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2022年以來，A股市場顯著回調，權益類基金也大幅回撤。與之迥然不同的是，11只公募REITs產品在二級市場上的表現則逆勢上漲，呈現出獨立于股市的行情。據同花順（300033）數據統計，今年來11只公募REITs產品均實現上漲，最大漲幅甚至超過20%，表現亮眼。不過，業內人士提醒，當前REITs產品的大漲并不一定會成為REITs產品以后的常態。對于后續要參與REITs產品的投資者來說，當下尤其要注意規避高溢價品種，因為REITs產品的市場價格，最終要向其內在價值即底層資產的價值靠攏。

11只公募REITs產品均上漲

近期，A股、基金的下跌，頻頻成為微博熱搜。而公募REITs產品則走出了獨立于股市的行情，截至目前，11只產品今年在二級市場的表現均上漲，最大漲幅甚至超過20%。

公募REITs產品在2021年橫空出世，給投資者帶來了不少驚喜。據了解，REITs即不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trust的英文縮寫），是指通過匯集多數投資者資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的信托基金。更通俗一點來說，投資者“買REITs”就像是“當包租婆”，而基金機構則將一系列商鋪、寫字樓等不動產打包上市，作為基金出售。發行人能從中獲得資金支持，投資者則能從不動產產生的各類收入中分一杯羹。

同花順統計顯示，截至2022年1月26日，市場共計有11只公募REITs產品。其中，首批9只公募REITs產品在發行首日便迅速售罄，首鋼綠能、蛇口產園、廣州廣河、鹽港REIT、張江REIT、浙商杭徽、首創水務、東吳蘇園、普洛斯9只公募REITs募集總規模為314.03億元。

具體來看，首批9只公募REITs產品于2021年6月21日正式在滬深交易所掛牌上市。基于首批公募REITs產品的良好表現，第二批公募REITs產品也快速跟進。2021年12月，華夏越秀高速REIT和建信中關村REIT相繼上市，并延續首批產品的良好走勢。記者注意到，目前市場上的11只公募REITs產品投資的基礎設施類型包括產業園、高速公路、市政設施、倉儲物流、污染處理等。

同花順數據顯示，2022年以來（截至1月26日），11只公募REITs產品在二級市場的表現均上漲。其中，首創水務漲幅位居榜首，高達23.27%；其次是鹽港REIT，漲幅為15.32%。廣州廣河、首鋼綠能等5只REITs產品漲幅也超過5%。

公募REITs市場有望加速擴容

公募REITs產品上市以來，備受投資者青睞。對此，財經評論員王赤坤向記者表示，“REITs的底層資產是基礎公共設施，拿不走，搬不動，無法轉移，無法藏匿，資產安全性非常高，且具有保值性。這些被選為REITs的底層資產的基礎公共設施本身也在收費并且盈利。限于公共設施屬性，其盈利水平略高于國債收益。”在他看來，對于追求穩健收益的投資人來講，這不失為一種投資標的。

從公募REITs產品的認購資金來源來看，機構投資者還是占主導地位。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向記者表示，公募REITs產品收益穩定、風險較低，是機構資產配置的重要底層類投資標的。“作為公募基金市場的全新投資品種，REITs產品吸引著多類機構紛至沓來，相對穩定的收益與較好的流動性讓其成為機構資產配置中的基礎性投資品種，在優質投資標點較為缺乏的情況下容易受到機構追捧。”

目前市場上有11只公募REITs產品，還有一批正在籌備中。記者梳理資料發現，1月6日，深交所信息顯示，鵬華基金旗下的公募REITs產品――鵬華深圳能源（000027）清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金已正式申報，這也是申報的首單清潔能源REIT項目。此外，還有4只公募REITs產品在排隊待批。

而理財資金和保險資金也在跑步入場。比如，2021年11月17日，銀保監會正式發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，這意味著銀保監會正式允許保險資金投資基礎設施公募REITs產品，并明確投資規范和監管規則。

在業內看來，公募REITs市場擴容潛力巨大，未來將有更多優質基礎設施資產涌現，建議盡快出臺公募REITs擴募細則。“我國的REITs市場距離國外成熟的REITs市場，還需要從立法、稅收以及試點領域的擴大方面積極推進。”柏文喜稱。

REITs產品投資有一定“門檻”

目前市場公募REITs產品僅11只，還是比較稀缺的投資品種。據了解，REITs的綜合投資回報由增值收益及分紅收益兩部分組成。前者來自于底層資產增值，后者來自于基金分紅。在業內看來，REITs產品的價格長期會圍繞其內在價值波動，更加適合長期持有型的投資人。

仲量聯行分析稱，REITs產品的市場價格由底層資產和市場交易共同決定，價格波動來自于底層資產估值變化和二級市場交易因素。因此，對于部分認為購入REITs產品進行短期操作可以實現“穩賺不賠”的投資者來說，也應留意其中可能存在的風險。目前REITs產品的大漲并不一定會成為REITs產品以后的常態。對后續要參與REITs產品的投資者來說，當下尤其要注意規避高溢價品種，因為REITs產品的市場價格，最終要向其內在價值，即底層資產的價值靠攏。

“REITs產品價值來自其正常經營的分紅相對穩定，但作為可以交易的投資產品，其短期價格存在波動，投資市場的交易因素會對其短期價格造成較大影響，短線操作可能會出現高買低賣導致虧損的現象。”仲量聯行方面指出。

對此，也有業內分析人士提醒投資者：應該充分了解公募REITs產品結構和風險收益特征，理性看待其二級市場價格的波動。如大幅溢價，投資者要考慮其中蘊含的價格波動風險，不可脫離產品本身特性，盲目跟風炒作。

此外，公募REITs產品二級市場投資者結構以機構投資者為主，對普通投資者來說有一定的門檻。因此，普通投資者參與公募REITs產品投資需仔細研究REITs項目的基礎資產質量，對于基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs產品基本面做出投資判斷。

知多D

公募REITs產品為何受追捧？

首先，這是一種投資新品種，且當前發行的REITs產品可流通份額較少，“僧多粥少”的情況導致價格大漲。

其次，可投資資產供給減少，使得大量資金進入REITs市場。

其三，政策支持，理財資金和保險資金跑步入場。

其四，市場對宏觀政策向穩、經濟增長適度發力的預期下，投資人對于降準釋放資金有一定的預期，對投資產品的收益率下行有所顧慮，因此REITs產品作為一個收益率保持在4%以上的投資產品受到了追求穩定收益資金的追捧。