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　　2016年，在中國樓市中，我們經常看到一種現行是——買房人對房價的望洋興嘆，而一邊是開發商利潤的諱莫如深。對于買房人而言，買房的錢可能已經窮盡一生，所以，它們不止想要知道手中的錢能買多大的房子，更關心自己買房的錢究竟花在了什么地方，有多少錢是被開發商賺走了……

　　眾所周知，房價的漲跌和供不應求有著密切的關系。導致房子供不應求的局面，可能是因為需求壓抑后的集中爆發，也可能是因為一二線城市土地供給不足。房地產市場的周期性變化、大中城市市場供給側改革、流動性過剩等等，這些都是推高房價的原因。

　　當然，造成房價高漲的一個關鍵因素就是在2016年全國各大城市“地王”頻出，這就使得開發商的拿地成本陡增，但是拿地成本增加就一定會造成房價暴漲的局面嗎？答案是否定的。

　　只要是商人，就不會做賠本的買賣。開發商一樣如此。

　　任何一個房地產商在項目開發的過程中，都有著一套相似的資金經營規律和保底盈利秘訣。

　　那么，地產商投資經營的邏輯是什么？房地產開發的成本又有多大？

　　房地產開發千篇一律

　　為什么是千篇一律？不夸張說現實的確是這樣。

　　前期開發商只投入占整個開發40%的資金用于拿地，拿地之后開始從銀行申請貸款，然后拿銀行的錢開始項目開發（咨詢，設計、規劃，動工等，后續連載也會計算這些環節的成本），在銀行貸款還沒有花完的時候，就可以開始預售，更有甚者，拿地不久，五證未全就開始認籌預售。

　　這種現象，在尤其在各大一二線城市的房地產市場更是屢見不鮮。拍完號、選完房之后一般需要等2個月甚至更久的時間，等到項目預售證下來之后，才會通知準業主來簽購房合同。

　　之后成百上千位業主紛紛開始從銀行貸款，購房者貸款審批之后，就會有XX億的購房款流入開發商的賬戶。

　　回籠資金就是從這開始的。最終開發商拿著購房者的錢去大肆開發，建造樓宇，設計景觀，引進配套，聘請物業等等。

　　整體流程，開發商只支出了拿地和前期籌備階段的成本。后續一系列的流程就是“借雞下蛋”了。

　　在一個曝光的房子成本計算表中，可以讓我們對房價的形成，有更全面的認識。

　　房價的構成有五種：第一項是財務、銷售及管理費用；第二項是工程建設及配套成本；第三項是土地成本；第四項是各類稅費；第五項是企業利潤。

　　一般來說，在這五項構成因素中，除去第一項成本相對穩定，后面四項才是真正影響房價的變量，尤其是二、三、四項可以占到房價總成本的近六成。

　　具體來說，土地成本即是前期房地產開發商獲取土地使用權需要向政府繳納的土地出讓金，建筑安裝成本是后期房地產施工建房的各種費用，這部分還包括高額的房地產稅費。

　　房價的話則是地產商在成本基礎上加上一定利潤（目前行業毛利率大概在40％）對外銷售價格。

　　也就是說，如果要嚴格控制房價，想讓房價真正回歸到合理水平，就要著重從這三個方面（土地成本、稅費、建設成本）入手進行限制。

　　同時，這些前期成本，看似由開發商承擔了，但最后還是會通過房產銷售，分攤到購房者的身上，羊毛出到羊身上。試想，如果面粉貴了，面包也不會便宜到哪兒去。

　　對于精明的購房者而言，買房也不僅僅是一個技術活，也更像一場心理考驗戰，對置業買房最優方案的精打細算，對市場洞察后的快準狠入手，以及懂得游戲規則后的理智沉著。

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