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中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)6月3日訊(見(jiàn)習(xí)記者 甘承浩)為期三天的蘇州集中土地拍賣(mài)6月2日落下帷幕。

統(tǒng)計(jì)顯示，此次蘇州集中土拍合計(jì)出讓32宗地塊，總出讓面積為247.8萬(wàn)平方米，最終全部成交攬金434.41億元。據(jù)了解，此次蘇州集中土拍吸引了超百家房企參與，包括華僑城、萬(wàn)科、中梁等在內(nèi)的數(shù)十家房企有所斬獲。

32宗地塊中，除部分定向出讓地塊底價(jià)成交外，14幅地塊破中止價(jià)溢價(jià)成交。不過(guò)，在“指導(dǎo)限價(jià)+一次性報(bào)價(jià)+近均價(jià)者得”等嚴(yán)格競(jìng)拍規(guī)則下，蘇州此次集中推出的土地溢價(jià)率維持在15%以下，“價(jià)高者得”的鐵律也被打破。同時(shí)，5月21日，蘇州更新了限制房企馬甲公司參與同一土地拍賣(mài)的土拍規(guī)則，也讓房企拿地多了一些不確定性。、

28宗宅地?cái)埥?24億 價(jià)高者得鐵律被打破

此次蘇州土拍的32宗地，包含28宗涉宅用地，共計(jì)224公頃，住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成率達(dá)到36.4%。

據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，28宗住宅用地成交住宅用地規(guī)劃建筑面積445萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2020年全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積的59.0%；成交金額達(dá)424億元，相當(dāng)于2020年全年住宅用地成交金額的43.2%。

值得注意的是，蘇州28宗住宅用地成交溢價(jià)率7.2%，整體溢價(jià)率較2020年全年成交溢價(jià)率下滑1.9個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是蘇州此次土拍規(guī)則使溢價(jià)率得到有效控制。

根據(jù)出讓文件，蘇州此次競(jìng)拍的地塊，按照價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人。對(duì)設(shè)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的28宗地塊，在網(wǎng)上掛牌自由報(bào)價(jià)和限時(shí)競(jìng)價(jià)階段，土地使用權(quán)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)超過(guò)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)的，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)，所有取得相應(yīng)地塊網(wǎng)上競(jìng)價(jià)資格的競(jìng)買(mǎi)人均可參加該地塊一次報(bào)價(jià)。

從土拍結(jié)果看，28宗住宅用地12宗底價(jià)成交、14宗觸頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段、2宗溢價(jià)成交。其中，14宗進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)的地塊中，8宗成交金額超過(guò)一次性報(bào)價(jià)區(qū)間范圍平均值0.1%-0.5%，4宗成交金額低于一次性報(bào)價(jià)區(qū)間范圍平均值0.1%-0.5%，2宗成交金額低于一次性報(bào)價(jià)區(qū)間范圍平均值0.5%以上。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，此次蘇州土拍14宗一次性報(bào)價(jià)地塊成交金額合計(jì)低于14宗地一次性報(bào)價(jià)區(qū)間范圍平均值合計(jì)0.1%，成交金額控制在合理區(qū)間，打破“價(jià)高者得”鐵律。

在蘇州成交的32宗地塊中，成交樓面價(jià)最高的地塊是華僑城競(jìng)得的桐涇公園北17號(hào)地塊，成交總價(jià)21.6億，成交樓面價(jià)28352元/平方米，溢價(jià)率13.41% 。

溢價(jià)率最高的地塊是奧體地塊，成交總價(jià)40.02億，成交樓面價(jià)25224元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到封頂?shù)?5%。而成交總價(jià)最高的地塊是華僑城競(jìng)得的元和31號(hào)地塊，成交總價(jià)57.78億，成交樓面價(jià)13793元/平方米，溢價(jià)率11.10%。

