來源：國際金融報 作者：孫婉秋
誰弄丟了1300萬學區房的入學名額(調查)
王瑤交易的中介門店——太平洋房屋(古美路店) 孫婉秋 攝
蔚藍城市花園 孫婉秋 攝
和丈夫一起走出上海市閔行區古美路上的太平洋房屋時已近晚上10點，李佳琦的雙十一直播快到半程，王瑤(化名)沒有心思再去蹲守自己心儀的產品，即便她曾為此做了幾天的功課。夜幕逼近，剛剛結束的那場漫長的拉鋸戰，讓她深感疲憊。
從9月底決定置換，這家中介門店王瑤已經來過數次。心情也在往復間發生變化，置換的期待在發現學區房名額被占用后化為烏有。
數天的溝通并未取得實質進展。
10月20日傍晚，這場原本和經紀人、店長的談話加進了片區總監楊超(化名)。這是王瑤夫婦的要求，在他們看來，突破門店的限制與公司層面進行溝通或許更有效。
在這場協商的開始，楊超依然拒絕承認中介方的過失，他堅稱王瑤在置換過程中沒有明確表達過對學區的訴求。畫風走向的轉折點在于王瑤的舉證，她掏出手機現場播放了一段自己和經紀人韓偉(化名)的對話。這段長達3分52秒的錄音里，韓偉承認了王瑤曾告訴他孩子要上閔行區平南小學。楊超將韓偉叫進會議室確認后，態度有所緩和。他承認了中介方的過錯，向王瑤夫婦說了聲“對不起”，表示可以賠償20萬元。不過，這一數額與王瑤夫婦提出的50萬元仍存在一定差距。遭到拒絕后，楊超提出了兩個解決方案，一是由中介出面與房東溝通，房東也給予部分賠償；二是將情況上報總部，由總部給出具體解決方案。
楊超承諾，無論采取哪一種方案，明天中午前都會給到王瑤夫婦答復。
王瑤緊繃數日的神經有些松弛，她以為這場協商終于有了結果。
然而一天后，楊超回復事情仍沒有具體進展?！八麄兙褪窍胪涎訒r間”，王瑤不知道這場無休止的協商什么時候是個盡頭，她選擇走上法律途徑，全權交由代理律師來處理。
買房置換
今年是上海實施民辦搖號政策的第一年，民辦入學不確定性的增加讓學區房再度受到追捧。在學區房迎來上漲行情的背景下，加之想接母親過來一起居住，王瑤和丈夫決定將現有的三居室置換為同小區的一套復式。
王瑤萌生置換的念頭始于今年9月。
因為母親生病需要去醫院化療，不忍母親拖著病體每周奔波在家和醫院間，房子離醫院更近的王瑤提出讓母親搬過來和自己一起住。
王瑤家目前所住的這套房子位于閔行區古美板塊的蔚藍城市花園，樓盤雖然建于2004年，房齡已超過15年，但由于容積率低、環境優美、小區內自帶人工湖、得房率高，加之對口的平南小區屬于閔行區排名第一梯隊的公辦小學，蔚藍城市花園可謂古美路平吉路一帶的明星樓盤，業主自住率高，對外放出的房源極為有限。鏈家數據顯示，小區包括57棟樓，1447套房源，當前僅有5套房源掛牌在售中。
今年是上海實施民辦搖號政策的第一年，民辦入學不確定性的增加讓學區房再度受到追捧。
年后開始，學區房便率先迎來了新的獨立上漲行情。短短3個月的時間，部分低總價學區房漲幅近20%。這波行情加深著王瑤的認知——“學區房的跳漲，比新房認籌的火熱還要明顯”。她慶幸蔚藍城市花園對口南平小學，2歲半的孩子日后幼升小幾乎沒有懸念，也正因如此，加之“公婆2004年買進后便一直住在這，已經熟悉了周邊的環境”，經過商議后，王瑤和丈夫決定就地置換，他們計劃將現有的這套三居室賣掉，置換一套同小區的復式。如此既可保留小區優勢，雙層五室的戶型也保證了媽媽入住后，家人各自均有獨立空間。
王瑤和丈夫在安居客上看中一套復式后，便與房源中介——太平洋房屋(古美店)的韓偉取得了聯系，王瑤告知了韓偉自己的情況。這套房源最終并未順利成交，韓偉推薦了小區里另一套復式，因其掛牌價1488萬元超出了王瑤夫婦的預算而作罷。在帶看第一套房時，王瑤聽到韓偉詢問房東學區房名額一事，房東肯定的回答讓她安心，她認為將自己的需求告知中介并全權委托他們辦理是一件正確的事。
隨后的9月26日，韓偉表示，萬源城太平洋房屋門店店長手里還有一套小區的復式房源，雖未掛牌，但房東有出售意向，王瑤夫婦跟著去看了房，因為裝修不錯，可直接拎包入住，加之附帶一個40多萬元的產權車位，夫妻倆當下就相中了。
9月27日，王瑤夫婦和房東來到太平洋房屋的門店，他們被安排在不同的會議室進行溝通，韓偉負責王瑤夫婦，兩名店長和房東溝通，最終這套房源降價30萬，以1330萬元成交。
王瑤在門店簽署了《房地產買賣(含居間)合同》，當場向房東轉賬10萬元作為定金，第二日又轉了剩余的40萬定金。因為王瑤是置換需要周期，加上房源當前仍在出租中，故雙方約定明年3月31日付清679萬，5月15日之前完成過戶。
25萬元傭金方面也分兩筆支付，10月8日支付5萬，剩余20萬在過戶當天付清。
房子定下來后，王瑤夫婦便開始著手處理自己當前的住房。
