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中國網財經11月26日訊(見習記者 甘承浩)24日，北京市十五屆人大常委會第三十五次會議召開，會議聽取《北京市住房租賃條例(草案)》，對住房租賃市場的多個方面進行規范。

據中國網財經統計，自今年7月國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》以來，已有12個城市發布保障性租賃住房相關政策，政策具體內容從供給端到需求端，涉及土地、財稅、金融、民用水電氣等多方面。

北京擬立法規范

租房難、租房貴是北京住房租賃市場的突出問題。北京市統計局數據顯示，2020年外省市來京人口規模已超840萬人，北京住房租賃市場需求龐大，供需矛盾推動租金持續上漲。中指院數據顯示，近一年北京住房租金漲幅約為7.7%，租金收入比達35%。

此次《北京市住房租賃條例(草案)》對“群租房”“黑中介”“甲醛房”、哄抬租金、長租公寓監管等熱點問題予以規范。

其中，條例明確了規范租金和押金支付方式，嚴控租金貸，將押金和超過3個月租金納入監管范圍，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，市政府可采取價格干預措施；此外，首次提出不得隨意驅逐租客、租賃期滿可繼續承租的規定，以保障租客的居住權益，確保出租雙方形成穩定規范的租賃關系。同時，條例還明確住房租賃企業對租賃住房進行裝修裝飾的，應當遵守相關規定和標準，保障租賃住房安全；互聯網信息平臺應當對發布者提交的證明材料進行審查，信息合規才能發布。

對此，中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進表示，《北京市住房租賃條例(草案)》的相關規定，未來有望推動住房租賃市場的進一步規范，營造良好的租房環境。

貝殼研究院高級分析師黃卉也坦言，租賃領域立法的缺失是租賃市場各類不規范問題的根源，該條例將有效抑制各類住房租賃亂象，預計明年上半年將出臺首部地方層面的租賃立法文件，未來行業基礎設施、租金管控體系、企業監管體系以及租客權益保障將得到完善，租客將實現更加安全和穩定地居住。

而在住房租賃供給端，北京也做出表率。11月19日，北京第三批次供地擴大了保障性租賃住房供給，合理選擇位于軌道交通站點附近、周邊配套較為齊全的4宗項目，配建保障性租賃住房，總規模約4.36萬平方米。11月23日，順義首批商業辦公用房改建宿舍型租賃住房項目獲批，預計將提供宿舍874間。

另據北京市規自委公布數據，截至11月20日，北京已供應租賃住房用地301公頃，提前完成全年供地300公頃的任務。其中，用于解決新市民、青年人、科技人才、產業工人以及城市基本公共服務保障人員等群體住房需求的用地達214公頃，占比達71%。

值得關注的是，北京市發改委、住建委發布的《關于報送2022年房地產投資計劃的通知》中，也強調通過重點區域增加保障性住房供應，優化北京市住房供應結構，此外租賃住房作為一種剛需產品，具有“準公共物品”屬性，需要得到重點保障。此次《通知》中，重點擴大了公租房、保障性租賃住房的增量建設供應，旨在提升租客的租住品質。

“通過支持存量盤活，租賃企業的租賃房源將會增加，同時租賃企業的融資渠道擴展，有利于租賃企業規模化發展”，黃卉表示。

金融端多措并舉

在12個跟進的一二線城市中，均根據各自城市租賃住房市場的發展現狀制定了更為細化的政策。

11月23日，上海發布了《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》，明確在“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，占同期新增住房供應總量的40%以上。杭州11月9日發布的《杭州市加快發展保障性租賃住房實施方案》中，首提宿舍型租賃產品的面積標準，標準要求20～45平方米戶型不少于80%。

綜合來看，發布保障性租賃住房實施方案的北京、上海、成都等城市，均提出加大財政、價格、金融及稅費支持，從金融端多措并舉為市場主體提供資金支持，包括長期貸款、發行債券和發行基礎設施不動產投資信托基金(REITs)等調動企業參與積極性。

事實上，2017年10月國內首單長租公寓資產類REITs產品正式破冰，住房租賃融資的市場被迅速激活。據中國網財經不完全統計，僅2018年，各大房企包括首創、保利置業、合生創展、龍光、富力地產、花樣年等發行住房租賃公司債，融資規模近千億元。

彼時，金融工具助力住房租賃行業發展的局面并不清晰。直至2021年6月，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點范圍。業內人士分析認為，積極推進公募REITs有望打通租賃住房的融資環節。

中指研究院企業事業部高級分析師束端也坦言，加大信貸支持，支持金融機構以市場化方式提供長期低息貸款、債權融資，支持申請REITs試點，將有望逐步解決重資產模式退出的難題，增加保障性租賃住房的房源供應。

從2015年中央提出建立“購租并舉”的住房制度，到2021年北京提出《北京市住房租賃條例(草案)》，6年間，住房租賃行業發展逐向轉具體、有針對性且解決實際突出問題。對于未來住房租賃行業的發展前景，中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強表示，發展住房租賃市場，時下還面臨著許多困難，但是前景十分廣闊。