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　　樓市資本論：春節(jié)長假剛剛結(jié)束，環(huán)京樓市就迎來了新年后第一個高潮，位于大廠的潮白河孔雀城盛景瀾灣高層均價已經(jīng)28000元/平方米起，5個月時間跳漲近萬元。

　　位于大廠的潮白河孔雀城·盛景瀾灣后期剩余房源以28000元/平方米的區(qū)域歷史最高價正式啟動排號。根據(jù)2016年9月的公開信息，該項目的預(yù)計開盤價格才18500元/平方米。不到5個月的時間， 均價上漲近1萬元，大廠樓市到底經(jīng)歷了什么鬼？

　　從朋友圈的這則信息可以看到，潮白河孔雀城·盛景瀾灣的28000元/平方米均價只是一個起步。公開信息顯示，項目高層住宅的戶型面積為81-139平方米，以高層最小面積81平方米計算，從18500元/平方米漲到28000元/平方米，等于總價多了近77萬元。

　　嗯，如果您正巧準(zhǔn)備買這個項目的話，這意味著首付將比之前計劃的增加近25萬元。為了這莫名其妙多出來的25萬元，嶄新的雞年以及未來的狗年、豬年你注定都要給開發(fā)商白干了……

　　如果說，冬去春來是天地間的物象；那么，大廠房價的漲而再漲就可以看作是樓市的套路。正所謂，自古深情留不住，唯有套路得人心。作為北三縣里行政面積最小、人口最少的大廠，到底用了什么套路讓那么多的購房者甘愿奉獻(xiàn)一生，也要在這里買一套房？

　　先讓我們看看大廠在北三縣、乃至環(huán)北京是怎樣的存在？

　　在這張區(qū)域地形圖中，可以清楚地看到北三縣是如此的“微小”，巴掌大的地方被京津冀重重包圍著。為了深入了解大廠以及北三縣的前世今生，小參挖到了這樣一段歷史：1958年和1967年，京津冀經(jīng)過了兩次劇烈的行政版圖變化。原來屬于河北的通州、大興、房山、順義、懷柔、延慶、平谷、密云劃給北京；薊縣劃歸天津，而北京和天津中間的三河、香河、大廠則留在了河北，形成了現(xiàn)在京津之間的“北三縣”。在行政歸屬上，北三縣歸廊坊市管理，但在實際中，廊坊常有鞭長莫及之感，北三縣成了事實上的“三不管”邊緣地帶。

　　顯然，北三縣是過了50多年“姥姥不疼，舅舅不愛”的日了，這種角色通常要么自暴自棄要么自強(qiáng)不息。從這兩年北三縣樓市的起伏變化來看，包括大廠在內(nèi)的北三縣也算是臥薪嘗膽成功，終于可以對大北京的購房者說一句：昨日你瞧我不起，今日你高攀不上。

　　尤其是大廠，環(huán)北京樓市的崛起也有數(shù)年時間，但奈何前有燕郊后有香河，被這兩個環(huán)北京樓市大哥夾在中間，大廠此前并沒有什么“出頭”時機(jī)。直到2015年7月份北京市行政班子整體搬遷至通州的決定正式宣布，大廠才開始迎來了第一波投資者。沒錯，不是購房者，而是投資者。

　　至此，第一個套路誕生：北京城市規(guī)劃重大改革的利好。

　　緊跟著，第二個套路也誕生了：北三縣限購措施出臺。作為北三縣的重要組成部分，大廠也不能法外開恩；但是，潛規(guī)則都聽說過吧？只要有錢，遍布大廠的中介銷售可以通過各種渠道為你弄到購房資格，幾十塊錢買一張假離婚證那都不算事。而在越限購越要買的“饑渴”套路下，大廠又迎來了第二波“覺醒”的投資者。

　　如果說，在2016年8、9月份之前，大廠房價的上漲之路還有點(diǎn)跌跌撞撞。那么，北京930新政出臺后的大廠樓市就真得是90度垂直上漲了。區(qū)域多個在售項目的價格幾乎都是翻倍增長，并且首次出現(xiàn)了均價超2萬元/平方米的項目。

　　而這次的跳漲還是離不開套路：就在大廠房價“騰飛”的前夕，通州副中心和北三縣地區(qū)將“大統(tǒng)一”的消息不徑而走。雖然今年年初北京市規(guī)土委通過官方微博已經(jīng)辟謠表示，北京沒有收編北三縣的打算，但如同當(dāng)年無數(shù)人相信燕郊總有一天會被劃入北京一樣，無論是投資者還是被北京高房價“逼”出的剛需購房者，都愿意相信，在一張藍(lán)圖干到底的信念之下，“大統(tǒng)一”是早晚的事。

　　更何況還有一個最大的套路等著大家入圍：大七環(huán)的全線貫通以及城際軌道平谷線的開建。魯迅說，世上本沒有路，走的人多了，也就成了路。對于大廠及北三河樓市來說，路修多了，也就不得不漲了。而因為與通州僅一河之隔，“被開工”N多次的廠通橋更是大廠樓市最誘人的“誘餌”：潮白河孔雀城的項目銷售就特別喜歡時不時放出“廠通橋馬上要開工”消息，刺激一下購房者。

　　就這樣，多重套路之下，大廠房價如脫韁野馬。大廠樓市是否存在泡沫？Of course！目前，大廠普通住宅的月租金在1500元左右，如果按潮白河孔雀城·盛景瀾灣28000元/平方米的均價計算，一套80平方米的兩居其房價租多比已經(jīng)高達(dá)1500。

　　房價被高估如此，依然有那么多的購房者攜款而來。為什么？這個問題，或許暫且可以用小參的新偶像——外交部發(fā)言人、新聞司司長陸慷，在春節(jié)前接受NBC記者采訪時的表態(tài)為答：市場的需求和力量才是最真實的。

　　樓市資本論認(rèn)為步入2017年，中國房地產(chǎn)市場的暴漲模式終結(jié)，布入?yún)^(qū)域分化時代。京津冀一體化國家級戰(zhàn)略支持下的環(huán)京區(qū)域，交通建設(shè)、民生便利等各種政策支持，優(yōu)勢明顯，依然值得看好。更不用說是緊鄰?fù)ㄖ莞敝行牡拇髲S、北三縣，在通州副中心樓市目前普遍超5萬每平米的情況下，值得購房者關(guān)注入手，并考慮長線持有。

　　（來源：地產(chǎn)高參會）

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