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　　來源：華爾街見聞

　　最近大部分一線城市和熱點二線城市實施了嚴厲的調控政策。那三線城市是否也受到房地產調控政策的影響，還是說，三線城市的樓市將一枝獨秀，漲起來？德銀報告詳細地闡釋了這一問題。

　　三線城市：衛星城vs非衛星城

　　據德銀報告統計，從宏觀角度而言，三線城市的房地產前景是非常關鍵的。從銷售面積而言，2016年三線城市的土地拍賣面積占全國的70%，三線城市還占據了全國房地產投資的46%。

　　德銀稱，首先應該注意的是，三線城市內部是具有多樣性的，也就是說，不同的三線城市之間的房價有著很大的不同，尤其是衛星城和非衛星城之間。

　　衛星城，主要是指距離一線城市和熱點二線城市200公里以內，或1小時之內高鐵車程的城市。2015年年中以來，這些衛星城跟隨著一線城市和熱點二線城市，房價有了較大的漲幅。而非衛星城的三線城市，房價走勢就要弱很多了。

　　三線城市的地價是否引導房價？

　　德銀的答案是：是的。如下圖所示，藍色線指的是三線城市前6個月的平均土地拍賣價格漲幅，橙色線則是當前月份的房價漲幅。兩個數據的相關性高達0.9。這意味著，三線城市的地價是引導房價的。

　　未來幾個季度三線城市的樓市如何走？

　　德銀認為，對于非衛星城的三線城市，盡管并沒有出臺相關的調控措施，但是預計地價和房價也會有所回落。這有兩個原因：首先，近兩年這些城市房價漲勢相對較弱，意味著這些城市并不受“投機”資金的喜愛；其二，這些城市并不是一線城市和熱點二線城市的一個良好的可替代項。因此，一線城市和熱點二線城市的樓市調控趨嚴，并不會使這些城市的樓市漲起來。

　　衛星城的情況則要不同了。首先，這些城市的房價漲幅要遠高于非衛星城，其2016年11月的同比漲幅超過14%。第二，更加重要的是，這些城市距離一線城市和熱點二線城市很近。一線城市和熱點二線城市的嚴厲調控政策還將會持續，因此投資資金將會流向這些衛星城。

　　除此之外，德銀認為，衛星城的樓市相對不同還有一個原因：盡管衛星城的房價緊跟一二線城市，但它們的平均土地拍賣價格和較冷門的二線城市差不多，要遠低于一線城市和熱點二線城市。這意味著，這些衛星城的土地價格還有進一步上漲空間。如果是這樣的話，那么這些城市的樓市上漲將會比其他城市更加持久。

　　因此，德銀認為，包括一線城市，二線城市和非衛星城的三線城市的房價不久后將失去上漲勢頭，最不確定的就是作為衛星城的三線城市了，該不確定主要來自其對一線城市和熱點二線城市的可替代性。

　　另外，在土地銷售開發方面，德銀注意到一個很有趣的現象：在去年11月和12月，其他城市的土地銷售增長率都是負的，而衛星城的增長確是正的。這還不足以說明，衛星城的房地產業將一枝獨秀，但起碼是一個非常值得關注的現象。

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