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2022年開年降息，對房地產(chǎn)市場來說意味著什么？

20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。分別比去年12月份下降10個(gè)基點(diǎn)和5個(gè)基點(diǎn)。這是1年期LPR在去年12月份下調(diào)以來的連續(xù)調(diào)降，也是時(shí)隔21個(gè)月，房貸利率參考的5年期以上LPR再現(xiàn)下調(diào)。綜合來看，開年降息帶來中國樓市三個(gè)重要信號。

其一，“穩(wěn)樓市”信號。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次降息對樓市來說，信號意義更大。上一次調(diào)降5年期LPR還是在2020年4月份，已經(jīng)按兵不動(dòng)很長時(shí)間。

去年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場急速降溫。李宇嘉認(rèn)為，12月，5年期LPR未降，主要由于之前兩個(gè)月，樓市正在觸底回升，擔(dān)心降息會傳達(dá)刺激樓市的信號。但近期公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月份包括房地產(chǎn)投資、房屋新開工等多項(xiàng)樓市指標(biāo)跌幅加大。考慮到“三穩(wěn)”、“三保”(保交樓、保民生、保穩(wěn)定)等要求，需要穩(wěn)定樓市預(yù)期，這是此次降息的最大作用。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認(rèn)為，本次5年期以上LPR利率下調(diào)對樓市的利好，將從房企融資和居民房貸兩個(gè)層面得到體現(xiàn)。針對房企的“三線四檔”的融資管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度和融資成本都將一定程度降低。同時(shí)。LPR下調(diào)將減少個(gè)人房貸利息支出，會在一定程度上拉動(dòng)購房熱度的小幅回升。不過，他也指出，相較于降息帶來的其他影響，其對購房者心態(tài)的影響更值得關(guān)注。

其二，“房住不炒”信號。值得注意的是，此次5年期以上LPR下調(diào)幅度低于1年期LPR。事實(shí)上，自2019年8月LPR改革以來，1年期LPR下調(diào)較多，而5年期以上LPR下調(diào)較少的“非對稱降息”方式已成常態(tài)。過去2年多來，1年期LPR已多次下調(diào)，但由于房貸利率參考5年期以上LPR，在“房住不炒”的定位下，這一指標(biāo)變動(dòng)相對謹(jǐn)慎。李宇嘉認(rèn)為，此次非對稱降息也是在傳達(dá)穩(wěn)定但不刺激的信號。

中國民生銀行首席研究員溫彬指出，5年期以上LPR的下降有助于提振住房消費(fèi)需求，穩(wěn)定按揭貸款增速。同時(shí)，5年期以上LPR并未與MLF(中期借貸便利)利率等幅下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，而是下降了5個(gè)基點(diǎn)，體現(xiàn)了維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的要求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次降息并不會帶來樓市過熱。首先，此次降息幅度較小，對房貸的降低并不顯著，100萬元(人民幣，下同)的貸款(30年期)月供僅減少約30元。而且，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭等各環(huán)節(jié)均有壓力。從當(dāng)前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)輕微的變化，但當(dāng)前銀行房貸是否寬松仍主要看放款速度的變化情況。

其三，樓市加速觸底信號。“政策底部”出現(xiàn)后，樓市有望出現(xiàn)“市場底部”。張大偉認(rèn)為，降息意味著市場房貸逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。在四季度樓市出現(xiàn)政策底部后，市場底部將在2022年一季度開始出現(xiàn)。

李宇嘉指出，從12月和1月份數(shù)據(jù)看，樓市依舊疲軟，主要是由于開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)、信用杠桿被控制、土地市場疲軟等所導(dǎo)致。當(dāng)下，預(yù)期轉(zhuǎn)弱，需求收縮已導(dǎo)致行業(yè)穩(wěn)定、金融風(fēng)險(xiǎn)問題，穩(wěn)定樓市的訴求大于繼續(xù)控制樓市的訴求。他認(rèn)為，在降息、返鄉(xiāng)置業(yè)、春節(jié)住房消費(fèi)，各地紓困樓市等作用下，一季度樓市或開始觸底。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，預(yù)計(jì)后期更多城市房貸利率下調(diào)，信貸環(huán)境更加友好。這有利于合理的住房需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。