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正值房企年報密集發布季，各大企業的財務數據和經營動向形成觀察樓市的最佳窗口之一。今年，頭部房企傳遞出哪些行業新趨勢？

2020年，碧桂園、恒大、萬科依然是內地賣房最多的三家房企。按全口徑銷售額計算，碧桂園去年合同銷售額約7888億元人民幣(多家機構測算得出)，連續四年“規模第一”；恒大居于第二位，實現合同銷售金額7232.5億元；萬科居第三，合同銷售金額7041.5億元。恒大和萬科均為首次邁入“7000億元俱樂部”。

降負債成為行業重點

在被稱為“三道紅線”的房企融資管理新規要求下，各大房企均將降負債作為未來幾年的重點任務。

萬科年報數據顯示，截至2020年底，萬科剔除預收賬款的資產負債率70.4%，現金短貸比1.8倍，凈負債率18.1%，僅剔除預收賬款的資產負債率一項略微超標。萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示，萬科有信心在一季度回到“綠檔”。

中國恒大集團總裁夏海鈞表示，自去年3月底以來，恒大有息負債大幅下降2000億元。同時，恒大還宣布了未來三年降負債目標：2023年6月30日，有息負債降至3500億元以下；2022年12月31日，全面達到“三道紅線”的監管要求。

碧桂園2020年年度指標中剔除預收款后的資產負債率有所改善。據貝殼研究院統計，碧桂園剔除預收款后的資產負債率為80.5%，較上年同期下降約2.2個百分點仍超出閾值，繼續保持“黃檔”行列。

盈利能力下滑

三家龍頭房企去年的利潤率水平均出現下滑。

據統計，2020年萬科房地產業務及相關業務毛利率為22.6%，較上年同期下降4.6個百分點。同期，恒大毛利率24.2%，較2019年同期下降3.6個百分點。碧桂園的營收和利潤出現了多年未見的同比雙下滑。2020年碧桂園毛利約1009.1億元，同比下降約20.3%；毛利率21.8%，較上年同期下降約4.3個百分點。

龍頭房企的盈利能力下滑一定程度上映射行業的整體情況。近年來，房地產行業利潤率出現持續下滑跡象。中指研究院此前發布的一份報告顯示，受房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，疊加企業周轉速度的下降，2020年百強房企凈利潤率均值、凈資產收益率均值分別為11.1%、15.9%，同比降低0.4、0.8個百分點。

萬科總裁祝九勝近期表示，過往幾年地價占房價的比例是明顯上升的，這體現在未來結算上。短期來看，房地產利潤率仍存在下降趨勢。

開發第二增長曲線

隨著新房開發業務見頂、行業利潤率下滑，開發第二增長曲線已成為業內共識，這也是近兩年房企熱衷“搞副業”的重要原因。

2020年，碧恒萬三家巨頭均在這方面有所布局。

萬科年報顯示，除了傳統的開發業務和物業服務，公司在物流、商業、長租公寓、酒店及冰雪度假等業務上的布局已見成效。

祝九勝表示，經過6年多的努力，萬緯物流已經搭建了全國性的倉儲物流網絡，“華東地區每兩顆費列羅巧克力就有一顆出自萬緯冷鏈物流園。”

恒大則是在多元化的路上繼續前行。恒大董事局主席許家印在2020業績發布會上宣布“新恒大”到來，恒大由單純地產業務向“多元產業+數字科技”轉型。此外，許家印透露，恒大汽車今年年底將進行試生產，明年會大量交付。

碧桂園總裁莫斌也表示，有信心建筑機器人和機器人餐廳，在明年全面實現盈利。

但是房企改換賽道并不容易。在2020年業績發布會上，三家企業都花了相當的篇幅闡述其新業務。但目前，對任何一家企業來說，房地產開發仍然是收入的絕對主要來源。萬科、恒大、碧桂園三家房企收入的95%以上均來自房地產開發。