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“中介門店關(guān)門、經(jīng)紀(jì)人離職、成交量創(chuàng)新低”，或是對深圳2021年二手房市場的真實(shí)描述。作為全國首個推行二手房參考價的城市，深圳“2.8新政”推行已滿一年，市場的調(diào)控效果究竟如何？

掛牌量整體下滑約30%

2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，其首次發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格幾乎相當(dāng)于市場價的七折。同時，銀行將根據(jù)參考價發(fā)放貸款。

二手房成交參考價落地后，影響之一便是掛牌量。

“深圳的樓市調(diào)控一直很密集，作為全國首個推出二手房參考價的城市，政策剛落地的時候，市場反應(yīng)還不是特別大，尤其是銀行根據(jù)參考價放貸的消息還在等細(xì)則落地。”深圳中原一經(jīng)紀(jì)人說道。

樂有家研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，深圳二手房掛牌量銳減，跌幅近40%，這主要是受春節(jié)假期的影響，春節(jié)后3月深圳的掛牌量就恢復(fù)至新政前的水平。不過，去年3月政策過渡期后，4月開始，隨著政策的嚴(yán)格落地實(shí)施，市場掛牌量有所下滑。經(jīng)歷幾個月持續(xù)降溫后，2021年9月市場掛牌量進(jìn)一步下滑，此外，隨著政策調(diào)控深化，市場持續(xù)降溫，部分需要置換或用錢的業(yè)主，心態(tài)有所松動，掛牌價有所下滑。2021年掛牌量相較于2020年同比下滑約30%。

深圳當(dāng)?shù)氐闹薪楦且浴八賰觥眮硇稳莓?dāng)時的深圳二手房市場。

隨著掛牌量的下降，二手房的成交量也隨之受到影響。“二手房參考價出來后，由于參考價和當(dāng)時的掛牌價存在差距，業(yè)主的心態(tài)還比較堅挺，不著急用錢大不了就不賣了。門店也沒什么客戶，業(yè)主和買家都開始觀望，想等市場明朗一點(diǎn)的時候再出手。”深圳中原地產(chǎn)寶安片區(qū)一經(jīng)紀(jì)人說道。

“二手房市場一直不好，我去年下半年開始就主攻新房、公寓和商鋪了，門店有五分之三的同事已經(jīng)離職了。”上述經(jīng)紀(jì)人說。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳二手住宅成交量大幅下跌，由2020年的95273套，跌至40699套，同比下降57%。二手住宅成交量占比創(chuàng)15年新低。

中原地產(chǎn)(內(nèi)地)華南區(qū)總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫對澎湃新聞表示，當(dāng)前確實(shí)存在部分前期炒作較為嚴(yán)重的樓盤價格明顯下降，參考價剛出臺時，量跌價穩(wěn)，主要還是業(yè)主信心較足。深圳近些年調(diào)控不斷，市場適應(yīng)能力強(qiáng)，適應(yīng)速度快。2020年“715”新政號稱史上最強(qiáng)調(diào)控，但很快就重新恢復(fù)上漲態(tài)勢。因此，參考價的出臺讓市場冰凍，但短期價格松動不明顯。一方面成交量長期在低位運(yùn)行，近一年時間都處于低位，部分投資客、急需資金或者換房的客戶積壓，不得不降價出手；另一方面，去年下半年以來，全國集中調(diào)控，中央頻繁發(fā)聲，房住不炒不動搖，市場集體遇冷，大家預(yù)期明顯下降；加上四季度大學(xué)區(qū)、房地產(chǎn)稅重提，學(xué)區(qū)房等也受到打擊，業(yè)主預(yù)期下降，報價下調(diào)成為常態(tài)，特別是目前狀態(tài)下，客戶購房慎重，只有筍盤才有市場。