此外，蘇州此次集中土拍前的5月21日，蘇州市自然資源規(guī)劃局緊急掛出一則《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競(jìng)買(mǎi)要求的通告》。通告強(qiáng)調(diào)，同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)，且競(jìng)買(mǎi)人土地出讓金的資金來(lái)源應(yīng)為自有資金。對(duì)于違反上述規(guī)定的競(jìng)買(mǎi)人，經(jīng)認(rèn)定構(gòu)成違規(guī)競(jìng)買(mǎi)的將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述通告緊急出臺(tái)的原因，可能與部分房地產(chǎn)企業(yè)為拿地在蘇州新注冊(cè)大量“馬甲”公司有關(guān)。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，截至5月26日，2021年蘇州新成立房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)有2259家，其中新增數(shù)量高峰期在3月和4月。集中供地政策實(shí)施前的1月和2月，蘇州新增房地產(chǎn)類(lèi)公司數(shù)量分別是357家和240家；到了3月猛增至614家，超過(guò)了前兩個(gè)月總和；4月新注冊(cè)數(shù)量進(jìn)一步增加到675家；5月至26日是373家。

顯然，通告也起到一些抑制作用，比如土拍前夕轟轟烈烈一天注冊(cè)14家子公司的金地并未出現(xiàn)在此次的競(jìng)得方名單中。

規(guī)模房企拿地?zé)崆椴粶p 持續(xù)看好蘇州市場(chǎng)

此次蘇州土拍，也上演了“外來(lái)者”與“本地人”不相上下的較量。

記者了解到，此次土拍共吸引近百家房企報(bào)名。華僑城表現(xiàn)積極，土拍首日便斥資85億元將三幅地塊收入囊中，而三幅地塊中華僑城創(chuàng)下兩項(xiàng)最高：拿下的2021-WG-17號(hào)地塊樓面價(jià)28351.52元/平方米，為本輪土拍中的最高樓面價(jià)；2021-WG-31號(hào)地塊則為總價(jià)最高的地塊，達(dá)到57.77億元。

拿地最多的是蘇州本地房企蘇州恒力置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱“恒力置業(yè)”)。6月2日，恒力置業(yè)拿下4宗地塊重倉(cāng)吳江，但由于定向銷(xiāo)售，基本都是底價(jià)成交。恒力集團(tuán)董事長(zhǎng)陳建華曾公開(kāi)表示：“恒力有不斷扎根、投資蘇州及吳江的信心與底氣，作為蘇州吳江本地成長(zhǎng)起來(lái)的企業(yè)，恒力集團(tuán)未來(lái)的新建項(xiàng)目，只要蘇州滿足條件能上，就一定在蘇州上。”此外，蘇州另一家本地房企蘇高新通過(guò)底價(jià)拿下白馬澗3宗連體地塊。

與此同時(shí)，武漢城建以總價(jià)18.45億元、溢價(jià)率12.54%斬獲蘇地2021-WG-32號(hào)。這宗地塊對(duì)武漢城建而言頗具意義，這是其首次進(jìn)入蘇州。除此之外，萬(wàn)科、中梁、中銳各摘得2宗宅地，中海、美的、保利、綠城、雅居樂(lè)、新力、偉光匯通、中建三局、復(fù)地、綠地、金茂、南京安居等均有成功拿地。

為何蘇州能夠吸引諸多房企落子深耕？業(yè)內(nèi)人士分析，在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中，蘇州樓市雖然不似上海、杭州火爆，但由于本次土拍采取“價(jià)格上限+一次報(bào)價(jià)”規(guī)則，大部分地塊即便達(dá)到價(jià)格上限，對(duì)于競(jìng)拍房企而言仍有不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。

此外，蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展也排在全國(guó)前列，未來(lái)可期。

在各地公布的2020年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，除北上廣深四個(gè)老牌一線城市外，15個(gè)新一線城市的2020年GDP總量超過(guò)20萬(wàn)億元，占到全國(guó)總GDP的20%。其中，蘇州GDP總量2.02萬(wàn)億元位居新一線城市第二位，僅次于重慶，在全國(guó)所有城市中排名第六。

2020年中國(guó)城市人均GDP排名榜顯示，蘇州人口為1075萬(wàn)，人均GDP達(dá)到187634元，在全國(guó)城市人均GDP排行榜上，位列第4。

值得注意的是，蘇州落戶政策相對(duì)其他一線城市較為寬松。2020年12月，蘇州印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施意見(jiàn)》，成為當(dāng)月第五個(gè)松綁落戶政策的城市。