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　　北京綠地已有超四年時間未有新住宅項目面世，此番新項目獲批預售，又是曾經的單價地王，再加上可以睥睨整個大興的預售價格，格外引人關注。

　　觀點地產網 趕在農歷新年的最后幾個工作日，綠地最終拿下了其在北京近四年多以來獲取的首個純住宅項目預售證。

　　據2月7日北京市住建委住宅項目公示信息顯示，綠地于1月28日獲得了大興區建設委員會頒發的編號為京房售證字(2017)14號預售許可證，其旗下興景苑項目正式批準預售。

　　觀點地產新媒體查詢了解到，此次獲批的興景苑項目為大興區黃村鎮四街、五街、六街村項目DX00-0208-6001等地塊，項目推廣案名為綠地海珀云翡，打造綠地旗下高端產品系——海珀系，系綠地于2016年2月斬獲曾轟動一時的大興單價地王。

　　2016年2月23日，綠地以總價39億元，配建15000平米自住房代價從眾多競爭對手中成功斬獲大興區黃村鎮四街、五街、六街村項目DX00-0208-6001等地塊，實際樓面價高達47000元/平米，這一樓面價創造了大興區域住宅用地價格新高，甚至遠超越區域華潤公元九里售價。

　　近一年過去了，而今，地王一出自然非同凡響，觀點地產新媒體了解到，綠地海珀云翡預售價在7.33萬/平米-7.81萬/平米，最高一套價格甚至達到8.03萬/平米，這幾乎可以算得上是大興近年來獲批的最高一個預售價格。

　　大興最貴豪宅獲批

　　觀點地產新媒體查閱北京住建委信息顯示，盡管有多個項目在售，但綠地近幾年來獲批預售證的大多為商辦項目，少部分的住宅項目也是與商住項目捆綁的住宅，類似此次獲批的大體量純住宅，則要追溯到2012年獲批的綠地花都嘉園。

　　這樣算來，北京綠地已有超四年時間未有新住宅項目面世，此番新項目獲批預售，又是曾經的單價地王，再加上可以睥睨整個大興的預售價格，格外引人關注。

　　預售信息顯示，綠地海珀云翡此次獲批的準許銷售面積為3.49萬平米，包括3棟商品房和南區的地下車庫總共194套房源和308個車位。

　　其中，2#商品房擬售價格為73356.38元/平米，3#商品房擬售價格為78075.36元/平米，5#商品房擬售價格則為75397.21元/平米。

　　價格最高的一套出現在3#1601號，單價高達80280元/平米，而同棟1501號單價同樣超過8萬一平，達80060 元/平米。

　　觀點地產新媒體了解發現，該預售價是大興歷史上獲批的最高價，此前大興區暫未有樓盤預售價格超過8萬/平米。

　　值得注意的是，與海珀云翡的豪宅價格屬性相悖，綠地此次在戶型設計上，打造的卻不是傳統只講求大的改善戶型。

　　預售信息顯示，綠地此次獲批共包括三種戶型，其中大部分為套內103平建面138平的三室兩廳，此外還有一部分套內120平建面157平的三室兩廳和套內76平建面102平的兩室兩廳。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，綠地此舉或是基于在單價水平較高情況下做低總價的考慮，這也目前北京大部分開放商都傾向于采納的一種手段。通過做小面積，海珀云翡得以將總價控制在800-1000萬每套，也鎖定其原本定位的高端、改善客群。

　　然而，想要在豪宅林立的北京市場突圍而出，并不是件容易的事。

　　海珀云翡8萬預售價如何突圍

　　觀點地產新媒體查閱發現，盡管將單套總價牢牢控制在了1000萬每套上下，但海珀云翡8萬/平米的單價仍然較周邊在售項目高出一截。

　　鏈家網數據顯示，1月份大興黃村北商圈參考均價為40323元/平米。而北京住建委的數據則顯示，過去半年海珀云翡周邊5公里范圍左右的項目，華潤公元九里均價為44172元/平米，中國鐵建花語金郡均價為54108元/平米，旭輝一合相均價則在59276元/平米。

　　與此同時，與海珀云翡所在黃村板塊同屬大興區位的亦莊板塊，包括首開棠頌、亦莊金茂悅、融創紫禁壹號院等別墅項目價格也僅在5萬-7萬/平米之間。

　　對此，郭毅表示，綠地海珀云翡項目本身拿地成本就比較高，達到4.7萬/平米，定價到7萬也僅是達到保本的狀態，定到8萬才可能有一個微薄的利潤，現在政府取證部門對于預售價格的管理還是相對比較嚴格，不會給予開發商一個更大的利潤空間，所以從成本倒退的角度來說海珀云翡的價格并不算太高。

　　另一方面，郭毅認為，大興已有很長時間沒有新增供地，早期的項目也基本銷售得差不多了，特別是海珀云翡所在的黃村板塊周邊以及往南的天宮院板塊，目前都處在一個無房可售的狀態，所以從需求的角度和項目的稀缺性來講，海珀云翡的價格亦不能算高。

　　但郭毅同時指出，對于改善型需求來說，購房者一方面追求的是品質改善，一方面追求的是面積改善，而綠地海珀云翡作為新項目在品質上的提升肯定是可以讓消費者感受到的，但在面積改善上仍然缺乏一些支撐。

　　觀點地產新媒體致電綠地相關人士獲悉，海珀云翡預計在3月份開盤推售，最終的推盤價格目前仍未確定，項目定位并非豪宅而是高端住宅，至于價格對方則只是表示“價值與價格成正比”。

　　2015年初綠地京津事業部掌門人歐陽兵上任時，曾高調對外發聲，2015年綠地集團對北京區域下達的指標是，銷售額從2014年的180億做到251億，漲幅為全集團第一，并且要在三到五年內達到與大本營上海相當的銷售規模。據觀點地產新媒體統計，上海綠地2015年銷售額達230億元。

　　彼時，歐陽兵還透露，綠地集團對商辦產品和住宅產品的比例有一個合理的要求，大致1:1，北京、上海這些區域，商辦的比例可能適當高一些。而綠地北京超過80%以上是商辦物業，因此不斷豐富京津地區的產品線，也是其要努力的方向。

　　而今，兩年時間過去了，歐陽兵的使命顯然并未達成，而隨著海珀云翡的入市，綠地商辦、住宅失衡的局面能否得到改善，仍然有待觀察。

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