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中國樓市降溫信號進(jìn)一步顯現(xiàn)。

中國國家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個大中城市中，新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為51個，二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為41個，兩者均創(chuàng)下年內(nèi)新低。當(dāng)月，新房和二手房平均環(huán)比漲幅分別為0.3%和0.1%，同樣為今年以來的最低水平。

降溫并非局部現(xiàn)象。官方數(shù)據(jù)顯示，7月份一二三線城市新房和二手房價(jià)環(huán)比漲幅均出現(xiàn)回落，甚至由升轉(zhuǎn)降。

房價(jià)“拐點(diǎn)”隱現(xiàn)

在新房漲幅回落的同時，7月中國多地二手房價(jià)已經(jīng)率先出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。

官方數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，當(dāng)月二手房價(jià)下跌城市數(shù)量達(dá)到26個，即：近四成城市二手房價(jià)下跌。其中，三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。此前二手房價(jià)漲幅居前的深圳市，二手房價(jià)也已連續(xù)三個月同比下跌。

專家認(rèn)為，罕見的金融強(qiáng)監(jiān)管與行政性調(diào)控同時發(fā)力，推動了房價(jià)的持續(xù)降溫。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，7月上海執(zhí)行二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)，西安、紹興、無錫等城市出臺二手房指導(dǎo)價(jià)，成都公布第二批二手房指導(dǎo)價(jià)小區(qū)，二手房指導(dǎo)價(jià)的調(diào)控效果快速釋放。此外，銀行針對二手房市場按揭貸款的收緊幅度更大。這讓調(diào)控在二手房領(lǐng)域的效果更為顯著。

以一線城市深圳為例，7月份，深圳二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。深圳二手房價(jià)同比漲幅收窄至7%，不再處于“領(lǐng)漲”位置。

市場熱度的回落不僅僅表現(xiàn)在房價(jià)上。中指研究院測算，7月單月，受持續(xù)趨嚴(yán)的樓市調(diào)控政策影響，全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.5%和7.1%。這是年內(nèi)銷售數(shù)據(jù)單月同比首次出現(xiàn)負(fù)增長。

年內(nèi)樓市相關(guān)調(diào)控達(dá)380次

市場熱度的回落與調(diào)控持續(xù)加碼有關(guān)。

16日，大連市加碼樓市調(diào)控。當(dāng)?shù)匦抡?guī)定，在大連市的5個區(qū)內(nèi)，新購買的商品房需自網(wǎng)簽備案之日起滿5年方可上市交易；二手住房需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿3年方可上市交易。新政同時限制了大連市住宅用地出讓溢價(jià)率等。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，7月北京、成都、東莞、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、廈門、上海、紹興、深圳、無錫、武漢、西安、重慶等地發(fā)布28次房產(chǎn)調(diào)控類政策，調(diào)控頻次高于6月，其中多數(shù)政策為前期調(diào)控政策的加強(qiáng)和查缺補(bǔ)漏。

以上海和深圳為例，針對離婚購房出臺了限購政策，增強(qiáng)政策嚴(yán)謹(jǐn)性，這也是近期市場熱度持續(xù)減弱的主因。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年來，各部門、各地方出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策已經(jīng)超過380次，平均每個月相關(guān)調(diào)控出臺超過50次。這一調(diào)控頻度已經(jīng)超過了2020年和2019年。一些樓市熱度較高的城市如：上海、深圳、東莞等更是反復(fù)加碼調(diào)控。

在各地因城施策的基礎(chǔ)上，今年以來，住建部的督導(dǎo)、約談等成為調(diào)控“指揮棒”。近期，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城。這五個地方近幾個月二手房價(jià)出現(xiàn)明顯降溫。

年內(nèi)首個“限跌令”出臺

在眾多的“限價(jià)”“限漲”等政策當(dāng)中，岳陽市出臺的一項(xiàng)“限跌令”引人關(guān)注。當(dāng)?shù)匦抡Q，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%。

專家認(rèn)為，這傳遞出兩大信號：第一，大漲大跌都不是調(diào)控的目的。調(diào)控政策需要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，房價(jià)在一定時間內(nèi)保持橫盤或微跌，讓居民收入水平慢慢追上房價(jià)漲幅。這樣既保持市場穩(wěn)定，為改革創(chuàng)造條件，又慢慢扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴，化解風(fēng)險(xiǎn)。

第二，目前，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折已經(jīng)慢慢出現(xiàn)了。當(dāng)熱點(diǎn)城市房價(jià)“漲不動”時，部分三四線城市就會面臨更大的調(diào)整壓力，這時候合理化解庫存，防止樓市過快下跌等也是政策的重要方向。

中國房地產(chǎn)市場還有機(jī)會嗎？不同人可能看法不同。企圖通過炒房套利者會感覺風(fēng)險(xiǎn)越來越大；高負(fù)債房企也很難再繼續(xù)通過高杠桿、快速擴(kuò)張；但腳踏實(shí)地轉(zhuǎn)型、經(jīng)營的企業(yè)，可能會從城市更新、租賃住房等新領(lǐng)域找到新的利潤空間。而普通民眾的居住需求則會更多受到政策的保障。