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來源：中國房地產網 作者：劉偉

9月以來，國際評級機構下調了多家地產公司的評級級別及評級展望。

9月28日，穆迪維持海倫堡中國控股有限公司(下稱“海倫堡中國”)的“B2”企業家族評級和“B3”高級無抵押評級，并將評級展望由“穩定”調整為“負面”。

穆迪預計，在目前國內融資趨緊的情況下，鑒于海倫堡中國地產銷售的現金回收周期較長，其流動性緩沖將會減弱。

據記者不完全統計，近期，除海倫堡中國外，建業地產、花樣年、鑫苑置業、銀城國際也紛紛被評級機構下調評級。

住房金融研究高級經濟師陳斌在受訪時稱，評級機構下調房企評級只是表象，當前的實質的問題是，不少房地產企業在發展過程中不斷積累的的風險開始凸顯。比如上述海倫堡中國就被評級機構指出流動性和信貸指標的減弱。

CAIC數據顯示，今年8月，房企在海內外總計發行債券同比下跌超過五成，總體表現不容樂觀。房企遭遇評級扎堆下調是否加深這一表現，還有待進一步觀察。

房企評級扎堆下調

對于海倫堡評級展望的下調，穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示：“在充滿挑戰的經營和融資環境中，負面展望反映了我們對海倫堡中國的流動性緩沖和信貸指標減弱的預期?！?/p>

該評級的限制因素包括：在盈利能力減弱的情況下，公司的利息覆蓋率適中；融資渠道有限，且信托貸款的風險敞口較高。當前評級還考慮到海倫堡中國作為一家私營公司，企業透明度與上市公司相比較低，治理結構不夠完善。

除了海倫堡中國外，穆迪也將新力控股集團家族評級下調至Caa2，并列入進一步下調的觀察名單。

穆迪預計，評級下調反映鑒于公司融資渠道迅速惡化，且未來6-12個月有境外債務到期，新力控股流動性狀況顯著惡化，有可能導致公司償債，包括將于2021年10月到期的2.46億美元債券的償付出現違約。

據記者統計，近日，除海倫堡中國、新力控股集團外，建業地產、花樣年、鑫苑置業、銀城國際也被評級機構扎堆下調評級。

此外，截至9月14日，共有5家房企被兩大評級機構下調評級或展望。在涉及評級下調時，評級機構更多是考慮到房企未來一段時間內巨額債務到期、再融資渠道受阻，或者甚至有違約風險。

其中，中國恒大是唯一一家同時被惠譽、穆迪兩大機構下調評級的房企，且均為非首次下調。在最新評級中，中國恒大被惠譽從B+級降至CC級，穆迪在將其從B1級下調至Ca級時，仍舊維持其“負面”展望。

此外，富力地產、中國奧園、榮盛發展等幾家房企也被下調展望至“負面”。億翰智庫認為，展望的下調，通常意味著企業財務指標或經營指標有所惡化或有惡化的預期，例如并表杠桿率不斷上升，融資能力有所減弱，核心市場經營環境嚴峻等。

克而瑞證券首席分析師孫楊對記者表示，對房企評級向下調整，意味著市場認為企業的償債能力及風險變大。這也在一定程度上影響房企的進一步融資。

8月發債同比“腰斬”

在不少房企評級下降的同時，今年以來房企的融資也出現走低行情。

今年以來，自7月降準落地后，市場資金充足，8月央行多次進行公開市場操作，凈投放資金600億元，市場利率維持平穩向下的趨勢。

但從房企發債總量來看，8月同環比近乎“腰斬”。CAIC數據顯示，8月房企在海內外總計發行債券537億元，環比跌40%，同比跌53%。其中，境內發債總規模達459億元，環比下降27%，同比下降33%。海外債方面，降幅更為明顯，房企共發行海外債折合人民幣78億元，環比下超7成，同比下降更是超過了80%。

與此同時，下行趨勢持續至9月，CAIC監測數據顯示，截至9月17日，9月房企境內外發債總量434億元，同比下降21.5%，平均發行利率上升至5.1%。可見房企融資環境仍然不容樂觀。

整體來看，2021年前8月，房地產融資主要集中在境內，境內債券規模占比達到了70%，相比較2020年同期上升7個百分點。而境外發債累計約為2095億元，占比規模跌至30%。不過，無論是境內融資還是境外融資，均較2020年同期出現了下降，降幅分別為11%和37%。

在總體發債規模下行的趨勢下，房地產債券違約頻率卻在增加。貝殼研究院發布的數據顯示，2021年8月份，有16筆信用債出現違約，其中與地產相關的有7筆，占比過半，而債券違約類型主要為未能夠按時兌付本息。

中指研究院發布的數據顯示，從融資結構來看，目前信用債和信托成為了房企的融資主要方式。2021年8月份，房企信用債規模占比為40.6%，信托融資占比為42.6%，但兩者規模也均較去年同期下降超過30%。

調控政策難言松動

今年以來，在“三道紅線”、“兩個集中”以及房貸五檔管理等政策壓力下，房地產企業不論是在融資端、土地端、銷售端的表現，均出現下行的趨勢。在此背景下，央行開始釋放穩定市場的信號。

9月27日，央行官網發布消息稱，央行貨幣政策委員會第三季度例會提出，維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。這是2009年一季度以來，房地產首次被貨幣政策委員會季度例會“點名”。

9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議強調，金融部門圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度；金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

央行上述“兩個維護”的表態與此前住建部等幾部委文件表述基本一致，但市場大多將之視為積極信號，央行發聲后的第二天，A股房地產板塊應聲大漲。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示，此前一段時間政策調控很嚴厲，所以最新的“維護”政策的提出，讓市場以為有推動地產政策調控放松的跡象。但他表示，政策既然需要地方政府配合，那就要考慮不同城市的具體情況，即所謂的“一城一策”，例如，有些城市的形勢偏松，那就是要往緊了走；但目前大部分城市現在偏緊，那么金融機構就要配合把政策適度的放松，整體來看，是“有保有壓”的一個格局。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，9月29日的會議是央行“兩個維護”的主張向具體金融、住房管理等部門的傳達，要堅持“三穩”目標和“房住不炒”，在行政調控的同時，也要關注房地產金融的合理的市場需求。

未來，預計金融方面將圍繞“調節奏，保穩定”兩個關鍵詞進行，金融機構將配合相關部門和地方政府，根據城市實際需求，因城施策，合理安排房地產信貸投放節奏，避免出現上半年的信貸投放與市場需求之間的節奏錯配，避免信貸大面積收緊誤傷基本住房需求。當前整個行業處于轉型期，平衡好行政調控和市場化配置，將有助于平滑轉型帶來的市場波動，保持整體市場平穩發展，許小樂稱。

孫楊在受訪時表示，就目前的房地產調控政策來看，尚未顯現松動的跡象。在他看來，更準確地說，應該將當前政策理解為更加精準地調控，即讓一些剛需的客戶的金融需求，繼續獲得支持；而對房企的監管，則會更加嚴格，不會因為現在的情況變得松動。