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來源：中國基金報

從產品獲批、發行、詢價到上市，從第一批到第二批，公募REITs可謂場場“火爆”，無疑是今年最受市場關注的新品種。

12月14日，華夏越秀高速REIT正式上市交易，作為第二批產品中首只掛牌上市的公募REITs，市場參與熱情高漲，集合競價階段就已大漲10.82%，開盤25分鐘成交金額破億，盤中一度大漲29%，全天漲幅達到22.76%，成交金額2.78億元。

數據顯示，公募REITs目前整體市值400億元左右，未來隨著公募REITs陸續擴容，看好基礎設施項目投資機遇的投資者也將有更豐富的選擇。

華夏越秀高速REIT“首秀”

全天大漲22.76%

作為第二批REITs產品的首秀，華夏越秀高速REIT今日上市備受關注，而這只產品也毫無意外的受到資金追捧。

12月14日，華夏越秀高速REIT正式登錄深交所，從集合競價階段開始就一路“火爆”，9點26分，集合競價就漲到7.868元，漲幅10.82%，買一席位掛出接近5000手的買單。

9點30分正式開盤，華夏越秀高速REIT二級市場價格持續上漲，交投活躍，開盤25分鐘，漲幅達17.5%，累計成交額破1億元。

據悉，REITs產品的上市首日漲跌幅可以達到±30%，而此次這只產品盤中也一度漲至29%，逼近“漲?！保罱K報收8.716元/份，全天漲幅22.76%，全天成交金額2.78億元，單日漲幅及成交金額均位列同類基金首位。

實際上，業內人士對于此次華夏越秀高速REIT首日較好表現早有預期。該產品在募集期間受到的投資者追捧，如網下投資者詢價環節，有認購意向的資金量占到了初始網下發售份額數量的45倍；面向公眾發售的份額也一日售罄。并且，最終機構網下認購和公眾認購均啟動了比例配售，其中機構網下有效認購申請確認比例為2.6%，公眾投資者有效認購申請確認比例為2.1%。一些未能在此前發售過程中認購的投資者，積極通過二級市場布局。

新華基金表示，首批上市的REITs項目里有兩單可比項目，浙商滬杭甬和平安廣州廣河都是同類型的高速公路項目，上市以來分別上漲了17.29%和5.18%，越秀項目基本上就是對標滬杭甬項目的二級市場價格，開盤直接上漲到位。

“此次公募REITs有兩個看點：第一，首批項目可觀的收益吸引了大量的資金追捧；第二，二級市場的定價基準逐漸形成，隨著項目的發行數量增加，逐漸會形成估值定價的基準?！鄙鲜鲂氯A基金的人士表示。

盈米基金研究院研究員周禹農也表示，此次華夏越秀高速公路REITs首秀表現較好，12月13日平安廣州交投以及浙商滬杭甬兩只高速公路REITs溢價率分別為2.61%和15.67%，華夏越秀與同類項目相比溢價率偏高。在第一批REITs上市時個人投資者對于產品本身的認知較為有限，上市首日部分投資者或將其認知為新股給予了顯著溢價。

周禹農稱，今年下半年來第一批REITs成交穩定且整體走勢上行，第一批REITs今年以來的表現滿足了投資者對于中等風險收益的配置需求。REITs機構投資者占比高上市首日放量后換手率將逐步穩定，且第二批上市品種只數較少且發行節奏發散，上市首日是投資者一次性建倉的較好節點，供需失衡導致產品上市首日漲幅較好。

在博時招商蛇口產業園REIT基金經理胡海濱看來，與首批公募REITs類似，第二批公募REITs出現開盤漲幅較大的情況有多方面原因：一是一級認購的時候倍數都比較高，很多投資者欠配所以上市的時候可以繼續買入；二是REITs項目基本面都比較好，存在二級溢價空間。

場內REITs均獲較好表現

實際上，6月末首批公募REITs上市也是當時資本市場的重頭戲。上市首日開盤就有產品大漲20%，9只產品全部收漲，給資本市場交出了一份亮眼答卷。

如今，公募REITs上市已超5個月，從過去幾個月走勢上看，可謂走出了與股市、債市關聯度較低的獨立行情，9只公募REITs上市以來平均漲幅超過10%，更有富國首創水務REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT兩只產品漲超20%，首發持有至今的投資者“收獲滿滿”。

尤其值得一提的是，在華夏越秀高速REIT“首秀”當天，華安張江光大REIT、富國首創水務REIT、浙商滬杭甬REIT等其他已上市的公募REITs當日漲幅均超過2%，表現較好。

周禹農在第二批產品上市前即預期了這一現象，在他看來，主要原因在于公募REITs目前需求大于供給推動存量產品溢價率上行。短期來看由于第二批REITs發行只數有限，其有效認購倍數遠高于第一批。部分未獲配資金選擇配置第一批同類高速項目作為替代，以平安廣州交投以及浙商滬杭甬為例，兩只產品近期成交持續放量推動估值上行。

