《中國經濟周刊》見習記者程子彥|上海報道
12月8日，潘石屹在上海的虹口SOHO3Q亮相。加上之前的外灘SOHO3Q、復興SOHO3Q、東海SOHO3Q，潘石屹的移動辦公互聯網產品SOHO3Q在上海進展得如火如荼。
截至發稿時，《中國經濟周刊》記者在SOHO中國的頁面查看成交記錄發現，復興SOHO3Q成交幾乎達100%，面積最大的外灘SOHO3Q成交記錄在50%左右；而之前宣稱欲租率已高達94%的虹口SOHO3Q，已出租和正在洽談的加起來不足50%。
SOHO3Q能肩負潘石屹SOHO中國的轉型重擔嗎？
潘石屹：
只要現金流不斷，轉型就是成功的
傳統寫字樓的租賃通常是整租、長租的形式。而潘石屹的新產品則顛覆了傳統行業的這些特點。按照SOHO3Q的產品設計，租戶可以選擇租一個星期、一個月；也可以只租一個辦公桌、一個獨立辦公室；也可以隨時隨地在手機上預約、付款；享受WiFi、復印打印機、咖啡等服務；租戶只需要帶著手機和電腦來工作。
SOHO3Q被認為是SOHO中國的第二次轉型。2015年年初，潘石屹最早是在北京望京和上海復興路布局3Q模式，分別設計600多個座位試水這個模式的市場接受程度。開業后，北京的SOHO3Q大受歡迎，且引來了美團網這樣的大租戶，而上海SOHO3Q相對冷清，出租率一直維持在40%以下。
不過，后來潘石屹在外灘SOHO3Q的記者見面會上表示，復興SOHO3Q在上海經過一段市場培養期，出租率很快就達到100%，最后為了騰位置，把30多家公司從復興的SOHO3Q移到了東海的3Q。
SOHO中國從2012年8月份宣布轉型，不銷售物業轉而持有物業。當潘石屹在香港宣布完轉型之后，當時的股票價格就跌了8%。
其實，在宣布轉型之前的兩個月，潘石屹就天天在算賬。他仍然記得3年前所有的分析員和資本市場追問他的一句話：你自己認為對SOHO中國的負債率控制到多少是安全的？這句話背后的意思就是你的現金流能不能斷。
轉型的這3年，潘石屹認為：只要現金流不斷，轉型就是成功的，如果現金流斷了，SOHO中國的轉型就失敗了。
根據SOHO中國今年公布的半年報，SOHO的凈負債率為25%，在所有上市房地產公司里負債率第二低。SOHO實現營業額僅為3.93億元，同比下滑約92%；實現公司權益股東應占核心純利約7200萬元，同比下降約94%。SOHO中國解釋稱，這是業務轉型后業績中首次不包含物業銷售的貢獻。
但潘石屹堅持認為，自己的轉型是成功的。因為SOHO中國持有北京和上海最繁華地段的170萬平方米的辦公樓物業，而凈負債率才25%。雖然財務創新低，但資金流并沒有斷。
在之前外灘SOHO3Q的記者見面會上，潘石屹表示：“回過頭來，非常慶幸的是3年前我們做了這個決定，我們持有物業沒有銷售，如果要銷售的話，我們手里會持有一些現金，可是這個現金越來越不值錢。”
誰出的價格高就給誰
潘石屹認為，SOHO3Q有著自己的優勢。SOHO中國是一家成立20多年的房地產企業，在房地產開發過程當中，對裝修、設計、監理，對整個質量的控制，以及家具的采購、預算等，都已形成自身的一套體系。O2O在線是互聯網的一端，而到線下一端的時候，房地產公司的長項就能發揮出來，這就是SOHO3Q的優勢。
同樣服務于創業型項目，和一些孵化器、眾創空間相比，SOHO3Q有什么不同？潘石屹認為，孵化器和眾創空間不是SOHO3Q的競爭對手。“因為它們從基因里就不是一個互聯網產品，而我們最終是要把它做成一個互聯網產品。”
記者了解到，2015年，SOHO中國把公司內部、外部的業務都放到線上完成。潘石屹表示，“只要放到線上，時間就是按秒、按分鐘算的，而放到線下就是按照天算的。一旦我們要轉型，要做互聯網產品，客戶的要求就是互聯網的速度。所以我在研發產品時就提出了兩個要求，一個是可以通過手機訂房子，一個是要完成在線上付款，只有這兩個功能實現了，才是一個互聯網的O2O產品。”
潘石屹認為，上海潛在的需求量不光是互聯網創業的企業，比如其他企業的一個項目部需要開發一個項目，比如展銷會的會務組等，利用率會非高。
針對初期租金價格偏高的詬病，從2015年國慶后，在價格方面，SOHO3Q實行隨行就市。定價權不再由SOHO3Q來確定，而是無底價的拍賣。今天退出來的房子明天就放在互聯網上去，誰出的價格高就給誰，沒人出價格，一個月兩個月這個房子拿1塊錢就可以租走，真正把人們訂房子的效率提起來，把單位的效率提起來。
角逐激烈，市場空間有限？
潘石屹認為，與傳統房地產行業回報周期長不同的是，移動辦公產品具有投資回報周期短的特點。與傳統房地產行業相同的是，移動辦公產品在選址上，與此前開發商選擇辦公樓指標大致相同，即GDP指標，包括GDP總額、人均GDP以及服務業占GDP的比重。但比傳統行業多一項考核標準是，互聯網氛圍。
事實上，類似SOHO3Q這樣的服務式辦公產品，并非SOHO中國首創。近兩年來，雷格斯、WeWork、TEC德世、世服宏圖等一大批公司應運而生，WeWork近期更是完成了一筆3.55億美元的融資。
潘石屹表示，到2015年底，SOHO的3Q短租辦公室將增加到1萬余個座位，2017年計劃達到10萬個座位，屆時SOHO的3Q產品業租金收入將超過其傳統的辦公樓租賃收入，屆時SOHO將需要從外部開發商處尋找辦公物業做成3Q產品。
看上聯合辦公生意的不只是潘石屹，毛大慶也看上了。
作為優客工場創始人，毛大慶正加速在上海的布局。2015年9月，上海臨港經濟發展集團與優客工場宣布合作，在漕河涇開發區落地第一個合作項目，該項目面積近4000平方米，約能提供500個工位。
同樣，潘石屹曾經的部下、SOHO中國原高管王勝江也看上了。2015年4月19日，王勝江與俞敏洪等聯合創立的洪泰創新空間正式成立。
但一些業內人士認為，“WeWork雖然已有大筆融資在手，但遲遲沒有加快拓展步伐，只在美、英幾個核心城市布點，想必也是受到市場空間的局限。小微企業能夠承受的租金水平有限，而一旦做大做強后，一般就會選擇搬離這樣的聯合辦公室。”
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