得益于債券市場(chǎng)不斷升溫，房地產(chǎn)企業(yè)掀起了前所未有的超大規(guī)模發(fā)債熱潮。

　　得益于債券市場(chǎng)不斷升溫，房地產(chǎn)企業(yè)掀起了前所未有的超大規(guī)模發(fā)債熱潮。 中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)已經(jīng)有超過(guò)60家上市房企拋出公司債發(fā)行計(jì)劃，預(yù)期融資高達(dá)2500億以上，目前實(shí)際累計(jì)融資已超過(guò)1500億，而在2014年全年只有15家房企融資成功，金額只有235億。包括恒大、萬(wàn)科、金地、泰禾、碧桂園等知名上市房企紛紛加入到發(fā)債大軍中。

　　案例

　　恒大：創(chuàng)國(guó)內(nèi)私募債最大規(guī)模歷史紀(jì)錄

　　債券發(fā)行規(guī)模(年內(nèi))：記者10月15日獲悉，恒大地產(chǎn)成功發(fā)行200億非公開(kāi)公司債券，創(chuàng)國(guó)內(nèi)私募債最大規(guī)模歷史紀(jì)錄。據(jù)了解，此次私募債券分為3+2年期和5年期兩種。其中175億的3+2年期債券利率7.38%，25億的5年期債券利率7.88%。

　　恒大此前曾在6月16日宣布擬在國(guó)內(nèi)發(fā)行總規(guī)模不超過(guò)200億的債券。其中，首批50億的境內(nèi)債于6月18日以5.38%利率成功發(fā)行，獲得數(shù)倍的超額認(rèn)購(gòu)，不僅創(chuàng)造截至當(dāng)時(shí)的最低債券利率紀(jì)錄，還開(kāi)創(chuàng)了紅籌公司國(guó)內(nèi)發(fā)債的先河；第二批150億的境內(nèi)債于7月7日成功發(fā)行，同樣受到了市場(chǎng)的熱捧獲超額認(rèn)購(gòu)，利率更再創(chuàng)新低。

　　碧桂園：境內(nèi)各項(xiàng)融資成本降低

　　債券發(fā)行規(guī)模(年內(nèi))：7月30日，碧桂園控股宣布，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，其全資附屬公司增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司獲準(zhǔn)向合資格投資者分批發(fā)行上限為60億元的國(guó)內(nèi)公司債券。8月2日，碧桂園方面披露，首期30億元的3年期公司債已經(jīng)在7月31日定價(jià)，債券票面利率為4.2%。債券按票面金額100元發(fā)行。此次公司債將于上海證券交易所上市，募集的資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后，全部用于償還銀行借款以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次國(guó)內(nèi)債券發(fā)行創(chuàng)碧桂園債券發(fā)行歷史最低成本、碧桂園境內(nèi)各項(xiàng)融資歷史最低成本、紅籌房企首次公司債券發(fā)行最低發(fā)行利率等多項(xiàng)紀(jì)錄。分析人士稱，4.2%的公司債利率比同期限銀行貸款利率5.25%低了足足105個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于銀行貸款利率的8折，較低的融資成本以及積極的信用評(píng)級(jí)反映資本市場(chǎng)對(duì)碧桂園未來(lái)發(fā)展持肯定態(tài)度。

　　泰禾集團(tuán)：合計(jì)擬再募集資金105億元

　　債券發(fā)行規(guī)模(年內(nèi))：鑒于前次非公開(kāi)發(fā)行的公司債券現(xiàn)已募集完畢，擬再次非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)60億元公司債券和公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)45億元公司債券，合計(jì)擬再募集資金105億元，用于償還金融機(jī)構(gòu)借款及補(bǔ)充公司流動(dòng)資金，以進(jìn)一步改善公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，加速“一核兩翼”戰(zhàn)略落地。至此，根據(jù)58同城統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團(tuán)今年以來(lái)通過(guò)資本市場(chǎng)累計(jì)完成和計(jì)劃募集的資金總額已經(jīng)達(dá)到220億元。當(dāng)天泰禾集團(tuán)同步公告，第二次非公開(kāi)發(fā)行30億元公司債券全部發(fā)行完畢，第二期10億元已于10月16日完成認(rèn)購(gòu)繳款。截至目前泰禾集團(tuán)已完成融資90億元，包括40億元定向增發(fā)股票和50億元公司債券。

　　專家分析

　　利率水平處于低位償債壓力不大

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年內(nèi)，有超過(guò)60家上市房企在內(nèi)地已經(jīng)或計(jì)劃發(fā)行公司債，融資預(yù)期融資高達(dá)1500億元以上，而在2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企發(fā)債，關(guān)鍵是此類融資模式的成功概率較大，而且償債成本相對(duì)低。從目前資本市場(chǎng)看，股票市場(chǎng)相對(duì)低迷，憑借股價(jià)提振來(lái)刺激資金的導(dǎo)入，目前來(lái)看，依然是有難度的。

　　安居客報(bào)告分析認(rèn)為，通過(guò)公司債發(fā)行的方式，能夠使得投資者本身的資金導(dǎo)入與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)并沒(méi)有太大的關(guān)系。從這個(gè)角度看，投資者也愿意通過(guò)公司債的方式來(lái)進(jìn)行投資。后續(xù)的償債壓力也和利率走勢(shì)有關(guān)系。目前利率水平處于低位，所以償債方面的壓力也不大。

　　不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，后續(xù)如果項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期比較短，那么總體上會(huì)有一個(gè)較大的償債壓力。所以后續(xù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)往往和此類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)密切掛鉤。這是房企需要提防的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　融資渠道對(duì)比

　　目前，大多數(shù)房企除了在傳統(tǒng)的銀行信貸等途徑上發(fā)力外，還開(kāi)拓多種融資渠道。根據(jù)相關(guān)資料顯示。融資方式可以分為兩類：債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。前者包括銀行貸款、發(fā)行債券和應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等，后者主要指股票融資。據(jù)了解，融資形式包括了銀行貸款、股票籌資、債券融資、融資租賃、海外融資、公司債券等多種形式。

　　股票籌資：股票具有永久性，無(wú)到期日，不需歸還，沒(méi)有還本付息的壓力等特點(diǎn)，因而籌資風(fēng)險(xiǎn)較小。股票市場(chǎng)可促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實(shí)體和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。同時(shí)，股票市場(chǎng)為資產(chǎn)重組提供了廣闊的舞臺(tái)，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的整合能力。

　　企業(yè)債券：也稱公司債券，是企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，表示發(fā)債企業(yè)和投資人之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。債券持有人不參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，但有權(quán)按期收回約定的本息。在企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，債權(quán)人優(yōu)先于股東享有對(duì)企業(yè)剩余財(cái)產(chǎn)的索取權(quán)。企業(yè)債券與股票一樣，同屬有價(jià)證券，可以自由轉(zhuǎn)讓。

　　融資租賃：是通過(guò)融資與融物的結(jié)合，兼具金融與貿(mào)易的雙重職能，對(duì)提高企業(yè)的籌資融資效益，推動(dòng)與促進(jìn)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，有著十分明顯的作用。融資租賃有直接購(gòu)買(mǎi)租賃、售出后回租以及杠桿租賃。