，其中的18.5億元便是用于蕓海園項目的開發。
雖然泛海控股預計該項目可為其帶來總銷售收入達75.18億元，銷售凈利潤率21.41%。但如今這個項目已經無法通過此次定增再次獲得融資輸血。按照宣傳資料，蕓海園原本預計在2016年下半年首次開盤，但目前尚未有項目開盤的消息。
而把目光放至蕓海園所在的武漢CBD項目中，蕓海園項目的遭遇只是這個龐大項目艱難前行的一個縮影。
據觀點地產新媒體了解，武漢CBD項目總面積達4000畝，總規劃建筑面積約1485萬平方米，其中僅純住宅占比就達到44.3%。
泛海雖然自2002年已就該項目成立了武漢項目公司，但直至2007年7月廣州軍區空軍和武漢市政府達成協議，空軍王家墩機場4000 畝土地才確定分兩次由軍方移交地方。8月7日，第一批移交的3291畝土地正式交由武漢公司管理和使用。
9月，泛海控股才完成原漢口王家墩機場4000畝土地出讓合同簽約工作，土地出讓金約18億元，樓面地價僅在2000元/平方米左右。
而彼時剛拿到手的王家墩地塊，基本上沒有基礎設施，區域內的道路、地下管道、電網、排水等基建均需從零開始建設。
及至2008年下半年，這個巨無霸項目方舉行了開工前的試樁儀式。同年10月，CBD項目中首個住宅項目泛海國際居住區櫻海園開工。
而在此次定增中提及的武漢中心，其實早在2009年9月便已開工，歷經六年后于2015年封頂，建筑高度達438米。除此以外，定增另外輸血的三個項目武漢世貿中心B地塊、泛海國際金融中心及泛海時代中心則于2016年4月開工建設。
從項目規劃上來看，武漢世貿中心將與武漢中心組成的438米雙子塔；國際金融中心則由1棟200米國際5A甲級辦公樓、1棟辦公樓和1座店構成；泛海時代中心則包括兩幢100米及兩幢200米的寫字樓。
除此之外，CBD項目還規劃了開發總量達262.1萬平方米的地下空間。
雖然項目拿地金額按今時的地價來看確實便宜，但耗資巨大的基建工程與大型的商業綜合體、高樓、大型地下工程，使得項目的整體進展顯得過慢。
同時，大型項目的開展也伴隨著不斷的融資輸血。據武漢公司8月份接受觀點地產新媒體采訪時透露，僅在2016年上半年，為開發武漢CBD項目寫字樓、住宅、商業等多個子項目，泛海就為此融資近200億元。
到了下半年，泛海控股還通過信托貸款、非公開發行（武漢公司）等方式為該項目計劃融資至少140億元。
不過，武漢業內人士分析，在項目地下基礎工程逐漸輔設后，實際上項目開發進程并不慢。而隨著項目近年的銷售逐漸回款，或許能在一定程度上能夠緩解資金上的壓力。
據觀點地產新媒體了解，2015年泛海控股累計簽約銷售額150.84億元，其中武漢中央商務區項目（武漢CBD項目）的銷售額就有約66億元。
泛海武漢公司2016年的銷售目標為57.65億元，計劃推貨量約為26萬平方米。2016年上半年，該公司的銷售額達約48.9億元。不過，據觀點指數發布的2016年銷售排行榜，泛海控股武漢公司已跌落前十榜單，這個門檻約為71億元。
截至2016年上半年，這個巨無霸項目尚有待開發土地面積63萬平方米，總建筑面積（包括地上、地下）360.65平方米。而2016年上半年，在建（部分竣工）項目占地191.31，建筑面積達812.34平方米。
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