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　　原標題：房貸增速五年來最快

　　國家統計局公布的房地產行業發展報告數據中，房地產開發企業到位資金最能反映房企的生存情況。2016年房企到位資金整體上漲15.2%，在所有資金的來源中，個人按揭貸款的增長幅度最大。業內人士認為，2016年房地產貸款增長加快主要是受到個人購房貸款增長的影響。不過，在抑制樓市泡沫的政策調控下，2017年房地產市場將告別高增長，同時信貸政策逐步收緊，預計2017年房企將陷入“錢荒”。

　　個人按揭增長五年最快

　　1月20日，國家統計局公布2016年全國房地產開發投資和銷售情況。其中，房地產開發企業到位資金情況如下：2016年，房地產開發企業到位資金144214億元，比上年增長15.2%，增速比1-11月提高0.2個百分點。其中，國內貸款21512億元，增長6.4%；利用外資140億元，下降52.6%；自籌資金49133億元，增長0.2%；其他資金73428億元，增長31.9%。在其他資金中，定金及預收款41952億元，增長29%；個人按揭貸款24403億元，增長46.5%。

　　不得不提的是，在房企到位資金中，定金、預收款及個人按揭貸款增長幅度較高，占據房企到位資金超過50%，而這部分資金正是房企銷售所得。北京商報記者對比過去五年的數據發現，2016年個人按揭貸款對于開發商資金貢獻的增幅也是五年中最多的，即便是在2013年房地產市場達到周期性高峰時，個人按揭貸款的同比增速也僅為33.3%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，個人按揭貸款的增幅規模較大，主要受兩個因素的影響。第一是市場交易量活躍，尤其是2016年新房交易量同比增超兩成，所以會帶動相關房貸數據的增長。第二是商業銀行放貸是比較積極的，所以按揭貸款的規模也會快速上升。這兩個因素都對房企的房貸層面的資金回籠有積極作用。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，2016年房地產貸款增長加快主要是受到個人購房貸款增長的影響。樓市新政出臺后，房地產市場關于首套房及二套房購房首付比例下調，寬松的信貸政策以及去庫存政策的刺激下，全國房地產市場普遍開始回暖，引發2016年前三季度房地產銷售市場的火爆行情。

　　國家統計局數據顯示，從庫存方面來看，2016年全國商品房待售面積為69539萬平方米，較2015年71853萬平方米下降了3.2%。其中住宅庫存40257萬平方米，與2015年45248萬平方米相比下降了11%。2015年相比2014年則呈現整體上升。

　　利用外資額連續兩年跌50%

　　在2016年全年的房企到位資金情況中，只有利用外資方面出現52.6%的下跌。事實上，自2015年，房企到位資金中外資來源就開始出現下滑，且下降幅度也超過50%。北京商報記者查詢國家統計局公布的2015年全國房地產開發投資和銷售情況發現，在2015年房企到位資金中，利用外資為297億元，下降53.6%。

　　業內人士分析認為，近期美元匯率大幅提升，發行美債成本大幅增加，受此影響，2016年絕大多數房企發債轉向國內。根據數據提供商Dealogic的統計，2016年前11個月，21家境內房地產企業在海外市場上總計發行了47.6億美元的債券，相比上年同期26家企業發行的128.87億美元，不論是數量還是金額均出現大幅下滑。

　　在房企到位資金情況中，除去海外資本及其他資金中的定金、預收款、個人按揭貸款外，國內貸款增長6.4%，自籌資金增長0.2%，這兩部分資金在2015年的情況則是分別下降4.8%、2.7%。

　　有證券分析師認為，這主要是因為寬松的貨幣環境降低房企融資成本，根據貸款基準利率來看，房企通過銀行貸款融資成本已達到2004年以來最低水平，而通過公開債務融資成本則較貸款融資成本更低，低廉的融資成本推升了房企融資積極性，進而促進房企融資進行投資。中原地產監測數據顯示，2016年全年房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到11376.7億元，同比同口徑上漲26%。

　　信貸收緊下的“錢荒”

　　對于房企而言，2016年前三季度是“繁榮”的時期，但是2016年四季度起，信貸政策開始收緊，開發商發債融資規模呈現斷崖式下跌。

　　中原地產研究中心數據顯示，2016年四季度，房企債券融資僅為1100億元，相比三季度總發債量3480.7億元減少了68.4%。其中12月房企合計債券融資為126.7億元，僅占全年融資總額的1.11%，是近一年來的最低點。債券利率則出現了抬頭跡象，資金成本開始加重。

　　張大偉認為，過去十幾年的房地產波動歷史，與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產市場將快速降溫，預計2017年一二線熱點城市成交量將受政策限制而出現同比大幅回落，三四線城市雖然繼續有去庫存政策利好，但市場基本面難以支撐高增長，銷量同樣將出現回落，屆時全國樓市將告別高增長，回到相對平穩水平。

　　在此情況下，房企依靠銷售來獲取資金的途徑也將面臨考驗。業內人士認為，在信貸收緊、樓市成交下滑幾乎成為定局的情況下，2017年房企獲得資金將變得艱難，陷入“錢荒”，對房企的財務將是一個極大的考驗。

　　北京商報記者 彭耀廣/文 張彬/制表

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