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　　樓市去庫存 開發商促銷瞄準“返鄉置業”

　　春節長假期間，中國證券報記者在陜西省西安市、湖北省武漢市多個樓盤走訪時發現，返鄉置業漸成二三線城市新看點，熱度更多集中在勞動力輸出省份。專家表示，庫存較高的城市，確實需要返鄉置業促進銷售，但未來仍需“一城一策”解決房地產供需問題，確保樓市健康平穩發展。

　　返鄉置業成熱點

　　西安市西三環附近，某售樓處大門口赫然寫著“返鄉置業暖心季開啟”的宣傳語，且準備了充足的促銷禮：有歸家年貨禮，憑返鄉車票到訪即獲新春大禮包一份；輕松返家禮，新春憑返鄉車票購房直抵房款等。

　　一位購房者告訴中國證券報記者：“返鄉置業現象以及外地炒房客在西安出現并非壞事，僅靠本地人買房，恐怕難以支撐樓市行情。”

　　武漢情況也是如此。作為湖北省會，去年武漢房價經歷了一輪大幅上漲后開始全面限購，但仍然阻止不了在廣深打拼的“武漢伢”回鄉購房的腳步。

　　“目前武漢房價較廣州來說還是很低的?！痹谖錆h上大學、畢業后去廣州工作的張放說，“這次春節回家相親，搞定了結婚對象，接下來的任務就是在武漢購置一套婚房。”談及限購政策的影響，張放表示，相親對象工作、戶籍、社保都符合條件，因此沒有任何購房障礙。而對于夫妻倆都在深圳工作的陳志來說，就沒那么幸運?！霸谏钲谫I不起，回武漢又被限購，我們進退兩難。”陳志稱，“只能先看好樓盤，等限購放開或者想其他辦法，總之要在武漢買房。”

　　隨著一線城市房貸利率收緊，二線城市部分銀行也取消了利率優惠，甚至是上浮利率。西安地區的售樓員介紹：“我們樓盤的房貸利率優惠現在只有一家商業銀行能做到九折，其余大行都是九五折。”

　　綜合多重因素，春節期間售樓處的冷清與否并不能真實反映當地樓市的冰與火。隨著生活水平的提高，更多人愿意在長假期間選擇國內游或出境游。因此，在記者走訪過程中，常可以看到售樓處張貼的告示：初六上班。但對于春節期間出現的“返鄉置業”新變化值得深思。在京務工人員、“90后”王醒對記者說：“等過幾年賺了錢，會考慮回天津買房，理由很簡單——北京的房買不起?！睋Q句話說，促使他下定決心的無非是工作地房價節節攀升、老家房價存在上漲預期。

　　一些銀行也看清了返鄉置業這股潮流，比如建設銀行四川省分行的微信公眾號推送信息：“春節回家要買房？建設銀行來幫忙！我們為節日返鄉的您精選了多樣的樓盤信息，專業便捷的服務和多種禮券等著您?！?/p>

　　在返鄉置業的營銷熱潮之下，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這主要是針對勞務輸出的城市，比如河南、四川和湖南等城市。這些地區房地產開發和投資規模較大，庫存比例較高，當下確實需要返鄉置業促進銷售。

　　去庫存周期縮短

　　返鄉置業現象的背后是大量二三四線城市去庫存需求?！叭ツ?月到11月，西安房價每平方米均價上漲2000元。”一位售樓員對記者表示，“西安房價在去年有了大步跨越，我想今年還會呈現穩步上漲的趨勢。去年一套47萬元的小戶型房子，現在可以賣到58萬元，短短半年升值十萬余元?！笔蹣菃T將房屋的升值“歸功”于西安土地市場的短缺。自2014年7月后，西安土地入市數量稀少。去年12月，東二環約137畝的地塊入市后，引得多方競拍，最終以總價18.5億元被融創地產競得，成交樓面地價7212元/平方米，土地溢價率168.11%。

　　業內人士表示，去庫存的同時要謹防泡沫出現。即使是庫存量較大的二線城市，比如西安，去年12月底也出臺了新一輪限購政策。根據《西安市人民政府關于進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》，自2017年1月1日起，該市及非該市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在該市城六區范圍內只能新購一套住房（含新建住房和二手住房）。

　　此限購政策針對的并不是西安當地居民，而是“炒房客”。丈八東路某售樓處售樓員稱：“西安的房價可以算是省會城市里最低的，因此炒房客比較多，河南、天津、浙江等地都有過來買房的?！?/p>

　　美城機構發布的2016年報顯示，截至2016年12月末，西安商品房庫存為2603.6萬套，比上月減少78.49萬套，去化周期為14個月，較去年初下降10個月。根據上述售樓員介紹，按照目前的銷售速度，西安住宅的去化周期只有半年左右。

　　湖北的去化周期同樣明顯縮短。湖北省統計局數據顯示，2016年全省商品房銷售額為4994.05億元，增長36.4%，其中住宅銷售額增長37.1%。商品房銷售面積為7427.16萬平方米，增長18.9%，其中住宅銷售面積增長20.2%。伴隨著銷售額大幅增長，樓市去庫存效果明顯，去年全省商品房待售面積為2373.46萬平方米，下降10.5%，其中住宅待售面積下降18.7%。

　　國家統計局日前發布的數據顯示，截至去年11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，環比連續9個月下降，庫存累計減少2758萬平方米。

　　從易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量來看，截至2016年12月底為23334萬平方米，環比減少1.0%，同比減少10.6%。觀察2016年全年月度數據，全國35個城市新建商品住宅庫存總體處于下滑態勢，體現出較好的去庫存狀況。若從同比增幅看，已出現連續17個月庫存同比下跌。部分城市去庫存效果較好，從“去庫存”階段轉到“補庫存”階段。根據武漢市國土資源和規劃局網站的數據，2017年計劃供應宅地18830畝，2018年計劃供應宅地17888畝，超過2016年的15952畝。

　　樓市處于高位平臺期

　　作為拉動中國經濟增長的兩大引擎之一，今年房地產的走勢備受關注。有專家擔心今年房地產投資和銷售的情況不佳，會對中國經濟造成不利影響。

　　在嚴躍進看來，在銷售上，利空政策效應會繼續釋放。尤其是一些大城市，認房又認貸，包括繳納社保都會影響一部分需求。但這并不代表樓市悲觀，因為其中含有抑制資產泡沫、防范投資投機的導向。

　　從中長期看，房地產市場的交易量還未達到峰值，后續仍有交易量上升的可能性。

　　明源地產研究院副院長劉策表示，房地產銷售或投資一般會存在慣性，因為整個市場已經進入高位平臺期，2017年難有大起大落。受一線城市土地供應及房企陣地轉移影響，預計2017年二線城市整體房地產投資相對樂觀。

　　業內人士表示，雖然房地產市場銷售量會下降一些，但最多下降5%左右。按照當下市場的表現，仍有一些利好因素未被釋放，包括政策上的微調都有可能。

　　不過，對于上述記者所看到的返鄉置業現象，劉策認為：“這無法從根本上改變各地區房地產市場的差異。相對返鄉置業，圍繞一線城市的都市圈周邊置業更具投資價值，更匹配居住工作要求，應是主流趨勢。”

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