誰弄丟了學區房名額
某知名中介公司學區房領域專家表示，運氣好的話，王瑤家的孩子可以被統籌分配到平吉校區，但概率很小，如果平吉校區滿員了，其將會被教委統籌分配到其他未招滿的學校。
10月15日，考慮換房的同事向王瑤咨詢平南小學的就讀情況，王瑤將平南小學官網上的新生分流入學方案發予對方。
根據方案：平南小學(平南校區)人戶一致學生數已遠超計劃招生數，故需要分流，主要包括以下三種情況：
1. 平南小學(平南校區)第一次驗證通過的、人戶一致的適齡新生將按其戶籍遷入時間的先后順序安排入學，直至平南小學(平南校區)滿額；超出部分統籌至平吉校區。
2. 對平南小學(平南校區)每個戶籍(房產)地址進行排摸，五年內已有學生就讀(多胞胎、二孩除外)的，直接統籌至平吉校區。
3. 未被民辦小學錄取的屬于平南小學(平南校區)人戶一致的適齡新生，按照“人戶一致優先、同類排序靠后”的原則，直接統籌分配至平吉校區(由平吉校區在5月30日前發送驗證通知)。
念著方案，王瑤想起自家的情況，她問丈夫新買的這套房源入學名額是否被占用。丈夫寬慰她放心，中介知道他們的訴求，肯定都了解過情況。
但是，王瑤心里仍然不踏實，還是給韓偉發了微信，韓偉回復的“我來問下”，瞬間讓她的心懸了起來。
確認后的消息讓她近乎崩潰：房東的二孩今年9月剛上平南小學，這也意味著該戶籍(房產)地址五年后才具備下一個入學名額，4年后即將升小學的王瑤家孩子將面臨兩種情況：統籌分配到平吉校區或另擇他校。
針對王瑤當前的情況，某知名中介公司學區房領域專家表示，運氣好的話，王瑤家的孩子可以被統籌分配到平吉校區，但概率很小，如果平吉校區滿員了，其將會被教委統籌分配到其他未招滿的學校。
這次置換，讓王瑤弄丟了她原本手握的學區房名額。
無解的溝通
對于太平洋提出的兩套解決方案，王瑤夫婦均予以拒絕，并堅持自己的兩點訴求，一是太平洋房屋賠償損失50萬元；二是以公司名義進行正式道歉。目前，這一糾紛依然無解。
于是，她與韓偉溝通，希望將情況告知房東，勸說其同意終止交易。不過，三方會談中，房東以已經買好房子為由拒絕了，如果王瑤執意終止交易，按照《房地產買賣(含居間)合同》除了需要支付賠償金外，還要按照房屋總價的20%支付違約金，僅此一項便高達266萬元。
《國際金融報》記者了解到，20%的比例源自政府給到的網簽合同范本，這是行業通用且公認的違約金比例。有資深中介人士對記者表示，具體操作的時候會存在差額，很多業主會損失掉定金部分，拒付剩余違約金，這種情況下雙方往往會訴諸法律。
巨額的違約成本堵死了王瑤的后路，留給她的選擇似乎只剩下如期置換，那弄丟的學區房名額又該如何解決？
隨后幾天，王瑤夫婦輾轉與經紀人、門店經理、片區總監溝通，至今未有具體結果。
《國際金融報》記者據此向太平洋房屋方面求證，相關人員表示，客戶在交易過程中確實存在訴求沒有說清楚的情況，現商議出兩個解決辦法，一是房東同意解約，退回王瑤的定金，太平洋房屋也可將5萬元傭金退回；二是不終止合約，房東愿意適當降價來進行交易，中介方配合變更合同。其稱上述兩種方案均被拒絕，王瑤夫婦堅持向太平洋房屋索賠50萬損失。
太平洋方面認為，“一單交易不會對公司業績產生影響，公司永遠將市場口碑和影響力放在第一位”，可以有“小額補償，但50萬的要求不合理”。其表態，王瑤夫婦如對處理意見不滿意可以訴諸法律或相關部門。
王瑤方面否認了上述說法，其提供的資料顯示，房東并未同意參與到協商中來，其在與王瑤的溝通中明確表態不會解約也不會適當降價。
王瑤堅持自己的兩點訴求，一是太平洋房屋賠償損失50萬元；二是以公司名義進行正式道歉。
盈科律師事務所全球合伙人郭韌表示，王瑤在交易中沒有做好盡調工作，要求中介承擔相應責任并不容易，需要舉證證明，這筆交易的出發點就是為了學區房，構成重大誤解申請撤銷合同。不過，即便如此，拿回定金依然不容易。
郭韌提醒，由于由于《房地產廣告發布規定》中，明確規定房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。因此中介在宣傳時不能添加“學區房”的概念，家長買學區房，一定要謹慎盡調，尤其是二手房，可以讓房東陪同到房屋所在的公安局查詢戶口情況，還可以到相關教育機構網站查詢招生政策情況。
上述知名中介公司學區房領域專家表示，學區房交易過程中存在核實不易的難題，建議買賣雙方可以在交易合同中增加一個補充協議，由賣家承諾學區名額未使用，“這將具備法律效應”。
王瑤的學區房糾紛依然無解……
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