周禹農進一步分析，中長期來看隨著地產市場負面輿情擾動，機構投資者擔憂高收益固收類資產的信用風險，結合銀行理財轉型以及資產荒的大背景，投資者對于實際信用風險可控的中低風險類固收品種存在大量配置需求。在控制地方政府隱性債務的背景下大力發展公募REITs將助力基礎設施建設，各地地方政府正持續研究相關政策，監管也在持續推出合理政策紅利。11月中旬銀保監會發布通知允許保險資金投資公募REITs，12月13日，證監會會議也提及擴大基礎設施公募REITs試點。未來隨著配套制度體系完善將有更多資金涌入公募REITs市場，供需失衡會在一段時間內對存量產品的溢價形成支撐。

新華基金認為，主要是由資金情緒拉動帶動場內原有REITs產品上漲。“A股市場有代表性的企業IPO上市當日出現較大漲幅時，也會帶動同行業的其他上市公司的上漲。上午收盤時，同為高速公路類的平安廣河上漲2.51%，浙商滬杭甬上漲1.41%，漲幅居前。”

此外，業內人士表示，首批公募REITs自上市以來一直市場熱度都較高，整體價格呈現上漲趨勢。不能簡單判斷為原有REITs上漲是新基金帶動，但是第二批公募REITs發售及上市的較高關注度，確實讓更多投資者關注公募REITs這類投資品種。

業內建議投資不宜追高

從目前看，場內REITs產品參與熱情較高，導致這類品種的溢價率也比較高，業內人士提醒，投資者要注意背后的風險。

新華基金表示，REITs產品是中等風險、中等收益的投資產品，首批REITs產品戰略配售比例區間為55%-80%，實際流通盤都很小，較少的資金即可對價格產生較大的影響。長期來看，REITs產品的二級市場價格，終將向其內在價值回歸，投資者應保持對市場的敬畏，溢價過多的產品不要追漲殺跌。

“事實上，這樣的情況或仍將延續，首批9單項目網下平均認購倍數約為7倍左右，第二批已通過的2單項目網下平均認購倍數高達50倍。目前11單公募REITs項目整體市值僅在400億元左右，相當于一家中型上市公司的市值標準， 公募REITs市場發展空間十分廣闊?！毙氯A基金表示。

周禹農認為，若公募REITs溢價率進一步上行，估值或將出現一定回調。“第一批公募REITs截止目前全部正溢價，給予長期持有的投資者較好的持有回報。短期來看投資者或基于近期表現進一步強化對REITs的樂觀預期，如果后續REITs品種仍維持第二批的發行節奏仍將演繹類似的供需失衡。事實上，公募REITs相比股票成長空間較為有限，很難通過未來業績爆發式增長來消化產品估值。截止昨日收盤第一批REITs溢價率24.7%，紅土創新鹽田港倉儲物流的溢價率已升至42.6%，投資者需要對于目前的估值水平保持警惕。”

據一位業內人士介紹，公募REITs具有長期可靠且具有增長性的分紅收入，還可以通過本身價值的上漲獲得資本利得的收入。通過公募REITs個人投資者可以用較少的資金參與到大型基建項目中，分享國家經濟高質量發展的紅利。此外，公募REITs與股債類關聯度較低，可以優化資產配置、分散組合風險。是值得關注的投資品種。

長期來看，REITs為投資者提供了非?？陀^的回報率表現。根據NAREIT的統計數據，過去20年時間，美國權益類REITs指數年化回報超過10%，同期標普500、羅素2000和巴克萊美國國債指數同期收益率分別為8.4%、9.3%和4.1%，REITs類產品長期收益更有優勢。

基礎設施公募REITs一般具有較長的封閉期。個人投資者如果使用場外基金賬戶認購公募REITs產品，是不能通過基金贖回的方式賣出的，需要轉場內進行賣出，以滿足資產的流動性需求?；A設施公募REITs設置上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制，理論來說，REITs的價格長期會圍繞其內在價值波動，更加適合長期持有型的投資人。從海外經驗來看公募REITs的換手率并不高，二級市場的流動性總體不如股票，投資者還須充分了解公募REITs產品結構和風險收益特征，樹立長期投資、價值投資和理性投資理念。

一個好的REITs項目，涉及優質的資產本身、優勢的原始權益人、優質的運營機構(大部分同原始權益人)、優質的ABS管理人、優質的基金管理人。投資者在挑選產品時，可以多從這些角度入手。

“從前兩批公募REITs的上市后表現來看，投資者對基礎設施公募REITs的關注度、參與度都在逐步提升，機構對這類產品的運營、宣傳投入也在逐步加大，這些對這類產品在二級市場交投活躍度都將產生正面的促進作用。”上述業內人士表示。

對普通投資者而言，胡海濱建議仔細研究REITs項目的基礎資產質量，對于基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出價值投資判斷?！靶碌腞EITs項目剛上市往往有較大的價格波動，存在投資風險，請投資者們結合自身情況謹慎投資。”

（文章來源：中國基金報）