熱點(diǎn)小區(qū)成交價下跌30%

二手房成交參考價最直觀的影響即是帶動了熱點(diǎn)小區(qū)的房價下降。

按照樂有家研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2021年5月，深圳二手住宅價格指數(shù)環(huán)比跌至-0.1%，結(jié)束了22個月連續(xù)上漲的態(tài)勢。 “2.8新政”半年內(nèi)，包括彩天名苑、星海名城、萬科四季花城等熱點(diǎn)小區(qū)的成交均價下跌了12%-23%，“2.8新政”一年后，成交均價下跌了17%-30%。部分小區(qū)相當(dāng)于打了7折。

此外，2021年9月，在參考價左右成交房源占比接近40%，10-11月，過半房源以接近參考價成交。隨著市場上的筍盤不斷被消化，且受近兩個月政策積極信號影響，接近參考價成交房源占比有所減少。

另據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，參考價新政實(shí)施一年，成交均價同比跌幅在20%~30%的樓盤在所有成交均價下跌的樓盤中，占比約在10%。在同比成交均價下跌的樓盤中，占比最多的為跌幅在10%以內(nèi)的樓盤，其中又以跌幅在5%以內(nèi)的樓盤居多。也就是說，大部分樓盤即使成交均價有下跌，幅度也不是很大。

以福田華強(qiáng)北的君悅閣項目為例，該小區(qū)官方成交參考價為103400元/平方米，二手房參考價落地前，該小區(qū)在貝殼找房平臺掛牌參考價曾達(dá)167506元/平方米。以一套49平方米左右的房源為例，該房源當(dāng)前官方參考價為510萬元，但業(yè)主真實(shí)預(yù)期報價在670萬元。雖然與參考價有差距，但相較此前掛牌價有所下降。

鄭叔倫表示，受新房限價政策影響，新房與二手房價格倒掛情況嚴(yán)重，市場好的時候，這個情況還沒有反映出來，但是去年市場低迷的情況下，這個問題就非常突顯，客戶更傾向于新房，導(dǎo)致去年新房成交量繼續(xù)放大，二手房交易量則暴跌六成，新房成交量還是近十年來首次超過二手房，可以用冰火兩重天來形容。

在鄭叔倫看來，二手房成交量已到非常低的水平，近幾個月份成交量僅2000套左右，量跌自然就會價跌，業(yè)主心態(tài)也開始接受現(xiàn)實(shí)，想賣房套現(xiàn)，只好降價求售。

“過去一年銀行房貸額度普遍收緊，審批門檻提高、時間延長，市場整體處于‘缺血’的狀態(tài)，二手房持續(xù)低迷就成了當(dāng)前降價定局。”樂有家營銷總裁孟凡振說。

不過，鄭叔倫認(rèn)為，二手房價格再低于指導(dǎo)價的可能性不大。從市場表現(xiàn)可以看出，只要放盤價格貼近指導(dǎo)價，還是會有客戶愿意買單，今年二手房市場有機(jī)會低位反彈，但反彈的空間不一定很大。現(xiàn)在看來，最壞的市場情況已經(jīng)過去了，相信未來成交量會逐步上升。

孟凡振也表示，當(dāng)前深圳二手房成交量仍處于低迷階段，節(jié)前連續(xù)幾個月都是處于罕見的約2000套/月的成交量。今年以來，受節(jié)日影響形勢仍未發(fā)生明顯改變。 但是樂有家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，客戶的訪問量、線下門店看房量出現(xiàn)明顯的上漲趨勢。

孟凡振提到，賣方當(dāng)前對于3月小陽春的行情仍有所期待，目前處于微妙的相互試探與僵持的階段，隨著市場情緒的恢復(fù)和節(jié)日假期影響的消退，相信很快就會出現(xiàn)新的變化。另外，去年一年以來交易量持續(xù)低迷，積累了大量的購買需求，在當(dāng)前價格也處于平穩(wěn)低位階段，其認(rèn)為市場后續(xù)會出現(xiàn)抬頭行情。