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來源：投資時報 作者：王子西

截至今年9月末，富力地產現金短債比約為0.46，凈負債率為179.73%，房企監管“兩條紅線”被雙雙觸碰

出售旗下物流園資產、發行高息票據、配售新H股……近段時間以來，廣州富力地產股份有限公司(下稱富力地產，2777.HK)頻頻動作。而在這一系列舉動的背后，或暗合富力地產資金趨緊的狀況。

據三季報顯示，截至今年三季度末，富力地產貨幣資金為359.50億元，較上年末減少6.47%；其流動資產為3245.78億元，較上年末微增0.28%；流動負債合計為2381.04億元，較上年末增加16.54%。同時，該公司流動比率已由2019年末的1.58下落到1.36，其流動性堪憂，短期償債能力走弱。

另外，截至2020年9月30日，該公司短期借款為93.48億元，較上年末減少34.41%；應付票據為34.36億元，較上年末增加44.47%；一年內到期的非流動負債為659.23億元，較上年末增加29.55%。粗略計算，富力地產的現金短債比約為0.46，凈負債率為179.73%，房企監管“兩條紅線”被雙雙觸碰。

富力地產今年以來股價走勢(港元/股)

數據來源：wind

凈負債率攀升

作為中國知名的物業發展商之一，經過二十余年高速發展，房地產開發已成為富力地產的主營業務，除地產開發外，該公司還在酒店發展、商業運營、物業服務及設計建造等領域多元化發展。

富力地產曾被稱為“華南五虎之首”，但其現金吃緊問題，并不是近段時間才出現。查閱近幾年財報，《投資時報》研究員發現，2012年至2019年，其經營活動所用凈現金均為流出狀態。具體來看，2016年—2019年，富力地產經營活動凈現金流分別為-33.38億元、-72.87億元、-86.17億元、-241.45億元；對應各年度資產負債率分別為79.31%、78.23%、80.92%、81.33%。

從數據來看，其經營活動所用凈現金呈現持續凈流出狀態，且在2019年達到近幾年的凈流出的峰值。而在這四年中，富力地產的資產負債率也呈現緩慢增長態勢。

值得注意的是，在2019年年報中，該公司表示“自2019年中期開始降低凈資產負債比率，為維持穩健的流動資金，集團持有384.4億元現金結余以解決可預見的需求，并保持足夠的現金水平”。

但是，時至2020年6月30日，富力地產已將降負債確定為“未來的另一項重要目標”，并明確“要從處理到期債務及管理資產負債率水平兩方面改善集團的財務狀況”。

時至今年三季度末，富力地產貨幣資金為359.50億元，較上年末減少6.47%；流動資產合計為3245.78億元，較上年末微增0.28%；流動負債合計為2381.04億元，較上年末增加16.54%。從流動比率指標來看，已經由2019年末的1.58下落到1.36。可見，富力地產短期償債能力走低。

另外，值得注意的是，截至2020年9月30日，富力地產的短期借款為93.48億元，較上年末減少34.41%；應付票據為34.36億元，較上年末增加44.47%；合同負債為561.45億元，較上年末增加44.33%；一年內到期的非流動負債為659.23億元，較上年末增加29.55%。

從上述數據粗略計算，可以發現，富力地產現金短債比約為0.46，已經觸碰房企監管“一條紅線”。由于，三季報沒有顯示預收款項金額，故無法計算其剔除預收款后的資產負債率，但從報表中可以得出，其資產負債率仍保持在高位水平，約為81.33%。

另外，據Wind數據顯示，截至2020年9月30日，富力地產凈負債率為179.73%。從歷年數據來看，自2016年至2019年，該公司的凈負債率已經由159%上升到202%；相對2019年度，今年三季度末凈負債率雖已下落22個百分點，但仍離監管要求相去甚遠。富力地產的負債壓力，可見一斑。

富力地產2020年三季報流動負債情況(單位：元)

數據來源：公司2020年三季報

降負債動作不斷

事實上，今年下半年，在改善流動資金、降低負債方面，富力地產動作不斷。

其一，配售新H股融資。根據相關公告，早在今年9月15日，富力地產便與配售代理簽訂配售協議，向不少于六名獨立承配人配售2.57億新H股。此次配售于10月5日配售完成，每股配售價為9.82港元，扣除相關開支及費用后，富力地產所得配售款項凈額為24.98億港元。在相關公告中，該公司明確表示，擬把本次配售所得款項凈額用于償還境外債務。

其二，處置旗下資產，回籠資金。11月9日富力地產公告稱，其與The Blackstone Group Inc.(下稱黑石集團)聯屬的基金附屬公司、目標公司及合并附屬公司簽訂合并協議，富力地產擬將其持有的廣州富力國際空港綜合物流園(下稱空港物流園)70%物業權益，向黑石集團轉讓。該空港物流園作價63億元，也就是說，擬轉讓的70%物業權益對價為44.1億元。如若交易順利完成，富力地產預計可錄得出售收益約15億元。

《投資時報》研究員查閱公告注意到，該物業位于廣州國際機場富力綜合物流園，占地1470畝，計劃總建筑面積為超過120萬平方米，目前落成的倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，且配套設施已落成，而未開發的倉庫凈用地面積約210畝。

有分析人士認為，該物流項目園區體量大，又位于廣州國際機場附近，出售該物流園或是富力地產無奈之舉。

其三，發行優先票據。11月12日，富力地產公告發行一筆3.6億美元的優先票據，該優先票據自2020年11月18日(包括該日)起按年利率12.375%計算，從2021年5月18日開始每半年付息一次，票據于2022年到期。該公告中，富力地產表示，擬將票據發行所得款項凈額用于一年內到期之中的長期債務再融資。

需要注意的是，本次票據發行，富力地產主席兼執行董事李思廉的配偶張綺雯也在購買者之列，后者購買了共計500萬美元的票據。

分析人士認為，這些或不是該公司降負債舉措的終結“動作”，未來為了減輕償付債務壓力、改善現金流，富力地產或有新的動作。