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“剛需”即剛性住房需求，是指受房價因素影響較小，為了實現房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業群體。從置業客群的構成來看，剛需仍是我國置業大軍中的“主力軍”。在近日貝殼研究院發布的《2021城市剛需購房報告》(以下簡稱《報告》)中，全國35個重點城市的剛需購房畫像被精準描摹了出來。關于不同能級城市的“上車”門檻、客群特征以及置業偏好等情況，在這份新鮮出爐的《報告》中，都能找到答案。

一線城市“上車”套均總價298萬

剛需購房年齡平均線33.5歲

剛需想要“上車”，擺在眼前就是“錢夠不夠”的問題，套均總價無疑是一個極具價值的參考指標。根據《報告》，分城市能級角度看，2021年一線城市套均總價約為298萬元，新一線城市套均總價約為149.5萬元；對于二線城市而言，2021年套均總價約為123.4萬元。

分城市看，北京、深圳、上海、廈門及杭州套均總價位居前五，仍是“剛需上車”難度較高的城市。其中，套均總價300萬元以上的城市達到3個；更多城市集中在100萬-300萬元區間，達到25個；另外，有7個城市套均總價并未達到100萬元，以哈爾濱、貴陽、長春、沈陽及煙臺為代表的城市，“上車”總價相對于其他樣本城市較低。

不同能級城市的剛需購房者，平均多大年齡能買下一套房？《報告》顯示，受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，因此，反映在置業年齡結構上，一線城市剛需客群的置業年齡明顯偏高。

分城市能級看，一線城市剛需客群購房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。分城市群看，在納入統計的12個城市群中，京津冀剛需置業平均年齡最高，達到33.9歲，其后是海峽西岸，約為33.4歲，而粵港澳緊隨其后，約為33.2歲。

貝殼研究院方面指出，剛需置業年齡的高低，根本還是受到置業成本的影響，直接表現在調控政策、貸款門檻、市場預期、本地人群置業習慣等方面。在貸款門檻較低時，置業預期較高，對于剛需客群而言，比如置辦婚房的剛需客群，購房需求就會迅速得到釋放；相反，貸款門檻較高時，購房需求就會受到壓制，表現在置業年齡方面就會存在差異。

為“上車”而買房客群占比最大

超七成購房者選擇按揭貸款

有的剛需買房，是為了擁有自己的家、不再租房；有的剛需買房，是為了滿足人生不同階段的居住需求……從“置業目的”這一維度來看，在一眾剛需購房者中，買房是為了實現 “上車”的占比最大。

根據貝殼研究院調研數據，45.8%的剛需樣本戶家庭表示，他們的置業目的是為了定居，能夠實現“上車”；25.5%表示是為了孩子能夠擁有更優質的教育資源；17.7%表示出于結婚需要而選擇購置婚房；11%表示因為家庭結構發生改變選擇置業。

剛需家庭的置業目的，也并非一成不變。《報告》指出，隨著家庭結構的改變，剛需樣本戶家庭的置業目的會悄然發生變化。比如，單身家庭以“上車”為首要目的，青年夫妻家庭以婚房為主要目的，而三口及以上家庭以孩子教育為首要目的，對于三代同堂的家庭，則以改善居住為首要目的。

對于絕大多數財力有限的剛需購房者而言，“按揭”已成為其置業路上的必選項。調研數據顯示，75.2%的受訪樣本表示需要進行按揭，僅24.8%的受訪樣本表示可以進行全款支付。

從按揭比例來看，二線城市按揭占比約為73.2%，新一線城市約為74.8%，一線城市約為82.6%。《報告》指出，從二線城市到一線城市，受訪樣本按揭貸款的比例依次提升，且一線城市與其他能級城市間差異顯著，這也符合城市能級越高“上車門檻”越高的推斷。

房貸壓力也被納為評價剛需購買力的一大重要指標。《報告》用月供收入比來衡量家庭的月供壓力情況，并將30%定義“舒適線”，即一個剛需家庭拿出月可支配收入的30%用于月供支出，能夠保障家庭日常開支的同時維持相對體面的生活水準；將50%定義為“安全線”，能夠保持家庭正常開支的同時有一定的抗風險能力。

調研數據發現，在已置業的剛需樣本戶中，月供收入比在30%及以下的占比約為67.5%，即過六成的剛需樣本戶家庭處于“舒適線”水平，月供收入比在50%及以下的占比約為98.1%，即過九成的剛需樣本戶家庭處于“安全線”水平。

超九成剛需家庭選擇小戶型

社區相關要素漸受關注

對于剛需置業而言，買房的終極目的終歸還是要回歸居住屬性。一套多大面積段的房子，最受剛需青睞？剛需家庭對于戶型、樓層、房屋朝向等方面的住房偏好，又呈現出哪些共性特征？在新發布的《報告》中，對此均給出了答案。

來自貝殼研究院的調研數據顯示，在“居住面積區間特征”方面，小戶型成為了絕對主力。97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區間在90平方米以下，其中，52.6%的受訪樣本居住面積區間為85-90平方米，35.6%的受訪樣本居住面積區間為70-85平方米。

貝殼研究院方面認為，剛需客群之所以普遍選擇小戶型，一方面是因為剛需客群的家庭小型化現象比較顯著，對于這類小型化家庭而言，小戶型是可以滿足其空間需求的；另一方面，剛需客群年齡普遍偏低，以35歲以下年齡段人群為主，這個年齡段正處于婚戀育子階段，且多處于事業上升期，正處于家庭財富積累階段，因此，對大額房產消費的支付能力相對不足，客觀上導致置業面積相對較小。

在居住舒適性這一維度，調研數據發現，30.1%的剛需樣本戶家庭認為“客廳、主臥、1個次臥都必須朝南”；約六成剛需樣本戶家庭更傾向于小高層(總樓層12-18 層)；約42.6%的剛需樣本戶表示，他們更關注主臥的舒適度，其次是客廳，占比約為29.2%；68.6%的樣本戶家庭表示，他們理想的衛生間數量是兩個……

值得關注的是，社區規模也成為剛需置業選擇中的重要考量項。調研數據顯示，63.8%剛需樣本戶家庭傾向于選擇中等規模社區，22.5%表示傾向于選擇大型社區，11.5%表示傾向于小型社區，只有2.2%表示會選擇超大規模社區。

而在“社區偏好”方面，46.1%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇安全無憂型社區，即在居住體驗方面安全舒心，監控、防護措施到位，安全性較高；42.2%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇健康樂活社區，即社區功能豐富，家庭成員都有各自喜歡的活動空間，樂活無憂；32.8%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇優質物業社區，即社區可提供多項物業增值服務等。

談及“居住痛點”，60.4%的剛需樣本戶家庭表示，居住痛點主要集中在社區配套方面，認為周邊配套不能滿足生活所需；56.3%表示戶型布局不夠合理；53.7%表示小區內部環境較差。《報告》認為，解決居住痛點需要社區周邊配套、社區內部建設及居住空間體驗等方面的全面提升。